Anomalies, désavantages et instabilité de la vente aux enchères de terrains « style Thu Thiem » dans la banlieue de Hanoi – Partie 2
Il y aura de nombreuses conséquences pour le marché immobilier et l’ économie si les récentes ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi ne sont pas clarifiées comme étant manipulées par des spéculateurs et des courtiers fonciers.
Depuis la réouverture des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues au début de l'année, il n'est pas difficile de constater les irrégularités dans les ventes aux enchères de terrains avec des soupçons de manipulation par des spéculateurs et des courtiers fonciers, créant le risque de perturber les efforts du gouvernement pour réduire les prix des logements et assurer la sécurité sociale, tout en provoquant la stagnation de l'ensemble de l'économie en raison de la psychologie de l'attente de ventes de terrains à prix élevé.
Partie 2 : Motifs sombres et le « cauchemar » récurrent du pays de Thu Thiem
Le point commun des récentes ventes aux enchères foncières qui ont provoqué une véritable fièvre dans les banlieues de Hanoï est la participation de nombreux groupes de spéculateurs individuels, non locaux, qui ont poussé les prix des terrains à des niveaux déraisonnables et hors marché, prédisant l'absence totale de transactions. Nombreux sont les acteurs du marché qui se demandent : « Y a-t-il des motivations obscures derrière ces récentes escroqueries foncières ? » Quel est le rôle de l'agence de gestion de l'État dans ce contexte, lorsqu'elle laisse les courtiers fonciers monopoliser et manipuler le marché ?
Quand les spéculateurs attisent la fièvre des enchères foncières
Selon de nombreux experts, le potentiel de hausse des prix à court terme dans la zone des enchères est certainement faible, car elle ne répond qu'aux besoins résidentiels et d'investissement des résidents. Cependant, la question soulevée après les deux récentes enchères « fiévreuses » dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) et, avant cela, dans la commune de Thanh Cao (Thanh Oai) est de savoir quel pourcentage de la population locale a remporté l'enchère.
Dans de nombreux forums en ligne, les archives du journal Dau Tu montrent que de nombreuses personnes se déclarant résidentes locales ont déclaré avoir eu la chance de remporter la récente enchère car elles n'en avaient pas besoin et souhaitaient donc la vendre à un prix légèrement supérieur, de quelques centaines de millions de dongs. Cependant, en réalité, selon les informations recueillies localement, la plupart d'entre elles n'étaient pas résidentes permanentes dans la région.
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| Après la vente aux enchères du terrain à Tien Yen (Hoai Duc), des informations ont circulé sur le transfert avec une différence de prix de « plusieurs centaines de millions de dongs ». |
Par exemple, lors de la récente vente aux enchères dans la commune de Thanh Cao, selon M. Nguyen Cong Quang, directeur du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai, seules deux personnes à Thanh Oai ont remporté l'enchère pour un prix de terrain de près de 80 millions de VND/m². Dans le district de Me Linh (Hanoï), quelques personnes ont remporté de nombreux lots et dans le district de Chuong My (Hanoï), une personne a remporté l'enchère. La plupart des gagnants venaient de Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong et Phu Tho.
Pendant ce temps, la confirmation de nombreuses personnes participant à la vente aux enchères dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) a également indiqué que jusqu'à 99% des personnes du groupe gagnant final n'étaient pas des résidents de la commune de Tien Yen, mais étaient des groupes d'investisseurs d'autres localités telles que Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Les investisseurs qui ont participé mais n'ont pas eu la « chance » de remporter la vente aux enchères étaient également très peu de locaux, principalement des investisseurs en groupes participant à la vente aux enchères en même temps de 7 à 19 parcelles de terrain.
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| Professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh, ancien chef du département de finance internationale, Académie des finances |
En plus des participants à la vente aux enchères à l'intérieur du gymnase du district de Hoai Duc, un grand nombre d'agents immobiliers se sont également rassemblés pour suivre la vente aux enchères de terrains à partir du matin du 19 août. Certains agents ont activé la diffusion vidéo en direct sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'atmosphère autour de la zone de vente aux enchères.
