Negocio con pérdidas y gran deuda
Al informar su situación financiera a la Bolsa de Valores de Hanoi (HNX), muchas empresas inmobiliarias turísticas mostraron pérdidas en el primer semestre del año.
La Sociedad Anónima de Inversión y Desarrollo Turístico de Phu Quoc, la unidad que gestiona una cadena de complejos turísticos en Phu Quoc (Kien Giang), anunció pérdidas de casi 306 000 millones de VND, mientras que en el mismo período del año anterior obtuvo una ganancia de 832 000 millones de VND. Como resultado, el ratio de beneficios después de impuestos/capital es negativo.
Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company - el inversor de un proyecto turístico en Quy Nhon (Binh Dinh) - continuó perdiendo más de 199 mil millones de VND en este período, ampliando la pérdida de 34 mil millones de VND en el período anterior.
La compañía también perdió más de 152 mil millones de VND en 2023. Anteriormente, en el período 2021-2022, la compañía obtuvo una ganancia total de más de 611 mil millones de VND. Hung Thinh Quy Nhon también negoció con los tenedores de bonos la extensión del pago de los intereses de ciertos lotes, posponiendo la fecha de pago del primer trimestre a julio-agosto de este año.
Otra empresa que realiza proyectos turísticos en Hai Phong , Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, también reportó pérdidas de 34.400 millones de VND en los primeros seis meses del año. Desde 2021, cuando presentó su informe al HNX, Van Huong Tourism ha estado registrando pérdidas. La compañía ha perdido un total de 117.200 millones de VND.
Otra empresa propietaria de un proyecto turístico en Da Nang que también registra pérdidas constantes es Tonkin Land Joint Stock Company. En el primer semestre, esta empresa perdió más de 8 mil millones de VND. Entre 2021 y 2023, la empresa ha sufrido pérdidas totales de 61.5 mil millones de VND.
Crystal Bay Joint Stock Company, que ha implementado numerosos proyectos turísticos en Khanh Hoa y Ninh Thuan, también perdió casi 76 mil millones de VND en el primer semestre. Esta cifra es menor en comparación con las pérdidas de casi 136 mil millones de VND del mismo período del año anterior.
Or BIM Real Estate Joint Stock Company, inversora de proyectos turísticos en Ha Long (Quang Ninh) y Phu Quoc (Kien Giang), también reportó pérdidas de 341 mil millones de VND, mientras que en el mismo período del año anterior obtuvo ganancias de 810 mil millones de VND. Esta es la primera pérdida que la compañía reporta desde 2021. Entre 2021 y 2023, la compañía obtuvo ganancias consecutivas por un total de 4.611 mil millones de VND.
No solo están perdiendo dinero, sino que muchas empresas también utilizan un alto nivel de apalancamiento financiero, con una deuda mucho mayor que el capital. Al 30 de junio, la Compañía de Turismo de Phu Quoc tenía una ratio de endeudamiento de 13,69 veces, equivalente a una deuda de aproximadamente 40.800 billones de VND. De los cuales, los bonos en circulación ascendían a unos 7.509 billones de VND.
La empresa Hung Thinh Quy Nhon tiene un ratio de endeudamiento de 4,86 veces, lo que equivale a una deuda de aproximadamente 38.768 billones de VND. De los cuales, 7.259 billones de VND están en bonos en circulación.
La Compañía de Turismo Van Huong tiene un ratio de endeudamiento de 8,32 veces, equivalente a una deuda de 24.302 billones de VND. De los cuales, los bonos en circulación superan los 4.060 billones de VND.
Tonkin Land también utiliza un alto nivel de apalancamiento financiero. Al 30 de junio, el ratio de deuda/capital aumentó a 5,1 veces, lo que equivale a una deuda de 1.105 billones de VND. La empresa aún tiene una cantidad insignificante de bonos en circulación, aproximadamente 22 billones de VND.
La empresa inmobiliaria BIM tiene un ratio de endeudamiento de 2,86 veces, equivalente a una deuda de 20.140 billones de VND. De los cuales, los bonos en circulación superan los 5.422 billones de VND.
