Wohnungen mit einem Preis von 25 Millionen/m2 sind in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt fast „ausgestorben“.

Das Konzept des bezahlbaren Wohnraums hat sich geändert.

Rechtsanwalt Dr. Doan Van Binh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VARS) und Vorsitzender der CEO Group, erklärte bei der jährlichen Veranstaltung „Das 4. Frühlingsforum für Immobilien und die Zeremonie zu Ehren der führenden Immobilienmarken in den Jahren 2023–2024“, die am Morgen des 15. März stattfand, dass sich jedes Land um Wohnraum, Arbeitsplätze, Gesundheitsversorgung und Bildung sorge. Insbesondere das Thema Wohnen sei ein sehr wichtiges Thema, da es nicht nur den Wohnungsbedarf der Menschen löse, sondern auch viele andere soziale Probleme betreffe.

Doch nach zwei Jahren Covid-19 hat die Welt mit vielen Schwierigkeiten und hoher Inflation zu kämpfen. Viele Länder der Welt, nicht nur Vietnam, stehen vor einer Immobilienkrise. Auch Länder und Gebiete in den USA, Europa, darunter Deutschland und China, sind von diesem Problem betroffen.

Um das Wohnungsproblem in Vietnam zu lösen, erließ die Regierung den Beschluss Nr. 2161/QD-TTg des Premierministers vom 22. Dezember 2021, mit dem die nationale Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2045 genehmigt wurde, um Wohnraum für Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen zu schaffen, insbesondere Wohnraum, der für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich ist.

Aus Marktsicht liegt der Preis für erschwinglichen Wohnraum für eine fertige Basiswohnung bei weniger als 1.000 USD/m². Das bedeutet, dass eine 65 m² große Zweizimmerwohnung etwa 65.000 USD kostet, was 1,6 Milliarden VND bzw. etwa 25 Millionen VND/m² entspricht.

Laut einer Studie der Vietnam Real Estate Association (VNRea) sind Wohnungen dieser Preisklasse in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch praktisch ausgestorben. Derzeit ist der Standardpreis für bezahlbaren Wohnraum in diesen beiden Städten um 20–30 % gestiegen und liegt bei 2–2,4 Milliarden VND pro Wohnung.

„Das Konzept des bezahlbaren Wohnraums hat sich jedoch dramatisch verändert. Er liegt nicht mehr bei 1.000 Dollar, sondern hat sich möglicherweise verdoppelt“, sagte Herr Binh.

Der CEO Group Chairman spricht auf dem Forum.

Dementsprechend sagte Herr Binh, dass Vietnam sich die Erfahrungen einiger Länder bei der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum ansehen sollte.

In den USA fehlen laut der National Low-Income Housing Coalition derzeit 5,5 bis 7,3 Millionen bezahlbare Wohneinheiten; laut der National Association of Realtors (NAR) fehlen dem Markt 320.000 Einheiten unter der Preisgrenze von 256.000 Dollar. Um diesen Mangel auszugleichen, müssen die USA jährlich 550.000 zusätzliche Einheiten bauen. 40 Prozent dieser Einheiten entfallen auf drei Bundesstaaten – Kalifornien, Florida und Texas.

Um das Problem des bezahlbaren Wohnraums zu lösen, nutzte das Land Mittel aus dem American Rescue Plan, um mehr bezahlbaren Mietwohnungsraum zu schaffen.

Kalifornien finanziert die Umwandlung ungenutzter Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum; stellt einkommensschwachen Menschen, die Anspruch auf bezahlbaren Wohnraum haben, 8.000 US-Dollar Unterstützung zur Verfügung, um Kosten wie Gutachten, Anwaltsgebühren usw. zu decken; bietet Bauträgern, die 20 % ihrer Wohnungen für bezahlbaren Wohnraum bereitstellen, Steueranreize usw. Insbesondere vergeben Banken Hypothekendarlehen in Höhe von 100 % des Vertragswerts.

Oder in Deutschland, dem reichsten Land Europas, ist die Wohneigentumsquote mit nur 46 % recht niedrig. Auch die deutsche Regierung musste mit Verwaltungsanordnungen eingreifen, um das Problem des bezahlbaren Wohnraums für die Bevölkerung zu lösen.

