อุปสรรคหลายประการจะต้องถูกกำจัดออกไปเพื่อให้กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้

หลังจากผ่านพ้นระยะเวลาการบังคับใช้กฎหมายที่ดินมาระยะหนึ่งแล้ว ตามความเห็นของบางคน ยังคงมีอุปสรรคและความยากลำบากมากมายในกระบวนการบังคับใช้กฎหมายใหม่

อุปสรรคหลายประการจะต้องถูกกำจัดออกไปเพื่อให้กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้

หลังจากผ่านพ้นระยะเวลาการบังคับใช้กฎหมายที่ดินมาระยะหนึ่งแล้ว ตามความเห็นของบางคน ยังคงมีอุปสรรคและความยากลำบากมากมายในกระบวนการบังคับใช้กฎหมายใหม่

กฎหมายที่ดินปี 2024 คาดว่าจะช่วยปรับปรุงการจัดการและการใช้ที่ดินในเวียดนาม ส่งเสริมการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม และปกป้องสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านระยะเวลาการบังคับใช้มาระยะหนึ่ง ยังคงมีอุปสรรคและความยากลำบากมากมายในกระบวนการบังคับใช้กฎระเบียบใหม่ ปัญหาเหล่านี้ไม่เพียงแต่เกิดจากการขาดการเชื่อมโยงระหว่างเอกสารทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลไกการบังคับใช้ ศักยภาพในการบริหารจัดการ และแนวปฏิบัติในท้องถิ่นด้วย

การออกเอกสารแนวทางปฏิบัติล่าช้า

แม้ว่า รัฐบาล และกระทรวงต่างๆ ได้พยายามจัดทำเอกสารแนวทางการบังคับใช้ แต่บทบัญญัติหลายประการของกฎหมายที่ดินยังไม่ได้รับการบังคับใช้เต็มที่

ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ส่งผลต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุน อย่างไรก็ตาม กลไกการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ ซึ่งมักนำไปสู่ข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญาในการทำธุรกรรมที่ดิน

จนถึงปัจจุบัน มีเพียงจังหวัดและเมืองประมาณ 59/63 แห่งเท่านั้นที่ออกเอกสารแนะนำอย่างละเอียด ขณะที่พระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนของกระทรวงและสาขาต่างๆ ยังอยู่ในระหว่างการจัดทำ ส่งผลให้ท้องถิ่นต่างๆ ประสบความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมาย ส่งผลกระทบต่อกระบวนการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดิน การชดเชย การสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ และการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง)

ปัญหาสำคัญประการหนึ่งในการดำเนินการตามกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุง คือ การระบุและรับรองสิทธิการใช้ที่ดินของประชาชน ขั้นตอนการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง) ยังคงประสบปัญหาหลายประการ เนื่องจากกฎระเบียบที่ซ้ำซ้อนและขาดการเชื่อมโยงระหว่างหน่วยงานระดับต่างๆ นอกจากนี้ การวางผังการใช้ที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ยังคงไม่รัดกุม ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดินและความคืบหน้าในการดำเนินโครงการล่าช้า

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VnREA) กล่าวว่า การออกหนังสือปกแดงยังคงประสบปัญหาหลายประการ โดยโครงการต่างๆ จำนวนมากไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์และชัดเจน ส่งผลให้ผู้ที่ทำธุรกรรมที่ดินประสบปัญหา

นายดิงห์เสนอว่าจำเป็นต้องจัดทำฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติให้สมบูรณ์และเชื่อมโยงระบบข้อมูลที่ดินระหว่างท้องถิ่นต่างๆ เพื่อลดขั้นตอนการบริหารงาน ขณะเดียวกัน หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องจัดทำคำสั่งเฉพาะและลดความซับซ้อนของขั้นตอนการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อประชาชนและภาคธุรกิจ

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารหลายคนชี้ให้เห็นคือความยากลำบากในการแผ้วถางที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ดร.เหงียน มินห์ ฟอง ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ให้ความเห็นว่าการแผ้วถางที่ดินเป็นปัญหาที่ยาก เพราะเกี่ยวข้องกับประเด็นที่ซับซ้อน เช่น การชดเชย การย้ายถิ่นฐาน และฉันทามติของประชาชน

นี่เป็นหนึ่งในปัจจัยที่อาจทำให้ความคืบหน้าของโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานล่าช้า โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการต้องหยุดชะงักเนื่องจากไม่สามารถตกลงราคาค่าตอบแทนที่เหมาะสมกับประชาชนได้

คุณพงษ์ กล่าวว่า เพื่อแก้ไขปัญหานี้ จำเป็นต้องสร้างกลไกการชดเชยที่โปร่งใสและเป็นธรรม ควบคู่ไปกับการยกระดับงานโฆษณาชวนเชื่อและการระดมพลเพื่อให้ประชาชนเข้าใจและเห็นด้วยกับนโยบายการเวนคืนที่ดิน พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องสร้างพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่พร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน เพื่อให้มั่นใจว่าประชาชนจะสามารถดำรงชีวิตได้อย่างมั่นคงทันทีหลังจากเวนคืนที่ดิน

ปัญหากลไกราคาที่ดิน

ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ส่งผลต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุน อย่างไรก็ตาม กลไกการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันยังไม่เพียงพอ จึงอาจนำไปสู่ข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญาในการทำธุรกรรมที่ดินได้ง่าย

นางสาวเล ถิ ทันห์ ฮา ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่มักมีการเปลี่ยนแปลง และปัจจัยด้านราคาที่ไม่ชัดเจนทำให้ประชาชนและนักลงทุนรู้สึกไม่สบายใจ