Avec le concept selon lequel « si les infrastructures sont encore limitées, ce sera mieux plus tard, si les terres agricoles sont urbanisées plus tard, s'il n'y a pas beaucoup d'avantages économiques particuliers, les gens les auront, mais s'ils n'achètent pas de terres maintenant, elles ne seront pas disponibles avant de nombreuses années », ces groupes d'investisseurs n'hésitent pas à dépenser de l'argent pour faire grimper les prix des terrains aux enchères en flèche, au-delà même de l'imagination des populations locales.
L'« ombre » du cauchemar des enchères foncières de Thu Thiem
Selon une enquête de Batdongsan.com.vn, le prix des terrains à vendre dans la commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) est en hausse ces dernières années, selon un rapport récemment publié par la plateforme technologique Batdongsan.com.vn. Selon l'outil d'historique des prix de cette unité, le prix moyen des terrains à vendre dans cette localité a augmenté d'environ 80 % au cours des 4 dernières années, passant du niveau habituel de 15 millions de VND/m² en 2020 à 27 millions de VND/m² en 2024. Au cours des deux dernières semaines, la fourchette de prix de nombreux nouveaux terrains à vendre sur ce site a été poussée à un nouveau niveau de 43 millions de VND/m², soit une augmentation d'environ 60 % par rapport à l'ancien prix.
Français Parallèlement, en observant également les données de vente du courtier sur ce site Web, dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao), il y a également eu une augmentation significative au cours des dernières années, d'environ 10 millions de VND/m2 à environ 40 millions de VND/m2 depuis l'information que ce district se prépare à devenir un district, et en même temps, la Ring Road 4 passe par là. Cependant, quelques semaines seulement après la vente aux enchères de terrains à Thanh Cao, les prix des terrains à Tien Yen et dans certaines communes environnantes ont rapidement augmenté de 30 à 40 %, se négociant autour de 55 à 60 millions de VND/m2.
La chaleur des enchères foncières a clairement eu un impact énorme sur la psychologie des investisseurs et des résidents locaux, car beaucoup de gens pensent que si le prix de l'enchère gagnante est si élevé, il n'y a aucune raison pour que le prix de leur terrain ne puisse pas être ajusté à un niveau correspondant.
Dans le rôle d'une personne souhaitant acheter un terrain dans la commune de Thanh Cao pour des services commerciaux, et après avoir discuté avec de nombreux courtiers, ils ont déclaré : « Actuellement, la demande de terrains à Thanh Cao est très forte, il n'y a quasiment pas de terrains disponibles. Si vous recherchez un bon terrain, il vous faudra attendre, voire déposer une somme supplémentaire, que le courtier convainque l'acheteur précédent de céder. Vous aurez alors peut-être une chance. »
De même, dans le quartier de « Hoai Duc », ces derniers jours, les investisseurs souhaitant acquérir des terrains autour de Long Khuc pour profiter des enchères foncières se sont heurtés à des difficultés financières et ont dû débourser plusieurs centaines de millions pour racheter les anciens terrains qu'ils détenaient auparavant. Non seulement les terrains de mauvaise qualité, principalement destinés à l'habitation et difficiles à exploiter, se trouvent dans les ruelles, mais ils sont également plus difficiles à trouver qu'on ne le pensait.
Selon M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), la plus grande préoccupation concernant les ventes aux enchères de terrains avec des résultats de vente « inhabituellement » élevés comme celui-ci est la hausse des prix par des groupes d'investisseurs aux motivations peu claires.
C'est inhabituel car après la récente période difficile du marché, même avec des produits dotés de bonnes infrastructures, d'une planification claire, situés dans des zones à potentiel de croissance, de nombreux investisseurs sont encore très prudents, mais les prix des terrains à Thanh Oai ou Hoai Duc sont très élevés.
Sans compter que les participants à l'enchère de Thanh Oai venaient principalement d'autres localités, a déclaré M. Thanh, ce qui prouve une fois de plus que les besoins en logements n'étaient pas réels. Même de nombreux investisseurs, immédiatement après avoir remporté l'enchère, se sont empressés de vendre avec une différence de plusieurs centaines de millions, ce qui le démontre encore davantage.
