Im Jahr 2018 betrug der Anteil erschwinglicher Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Im Jahr 2024 sank dieser Wert jedoch auf 0 %. Laut der vietnamesischen Immobilienvereinigung gibt es dafür drei Hauptgründe.
Im Jahr 2018 betrug der Anteil erschwinglicher Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Im Jahr 2024 sank dieser Wert jedoch auf 0 %. Laut der vietnamesischen Immobilienvereinigung gibt es dafür drei Hauptgründe.
Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) sind Wohnungen mit Preisen unter 25 Millionen VND/m² seit 2023 in Hanoi verschwunden und werden voraussichtlich nicht wieder auftauchen. Andererseits dominiert das High-End-Segment zunehmend die Medien. In den letzten neun Monaten lagen 80 % des Wohnungsangebots in Hanoi bei einem Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m² oder mehr.
Bevor der Anteil der neu auf den Markt gebrachten bezahlbaren Wohnungen jedoch völlig ausgestorben war, erreichte er 2018 35 %, sank dann 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in Hanoi weiter zurück und machte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen aus.
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| Auch Wohnungen in den Außenbezirken von Hanoi kosten nicht weniger als 30 Millionen VND/m². Foto: Thanh Vu |
Aus Sicht von VARS gibt es für diese Situation drei Hauptgründe.
Erstens sind Investoren und Immobilienentwickler selbst nicht am Segment des bezahlbaren Wohnraums interessiert, da die Gewinnmargen im Vergleich zum Luxussegment geringer sind. Um bezahlbare Wohnungen zu bauen, müssen Unternehmen viele Kosten optimieren, von der Grundstücksfinanzierung über den Bau bis hin zum Betrieb.
„Bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % verlieren die Entwickler Geld, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre lang verzögert“, so das Fazit der Experten des Verbands.
Darüber hinaus steigen die Grundstückskosten unter den Inputkosten der Unternehmen angesichts der zunehmenden Knappheit der Grundstücksfonds in den zentralen Gebieten. Dies zwingt die Unternehmen, die Wohnungspreise zu erhöhen, um den Kapitalbedarf zu kompensieren.
Zweitens : Obwohl die Regierung zahlreiche Maßnahmen zur Förderung des sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus ergriffen hat, stellen die baurechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planungen nach wie vor große Hürden dar. Die komplizierten und langwierigen Genehmigungsverfahren sowie die zunehmende Verknappung der Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Großstädten zwingen Projektentwickler dazu, Investitionen in diesem Segment sorgfältig abzuwägen.
Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer im sozialen Wohnungsbau nicht zeitgleich umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für Gering- und Mittelverdiener, wie etwa Vorzugszinsen und Kreditquellen, sind nach wie vor schwer zugänglich und mit komplizierten Verfahren verbunden.
Drittens ist es unwahrscheinlich, dass sich die Wohnungspreise in naher Zukunft abkühlen, da Luxusprojekte hohe Gewinnspannen erzielen und dennoch über eine gute Liquidität verfügen. Einige Projekte verzeichneten bereits zum Zeitpunkt der offiziellen Verkaufseröffnung Absorptionsraten von bis zu 99 %.
Dieser Trend wird durch die Tatsache verstärkt, dass der Kundenstamm mit hohem Einkommen zusammen mit der Entwicklung der Wirtschaft stetig wächst. Darüber hinaus fließt dank des neuen Rechtskorridors, der die Bedingungen für Wohneigentum lockert, auch Geld von Ausländern und Auslandsvietnamesen in den vietnamesischen Immobilienmarkt.
Doch selbst wenn diese Gruppe ausgabefreudiger Kunden tendenziell wächst, reicht das Einkommen der Mehrheit der Hanoier immer noch nur zum Leben. Laut dem jüngsten Bericht des Allgemeinen Statistikamtes beträgt das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in Hanoi im Jahr 2023 nur 6,869 Millionen VND/Monat. Vergleicht man die aktuellen Immobilienpreise, entspricht dies der Aussage des Abgeordneten der Nationalversammlung, Nguyen Cong Long (Dong Nai-Delegation): „Beamte müssen nicht Hunderte von Jahren arbeiten, um ein Haus zu kaufen.“
Um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, empfiehlt VARS dem Staat, Strategien zu prüfen und zu entwickeln, die günstige Bedingungen für Investoren schaffen, die bezahlbare Gewerbewohnungen bauen möchten. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen zur Befreiung von Grund- und Körperschaftssteuern oder eine Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für bezahlbare Gewerbewohnungsprojekte.
„Der Staat sollte Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der private Sektor wird den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Grundstücksanreize und rechtliche Unterstützung bietet“, so VARS.
Neben der Angebotsförderung schlug der Verband der vietnamesischen Immobilienmakler außerdem vor, dass die Verwaltungsbehörden einen Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Erhaltung des Angebots an günstigen Wohnungen entwickeln und einrichten, Richtlinien zur Begrenzung der Immobilienspekulation erlassen, ein Informationssystem und Marktdaten aufbauen usw.
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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html
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