คุณฮาเชื่อว่าจำเป็นต้องมีกลไกราคาที่ดินที่มั่นคงและโปร่งใส การเผยแพร่ข้อมูลราคาที่ดิน การปรับปรุงข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ และการนำข้อมูลเหล่านั้นเข้าสู่ระบบข้อมูลกลาง จะช่วยลดภาวะเงินเฟ้อของราคาที่ดินและเพิ่มความโปร่งใสในการทำธุรกรรม นอกจากนี้ จำเป็นต้องมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษแก่โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

ใน กรุงฮานอย ตามการยอมรับของผู้นำกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในบางพื้นที่ ราคาที่ดินมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด ไม่เพียงพอที่จะชดเชยต้นทุนและทรัพยากรการลงทุนเพื่อสร้างกองทุนที่ดิน (รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ)

เพื่อแก้ไขปัญหาราคาที่ดินในรายการต่ำกว่าราคาตลาด คณะกรรมการประชาชนของเขต ตำบล และเทศบาล ได้กำหนดขั้นตอนราคาและการประมูลหลายรอบ (โดยมีจำนวนรอบบังคับ) เพื่อให้แน่ใจว่าราคาเริ่มต้นของรอบต่อไปจะใกล้เคียงกับราคาตลาด

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ที่ดินและพ.ร.บ.การประมูลทรัพย์สิน ยังไม่มีการกำหนดเนื้อหาให้เข้มงวด เช่น การวางเงินมัดจำขั้นต่ำ (เท่ากับ 20% ของราคาเริ่มต้น) และไม่มีกฎเกณฑ์ห้ามการสมรู้ร่วมคิดกันขึ้นราคาหรือ "เพิ่มราคา" จนเกิดสถานการณ์ที่ผู้เข้าร่วมประมูลเสนอราคาสูงกว่าราคาตลาดเพื่อชนะการประมูล จากนั้นไม่ชำระเงินที่ชนะ (สละเงินมัดจำ) หรือไม่เสนอราคาในรอบถัดไป ทำให้การประมูลล้มเหลวและเกิดความโกลาหลในราคาตลาด

การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินของบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านเองในปัจจุบันไม่มีข้อกำหนดกำหนดว่าต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด ทำให้เกิดภาวะที่ดินไม่เข้าใช้ประโยชน์ ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ก่อให้เกิดความยากลำบากในการบริหารจัดการผังเมือง สูญเสียความสวยงามของเมือง และสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน

อำเภอ เมือง และเทศบาลบางแห่งยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันในการจัดเก็บรายได้งบประมาณจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อตอบสนองความต้องการเงินทุนสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ดังนั้นพวกเขาจึงยังคงจัดการประมูลเพื่อจัดสรรที่ดินให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้าน

นอกจากปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหารและราคาที่ดินแล้ว การติดตามและตรวจสอบการใช้ที่ดินยังประสบปัญหาอีกมากมาย นายเหงียน จ่อง ฮว่าย รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ปัจจุบันท้องถิ่นต่างๆ ขาดกลไกการติดตามตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้เกิดการสูญเสียที่ดิน ที่ดินถูกทิ้งร้าง หรือการใช้ที่ดินอย่างผิดวัตถุประสงค์

นายโห่ย กล่าวว่า จำเป็นต้องมีกลไกการตรวจสอบที่เข้มงวด โปร่งใส และเป็นธรรม เพื่อให้มั่นใจว่ามีการใช้ที่ดินอย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ

หน่วยงานจัดการที่ดินจำเป็นต้องนำเทคโนโลยีสารสนเทศมาประยุกต์ใช้ในการบริหารจัดการข้อมูลที่ดิน เพื่อช่วยให้ติดตามและตรวจสอบโครงการใช้ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

เมื่อสอบถามไปยังธุรกิจบางแห่ง พบว่าอุปสรรคสำคัญประการหนึ่งของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานคือความล่าช้าในกระบวนการทางกฎหมายและการอนุมัติพื้นที่ หลายโครงการหยุดชะงัก โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจากขั้นตอนทางการบริหารและการขาดฉันทามติเกี่ยวกับการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน

เพื่อที่จะบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้อย่างมีประสิทธิผล ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวว่า เจ้าหน้าที่จำเป็นต้องพยายามมากขึ้นในการแก้ไขปัญหาข้างต้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องเพิ่มการออกเอกสารแนะนำอย่างละเอียดและจัดหลักสูตรฝึกอบรมเจ้าหน้าที่ทุกระดับเกี่ยวกับกฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุง ซึ่งจะช่วยให้ท้องถิ่นเข้าใจข้อมูลและสามารถบังคับใช้กฎระเบียบทางกฎหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

จัดทำฐานข้อมูลที่ดินให้สมบูรณ์ เพื่อความสอดคล้องและถูกต้องแม่นยำ การนำเทคโนโลยีสารสนเทศมาใช้ในการจัดการที่ดินจะช่วยประหยัดเวลา ต้นทุน และลดข้อผิดพลาดในการบริหารจัดการ

ออกเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนและมีรายละเอียดมากขึ้นเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาที่ดินและการชดเชยเมื่อทวงคืนที่ดิน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องเสริมสร้างการติดตามและตรวจสอบการใช้ที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้น

เชื่อกันว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 จะสามารถเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดได้ก็ต่อเมื่อนำแนวทางแก้ไขเหล่านี้ไปปฏิบัติอย่างสอดประสานและเด็ดขาดเท่านั้น และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาประเทศ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html