ควรพิจารณากำหนดหลักเกณฑ์การจัดสร้างบัญชีราคาที่ดินเป็นระยะๆ

ต้องชี้แจงเนื้อหาวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี

ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ถูกส่งต่อไปยังคณะกรรมาธิการสามัญ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในการประชุมสมัยที่ 23 (สมัยสามัญในเดือนพฤษภาคม 2566) และคาดว่าจะยังคงนำไปพิจารณาโดยสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 ที่จะถึงนี้

รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตรัน ฮอง ฮา กล่าวว่า ตั้งแต่วันที่ 3 มกราคม 2023 ถึงวันที่ 15 มีนาคม 2023 ได้มีการจัดการปรึกษาหารือสาธารณะเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) การจัดการปรึกษาหารือสาธารณะได้ดำเนินการอย่างจริงจัง พร้อมกัน ประชาธิปไตย วิทยาศาสตร์ สาธารณะ โปร่งใส เจาะลึก เพื่อให้แน่ใจว่ามีสาระสำคัญและประสิทธิผลด้วยรูปแบบที่หลากหลายและหลากหลายมากมายลงไปจนถึงระดับรากหญ้าของตำบล ตรอก ตรอก ซอก ซอย ที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่อยู่อาศัย ระดมหน่วยงานและองค์กรส่วนใหญ่ในระบบการเมืองและทุกระดับชั้นทางสังคมให้เข้าร่วม ดึงดูดความสนใจจากผู้คนหลายชนชั้นในประเทศและชาวเวียดนามโพ้นทะเล กลายเป็นกิจกรรมทางการเมืองที่ลึกซึ้งอย่างแท้จริง เป็นเหตุการณ์ทางการเมืองและกฎหมายที่สำคัญ ความคิดเห็นของประชาชนทุกคนแสดงให้เห็นถึงความสนใจ ความกระตือรือร้น และความรับผิดชอบอย่างลึกซึ้ง

ควรคำนึงถึงกฎข้อบังคับการก่อสร้างด้วยแผนภูมิราคาที่ดินคงที่ ภาพที่ 1 — การประชุมคณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 23 (สมัยประชุมสามัญ พ.ค. ๒๕๖๖)

รัฐบาลรับความเห็นจากประชาชน นักวิทยาศาสตร์ และผู้เชี่ยวชาญ โดยสั่งการให้หน่วยงานจัดทำร่างประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้แล้วเสร็จทั้งรายงานสรุปความเห็นของประชาชน รายงานอธิบายและรับความเห็นของประชาชน รายงานประเมินผลกระทบเพิ่มเติมต่อเนื้อหาใหม่ และร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

ดังนั้น ในส่วนของการบังคับใช้กฎหมายนั้น ความคิดเห็นส่วนใหญ่เห็นด้วยกับบทบัญญัติเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายดังที่ร่างกฎหมายไว้ พร้อมทั้งเสนอให้กำหนดให้กฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายดั้งเดิม และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินต้องสอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน มีความเห็นแนะนำให้บังคับใช้กฎหมายเฉพาะกรณีบางกรณีเพิ่มเติม มีความเห็นแนะนำให้ไม่กำหนดเนื้อหาดังกล่าว แต่ให้ใช้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกาศใช้เอกสารทางกฎหมาย ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการตรวจสอบและปรับปรุงเนื้อหาบางส่วนให้เหมาะสมแล้ว...

คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ เห็นว่าราคาที่ดินเป็นเนื้อหาที่ซับซ้อนและสำคัญที่สุดในร่างกฎหมาย ซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดสิทธิและภาระผูกพันทางการเงินของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ข้อพิพาทส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในภาคที่ดินมีต้นตอมาจากการไม่ลงรอยกันเรื่องราคาที่ดิน ดังนั้นร่างกฎหมายจึงจำเป็นต้องกำหนดและชี้แจงเนื้อหาเกี่ยวกับหลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยเสนอให้ระบุ “ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน” อย่างชัดเจน รวมถึงปัจจัยใดบ้างที่ใช้เป็นพื้นฐานในการกำหนดราคาที่ดิน ระบุ “ข้อมูลรายได้ ต้นทุน และรายได้จากการใช้ที่ดินตามตลาด” เสนอให้ชี้แจงว่าข้อมูลมาจากตลาดใด ฐานทางกฎหมายใด ความน่าเชื่อถือและความถูกต้องของข้อมูลดังกล่าว เป็นต้น

ร่างกฎหมายได้ระบุวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี แต่เนื้อหาของวิธีการเหล่านี้ยังไม่ชัดเจน วิธีการยื่นคำร้องสำหรับที่ดินแต่ละประเภทหรือลำดับความสำคัญที่จะใช้ยังไม่ชัดเจน ดังนั้น รัฐบาลจึงจำเป็นต้องเสริมบทบัญญัติในร่างกฎหมายเกี่ยวกับหลักการของวิธีการประเมินราคาที่ดินเพื่อเป็นพื้นฐานในการมอบหมายให้รัฐบาลให้คำแนะนำที่ชัดเจน