Oder sogar wie unser „Nachbar“ China: Herr Binh sagte, die Regierung dieses Landes habe sich ebenfalls das Ziel gesetzt, bis 2025 in 40 Großstädten 6,5 Millionen neue Mietwohnungen für Geringverdiener zu schaffen und dabei 17 finanzielle und nicht-finanzielle Lösungen anzuwenden. Auch die Banken würden die Finanzströme zugunsten bezahlbaren Wohnraums umleiten.

Staatliche Anreize stehen nicht im Einklang mit den Marktregeln.

Herr Le Viet Hai, Vorsitzender der Hoa Binh Construction Group, äußerte sich ebenfalls zu dem oben genannten Thema und sagte, dass der Staat im Jahr 2021 eine Resolution zur Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen erlassen habe, es in den Jahren 2021 und 2022 jedoch zu keinen Transaktionen gekommen sei.

Tatsächlich machte das High-End-Segment auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt von vor der Pandemie bis 2023 82 % des Gesamtangebots aus, bezahlbarer Wohnraum ging um 40 % zurück und bezahlbarer Wohnraum war auf dem Markt „ausgestorben“.

Der Vorsitzende von Hoa Binh Construction erklärte, dass das Kernproblem darin liege, dass die Anreize für Sozialwohnungen wie Projektgenehmigung, Designgenehmigung, Käuferzielgruppe, Projektumfang und Verkaufspreis immer noch sehr kompliziert seien.

„Vor etwa zwei Jahren haben wir mit dem Investor für Sozialwohnungen zusammengearbeitet. Das Projekt verfügte bereits über eine Investitionslizenz, aber erst Anfang dieses Jahres konnten wir die Verfahren für den Bau von Sozialwohnungen vorläufig abschließen, sodass wir mit der Umsetzung beginnen konnten“, erklärte Herr Hai.

Statistiken des Bauministeriums zeigen, dass die Zahl der vorgeschlagenen Sozialwohnungsprojekte im Vergleich zum gesetzten Ziel sehr gering ist. Herr Hai analysiert, dass die staatlichen Anreize hinsichtlich Grundsteuer, Mehrwertsteuer, Krediten und Verwaltungskosten nicht den Marktregeln entsprechen und daher keine Einigung zwischen Staat und Investoren möglich ist.

Herr Le Viet Hai sagte, dass die Anreize des Staates nicht den Marktregeln entsprächen.

Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh ist jedoch der Ansicht, dass es beim sozialen Wohnungsbau notwendig sei, zwischen Sozialwohnungen, bezahlbarem Gewerbewohnungsbau und Luxuswohnungen zu unterscheiden und diese klar zu definieren. Dies sei jedoch nicht diskutiert worden.

Sozialwohnungen sind demnach staatlich geplante Wohnbauten zur Unterstützung schutzbedürftiger Bevölkerungsgruppen. Bezahlbarer Gewerbewohnungsbau wird vom Staat für die breite Bevölkerung gefördert und deckt den Bedarf der Mehrheit der Bevölkerung. Auch für hochwertigen Wohnraum sind klare Standards und Vorschriften erforderlich.

„Daher ist der erste Schritt, der Aufmerksamkeit erfordert, die klare Definition des Haustyps und der Planung. Die Bereitstellung von 20 % des Baulandes für gewerbliche Wohnprojekte für den sozialen Wohnungsbau klingt vernünftig, aber ich denke, dass dies immer noch fragmentiert ist. Es wird schwierig sein, beim Bau eine einheitliche Bauweise zu gewährleisten“, analysierte der Experte.

Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh sprach auf dem Forum.

Herr Thinh vertrat die Ansicht, dass eine Planung notwendig sei, die die Merkmale eines Wohngebiets aufweist und den Bedürfnissen nach Wohnen, Arbeit und Alltag gerecht wird. Insbesondere müsse die Vorstellung widerlegt werden, dass günstiger Sozialwohnungsbau von minderer Qualität sei, was dazu führe, dass viele Gebiete zwar gebaut, aber nicht verkauft würden und die Menschen nicht dorthin ziehen würden. Die Regierung müsse bezahlbaren Wohnraum durch entsprechende Maßnahmen – von der Planung bis hin zu Finanzierungsquellen – fördern .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chung-cu-gia-25-trieum2-gan-nhu-da-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-a654244.html