Dans ce document, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose de modifier et de compléter la méthode d'évaluation foncière afin de réglementer trois méthodes d'évaluation foncière, à savoir : la méthode de comparaison ; la méthode des revenus ; et la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains. Ainsi, par rapport au décret n° 44/2014/ND-CP, le projet de décret a réduit le nombre de deux méthodes d'évaluation foncière.
Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la réglementation de 3 méthodes d'évaluation foncière (comparaison, revenu, coefficient d'ajustement du prix du terrain) a assuré la couverture de tous les cas d'évaluation foncière servant à la gestion foncière de l'État.
Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la réglementation de trois méthodes d'évaluation foncière a assuré la couverture de tous les cas d'évaluation foncière servant à la gestion des terres par l'État. (Photo : DM)
Plus précisément, la méthode de déduction est intégrée à la méthode de comparaison car la méthode de déduction est une étape lors de l'application de la méthode de comparaison aux parcelles de terrain avec des actifs attachés au terrain, appliquée pour séparer la valeur des actifs attachés au terrain de la parcelle de terrain comparée.
Parallèlement, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a proposé dans le projet de décret 44 de ne pas utiliser la méthode du surplus pour évaluer les terres.
Expliquant pourquoi la méthode de l'excédent n'est pas utilisée pour évaluer les terres, selon le projet de soumission au gouvernement , le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que la méthode de l'excédent est une méthode d'évaluation des terres en calculant le total des revenus de développement supposés de la propriété moins le coût total de développement supposé.
En conséquence, le calcul du revenu total supposé de développement d'un bien immobilier doit être basé sur les facteurs supposés suivants : prix de transfert, prix de location, délai de vente, taux de vente, tendance et volatilité du prix de transfert, prix de location futur, taux d'occupation... et doit actualiser le flux de trésorerie au moment de l'évaluation en fonction du taux d'intérêt prêteur de la banque.
Le calcul du coût total de développement supposé d'un bien immobilier, en plus d'être basé sur les normes et les prix unitaires émis par les agences d'État compétentes, dépend également du temps de construction, du rythme de construction chaque année, des coûts imprévus, des coûts d'intérêt, des bénéfices des investisseurs en tenant compte des facteurs de risque, des coûts de publicité et de vente, etc.
Le calcul des facteurs supposés des revenus totaux de développement et des coûts totaux de développement mentionnés ci-dessus est très compliqué, les résultats de l'évaluation sont incertains, inexacts et comportent de grandes erreurs (pour la même parcelle de terrain, le simple fait de changer un indicateur dans les facteurs supposés modifiera les résultats de l'évaluation) ; il est facile d'être exploité et entraîne des risques pour les évaluateurs fonciers et les personnes qui décident des prix spécifiques des terrains dans les localités.
C’est la principale cause des difficultés et des retards dans la détermination, l’évaluation et la décision sur les prix spécifiques des terrains ces derniers temps.
En revanche, dans le secteur immobilier, le terrain est toujours présent en amont et son prix est déterminé avant même la création du bien. Il est donc inapproprié d'estimer la valeur future d'un bien immobilier, ce qui fait que ce prix dépend de la méthode d'investissement de l'investisseur et ne reflète pas sa véritable valeur marchande.
En outre, la méthode du surplus est souvent utilisée par les investisseurs pour calculer les avantages obtenus en supposant des revenus et en estimant les coûts encourus, prenant ainsi la décision d’investir ou non.
Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement estime que, conformément à la résolution n° 18-NQ/TW, la méthode de détermination des prix des terrains doit garantir le respect des principes du marché. Par conséquent, le fait que le projet de décret 44 n'applique pas la méthode de l'excédent pour déterminer les prix des terrains afin de calculer les obligations financières des utilisateurs des terres et les indemnisations lorsque l'État récupère des terres est conforme à la politique du Parti.
Pour surmonter les limites de la non-application de la méthode de l’excédent, le projet de décret 44 a modifié et complété le contenu de la méthode de comparaison.
En particulier, des orientations sont fournies concernant l'évaluation des terrains et des superficies n'ayant pas fait l'objet d'investissements en infrastructures techniques, en combinant les techniques de déduction pour déduire les coûts d'investissement en infrastructures techniques. Parallèlement, des réglementations supplémentaires sont ajoutées, stipulant que, lors de la détermination des prix des terrains, la méthode du coefficient d'ajustement annuel doit être appliquée à des fins de comparaison et de rapprochement afin de garantir l'exactitude des résultats d'évaluation foncière.
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