Resiliencia a largo plazo
El informe del segundo trimestre del Ministerio de Construcción indicó que la nueva oferta de hoteles y complejos turísticos a nivel nacional ha dado lugar a la puesta en marcha de varios proyectos importantes. Sin embargo, el mercado continúa estancado y no muestra señales de recuperación.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, comentó que el mercado inmobiliario de resorts a nivel nacional en agosto seguía siendo sombrío. Los datos de investigación de esta unidad muestran que, en el caso de las villas de resort, la oferta se ha mantenido prácticamente sin cambios durante varios meses, la liquidez es baja y la demanda ha disminuido un 22 % en comparación con el mes anterior.
Los precios primarios no han fluctuado mucho y mantienen una tendencia lateral. Las políticas de arrendamiento, recompra y apoyo a los tipos de interés, entre otras, siguen aplicándose ampliamente, pero no son tan eficaces como se esperaba. El Sr. Thang cree que el mercado sigue enfrentando numerosas dificultades de liquidez y aumento de precios, mientras que la confianza de los inversores y la recuperación de este segmento siguen siendo muy bajas.
Se espera que el sector inmobiliario turístico se recupere a largo plazo (Ilustración: Trinh Nguyen).
En cuanto a las casas adosadas y las casas comerciales en complejos turísticos, el Sr. Thang afirmó que la situación no ha mejorado mucho. La liquidez prácticamente se ha estancado y la mayoría de los proyectos han cerrado sus carteras, lo que ha provocado que el mercado no haya registrado transacciones en el último mes.
Los precios primarios no han fluctuado mucho, mientras que el mercado secundario ha registrado algunos productos con descensos de precios del 30-40%, pero aún con dificultades de liquidez. La fuerte caída del poder adquisitivo, la falta de nueva oferta y el alto valor del inventario han generado importantes obstáculos en los últimos meses, llevando a este segmento prácticamente a un ciclo de hibernación prolongada.
En cuanto a los condoteles, el Sr. Thang indicó que la oferta sigue disminuyendo, principalmente debido al inventario de proyectos antiguos (que representa el 99% de la oferta total). La demanda del mercado ha disminuido significativamente y el precio de venta no ha fluctuado mucho. El mercado aún enfrenta dificultades de liquidez y no hay indicios de recuperación a corto plazo.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com.vn, admitió que el mercado inmobiliario turístico sigue lidiando con problemas sin resolver. En los primeros ocho meses del año, en términos macroeconómicos, los factores que impulsan este mercado han experimentado un buen crecimiento, como el número de turistas y el ritmo de consumo. Sin embargo, en cuanto a la orientación del desarrollo del mercado, los inversores enfrentan problemas con la producción.
Según el Sr. Tuan, la producción de productos debe tener un buen ratio de apalancamiento, lo que genera ingresos altamente sostenibles. Los inversores que participan en el mercado deben poseer estos bienes inmuebles y tener ingresos por alquiler o que sean adecuados para fines personales. Sin embargo, estos dos problemas no se han resuelto, por lo que el mercado aún tiene mucho tiempo por delante para seguir desarrollándose.
Predice que el mercado inmobiliario de resorts no se recuperará hasta al menos 2026. Esto se debe a que la demanda de los compradores se ha mantenido estancada durante los últimos cuatro años, lo que la hace inferior a la de otros tipos de inmuebles. No existen muchas políticas para atraer compradores, especialmente para que accedan a este segmento.
Otro problema es que el capital del inversor ha cambiado. Anteriormente, implementaba numerosas políticas para acompañar a los compradores durante un largo periodo. Sin embargo, posteriormente, cuando el mercado encontró dificultades para obtener capital, el inversor perdió el potencial suficiente para ofrecer políticas atractivas.
“En el contexto de la recuperación general del mercado inmobiliario, la oferta inmobiliaria en complejos turísticos es escasa y la demanda es baja. Por lo tanto, en cuanto a las tendencias, no será hasta finales de 2026 que este segmento volverá a ser sostenible”, afirmó el Sr. Tuan.
Para aclarar, el Sr. Tuan explicó que el mercado inmobiliario actual de complejos turísticos necesita un corredor legal más transparente. Además, el mercado general también necesita la recuperación de otros segmentos, como la atención de necesidades de vivienda, casas adosadas, casas particulares y terrenos. La gente participa en estos segmentos, generando liquidez y un buen crecimiento, y luego se dirige a segmentos que pueden presentar mayor riesgo, como el inmobiliario de complejos turísticos.
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