คณะกรรมการงบประมาณและงบประมาณเสนอให้ชี้แจงเนื้อหาของข้อบังคับว่า “คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดจะออกบัญชีราคาที่ดินรายปีหลังจากได้รับการอนุมัติจากสภาประชาชนระดับเดียวกัน” สภาประชาชนจะอนุมัติในรูปแบบและเนื้อหาอย่างไร หากสภาประชาชนออกมติอนุมัติบัญชีราคาที่ดิน การตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนในการออกบัญชีราคาที่ดินจะแตกต่างจากมติของสภาประชาชนหรือไม่

การปรับราคาที่ดินควรมีการควบคุมเฉพาะในกรณีที่ดัชนี CPI มีความผันผวน 10% ขึ้นไปเท่านั้น

ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ Hoang Van Cuong แสดงความกังวลเกี่ยวกับเนื้อหานี้ว่า กฎระเบียบที่กำหนดให้ “จัดทำบัญชีราคาที่ดินเป็นระยะทุกปี” นั้นไม่เหมาะสม ทำให้ต้นทุนและขั้นตอนต่างๆ เพิ่มขึ้นเมื่อราคาที่ดินไม่มีการผันผวน ในขณะเดียวกัน ผู้แทนยังตั้งข้อสังเกตว่ากฎระเบียบดังกล่าวจะทำให้ไม่สามารถปรับราคาที่ดินได้ทันท่วงทีในพื้นที่ที่ราคาที่ดินสูง ดังนั้น จึงไม่แนะนำให้จัดทำบัญชีราคาที่ดินเป็นระยะ แต่ควรจัดทำเฉพาะเมื่อราคาที่ดินผันผวนตามดัชนี CPI 10% ขึ้นไปเท่านั้น

ควรคำนึงถึงกฎข้อบังคับการก่อสร้างด้วยแผนภูมิราคาที่ดินคงที่ ภาพที่ 2 — ต้องชี้แจงเนื้อหาวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 ประเภท ภาพประกอบ

สำหรับบทบัญญัติของสภาประเมินราคาที่ดินนั้น ร่างกฎหมายได้กำหนดไว้ดังนี้ คณะกรรมการประชาชนเป็นผู้จัดทำบัญชีราคาที่ดิน โดยประธานคณะกรรมการประชาชนเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ในระหว่างกระบวนการดำเนินการ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะว่าจ้างองค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดบัญชีราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง แล้วส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินทำการประเมิน ก่อนจะส่งให้คณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันตัดสินใจ

อย่างไรก็ตาม มาตรา 157 กำหนดให้คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินประกอบด้วย ประธานคณะกรรมการประชาชนเป็นประธานสภา... และองค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน สมาชิกถาวรของคณะกรรมการการเงินและงบประมาณยอมรับว่าระเบียบข้างต้นเกี่ยวกับองค์ประกอบของคณะกรรมการประเมินราคาที่ดินไม่สมเหตุสมผลและไม่รับรองหลักการของความเป็นกลางและความเป็นอิสระตามที่ระบุไว้ในมาตรา 154 วรรค 1 เกี่ยวกับหลักการของการประเมินราคาที่ดิน

เห็นด้วยกับมุมมองข้างต้น ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเหงียน ฮวง ไม ได้วิเคราะห์ว่า “ องค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินที่จัดทำรายการราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะ เป็นสมาชิกของสภาประเมินราคาที่ดินเพื่อประเมินผลการให้คำปรึกษาประเมินราคาที่ดินของตนเอง ประธานคณะกรรมการประชาชนที่ตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะ ยังเป็นประธานของสภาประเมินราคาที่ดินด้วย ซึ่งจะไม่รับรองความเป็นกลางในการตัดสินใจ”

มาตรา 157 วรรค 6 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไข) กำหนดไว้ด้วยว่า “ ผลการประเมินราคาที่ดินของสภาฯ เป็นพื้นฐานสำหรับให้หน่วยงานที่มีอำนาจตัดสินใจเกี่ยวกับบัญชีราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะ” ทั้งนี้ จะไม่รับประกันความเป็นกลางของหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจตัดสินใจเกี่ยวกับบัญชีราคาที่ดินหรือราคาที่ดินเฉพาะ สำหรับเนื้อหานี้ ขอเสนอให้มีการจัดทำระเบียบเพื่อให้แยกความรับผิดชอบและอำนาจหน้าที่ในการ “ประเมินราคา” และ “กำหนดราคา” ออกจากกันอย่างชัดเจน

เทียนอัน

แหล่งที่มา