Compte tenu du faible niveau actuel des dépôts calculés sur la base du prix de départ (100 à 200 millions de VND par lot), les investisseurs acceptent de renoncer à ces dépôts, mais la conséquence est que les prix autour des terrains mis aux enchères ont atteint des sommets, alors que la demande réelle d'achat est faible. Si l'État ne perçoit qu'une faible somme sur les dépôts, ses pertes seront encore plus importantes lorsque les coûts d'indemnisation de nombreux projets dans la région augmenteront certainement.
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| La fièvre des enchères foncières dans certains quartiers suburbains, avec une inflation spéculative des prix, affectera négativement et ralentira le développement socio-économique de la localité. |
Tran Minh, consultant en investissement immobilier partageant le même avis, a déclaré que le plus inquiétant était que les courtiers et les investisseurs de Hanoï utilisent ces informations pour comparer et augmenter les prix de vente de projets dans d'autres régions, ce qui aggrave encore les prix de l'immobilier à Hanoï. Par ailleurs, le potentiel de hausse des prix dans la zone des enchères à court terme est certainement faible, car cela ne répond qu'aux besoins d'achat et d'investissement des résidents. De plus, il n'existe aucune planification exceptionnelle pour augmenter les prix ou attirer des étrangers.
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| M. Nguyen Quoc Hiep, Président de GP Invest |
Ces enchères « records » pourraient avoir été motivées par une combinaison de deux facteurs.
La première est due à des rumeurs visant à « gonfler » les prix pour réaliser des profits grâce aux enchères. La seconde est due à l'influence de personnes ignorantes et mal informées, suite à la publication par certaines localités d'un projet de nouvelle liste de prix fonciers très élevés, multipliés par 5 à 50. Par conséquent, ces personnes sont susceptibles de s'inquiéter de la hausse prochaine des prix fonciers et de participer aux enchères pour « prendre de l'avance ».
Par conséquent, après les résultats de cette enchère, nous attendrons la fin de la période de dépôt pour savoir si le prix est réellement virtuel ou non. 
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Ce qui s'est passé à Thanh Oai ou Hoai Duc, bien que d'une ampleur différente, a également rappelé à beaucoup la vente aux enchères de terrains « sans précédent » de Thu Thiem (Hô Chi Minh-Ville) fin 2021. Lors de cette vente, les quatre parcelles, dont le prix avait été trop élevé par rapport au prix de départ, avaient été adjugées par une filiale d'une société pour 24 500 milliards de VND, soit plus de 2,4 milliards de VND/m², pour une superficie de plus de 10 000 m². Heureusement, ce prix n'a pas été fixé, car peu de temps après, les entreprises gagnantes ont simultanément demandé l'annulation de leurs dépôts.
Mais juste après la vente aux enchères de Thu Thiem, certains ont profité du prix de vente virtuellement gagné pour « suivre le mouvement » et faire grimper les prix des terrains et de l'immobilier dans la zone voisine. Même d'autres sociétés cotées disposant de fonds fonciers à proximité ont profité de la multiplication des obligations et des actions.
Selon le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier (VARS IEX), la frénésie des ventes aux enchères foncières dans certains quartiers périphériques suscite la spéculation et l'inflation des prix, ce qui aura un impact négatif et ralentira le développement socio-économique de la localité. Si l'urbanisation ralentit, l'attrait des investissements étrangers et nationaux diminuera également. Les conséquences à long terme pour l'économie locale sont considérables.
« Avec l'augmentation des enchères foncières et l'instauration d'un nouveau niveau de prix, l'indemnisation de l'État lors de la récupération future des terres par les populations se heurtera à de nombreux obstacles, rendant difficile le déblaiement des sites et la mise en œuvre des projets. L'État doit adopter des politiques et des positions claires sur ce sujet », a déclaré le Dr Tran Xuan Luong.
(À suivre)
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