ระวังการลงทุนที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดง

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข พ.ศ. 2567 เพิ่งได้รับการอนุมัติจาก รัฐสภา ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ประเด็นหนึ่งที่หลายคนสนใจคือ กฎระเบียบเกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เรียกทั่วไปว่าหนังสือปกแดง) สำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน

การล่าเชิงป้องกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 138 ของกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ระบุว่าครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ประโยชน์ที่ดินโดยไม่มีเอกสาร แต่ไม่ได้ละเมิดกฎหมายที่ดิน และไม่ได้อยู่ในกรณีที่ได้รับการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จะได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กฎหมายฉบับนี้ยังระบุถึงกรณีต่างๆ มากมายที่ได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

หลายฝ่ายมองว่าเมื่อกฎระเบียบข้างต้นมีผลบังคับใช้ จะช่วยแก้ปัญหาการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับกรณีการใช้ที่ดินที่บรรพบุรุษเป็นผู้สืบทอดมาและยังคงใช้งานอย่างมั่นคง ซึ่งกรณีเหล่านี้ยังคงพบเห็นได้ทั่วไป โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท

ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา ช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่ไม่น่าดึงดูดใจ บางรายเสี่ยงซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองการจดทะเบียนในพื้นที่ชนบท โดยคาดหวังว่าเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ที่ดินจะได้รับหนังสือรับรองการจดทะเบียน ทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

หลายๆ คนกำลังมองหาซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือแดงในตำบลกวางเค อำเภอดักกลอง จังหวัด ดักนง

นายบุ่ย กง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดดั๊กนง ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์หงอยลาวดงว่า ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เขาได้รับ "คำสั่งซื้อ" จากลูกค้าหลายรายที่ต้องการซื้อที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม ที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ (Red Book) นายกงกล่าวว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ (Green Book) หรือที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์แต่มีผู้อยู่อาศัยมาเป็นเวลานาน หรือที่ดินที่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ (Extract) (มีการวัดและตีเส้นแบ่งเขตที่ดินแล้ว) "ผมเพิ่งทำธุรกรรมซื้อขายที่ดิน 2 แปลงให้กับลูกค้า 2 รายในนครโฮจิมินห์และฮานอย พวกเขาซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และหลังจากซื้อแล้ว พวกเขาก็ตีเส้นแบ่งเขตที่ดินทันที พวกเขาบอกว่าซื้อมาเพื่อรอหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์เมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม" นายกงกล่าว

คุณกงกล่าวว่า ปัจจุบันที่ดินป่าไม้และที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่มีหนังสือรับรองสีแดงมีราคาถูกมาก เพียง 400-500 ล้านดองต่อเฮกตาร์ (10,000 ตารางเมตร) เท่านั้น ขณะที่ที่ดินที่มีหนังสือรับรองสีแดงมีราคาสูงกว่าถึง 2-3 เท่า

“เมื่อก่อนเวลาพูดถึงที่ดินทำกินที่ไม่มีใบอนุญาต ทุกคนก็กลัวกันหมด เพราะกลัวว่าจะทำเอกสารไม่ได้ มีแต่คนท้องถิ่นซื้อๆ ขายๆ กันไปทำกินกันเอง พอมาช่วงนี้หลายคนมาล่าและสั่งให้ผมหาให้ บางทีเขาอาจจะรู้ว่ากฎหมายใหม่อนุญาตให้ออกใบอนุญาตได้ แถมราคาที่ดินแบบนี้ก็ถูกเกินไปด้วย เลยอยากซื้อเยอะๆ” คุณกงย้ำ

ในทำนองเดียวกัน คุณคิม พนักงานบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในบิ่ญเฟื้อกและเตยนิญ เล่าว่าช่วงนี้มีคนติดต่อขอซื้อที่ดินผืนใหญ่เพื่อการเกษตรเป็นจำนวนมาก บางคนถึงกับขอซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองราคา (Red Book) ตราบใดที่ราคาดี "สัปดาห์ที่แล้ว บริษัทของฉันเพิ่งปรึกษาและปิดการขายที่ดินกว่า 12 เฮกตาร์ ปลูกทุเรียนและไม้ผลอื่นๆ ในเขตหลอกนิญ จังหวัดบิ่ญเฟื้อก มูลค่ากว่า 7 พันล้านดอง ในจำนวน 12 เฮกตาร์นี้ มีเพียง 3 เฮกตาร์เท่านั้นที่มีหนังสือรับรองราคา ส่วนที่เหลือยังไม่ได้จดทะเบียน" คุณคิมกล่าว

แนวโน้มเสี่ยง

ทนายความเหงียน ฟอง เหลียน จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ซึ่งกำลังจะมีผลบังคับใช้ จะช่วยอำนวยความสะดวกในการออกหนังสือรับรองให้แก่ประชาชน อย่างไรก็ตาม การซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือรับรองถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงและเสี่ยงภัย ประชาชนและนักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาข้อดีข้อเสียเมื่อซื้อหรือขายที่ดินตามแนวโน้มนี้ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายมักจะมีราคาถูกกว่าที่ดินที่รัฐรับรองสิทธิ์มาก แต่ก็มีความเสี่ยงมากมาย เช่น การซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมาย ผู้ซื้อจะตรวจสอบแหล่งที่มาของที่ดิน ข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดิน และสถานะผังเมืองได้ยาก ประการต่อมา เนื่องจากไม่มีหนังสือรับรองสิทธิ์การใช้ที่ดิน จึงทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถมั่นใจได้ว่าที่ดินนั้นไม่มีข้อพิพาทหรือถูกบุกรุก หรือมีการซื้อขายที่ดินซ้ำซ้อนหรือเกิดข้อขัดแย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ ในขณะนั้น ผู้ซื้อต้องพึ่งความซื่อสัตย์ของผู้ขาย หรือสิทธิ์ขั้นพื้นฐานในฐานะผู้ใช้ที่ดินจะถูกจำกัด เนื่องจากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ บริจาค รับมรดก จำนอง เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือเช่าซื้อ... หากต้องการสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ก็ต้องรอให้กระบวนการเสร็จสิ้นก่อนจึงจะยื่นขอแปลงที่ดินและออกหนังสือรับรองสิทธิ์การใช้ที่ดินได้..." - ทนายความ เลียน วิเคราะห์

ในฐานะผู้ประกอบอาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ดร. Pham Anh Khoi กรรมการผู้จัดการบริษัทบริการทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ (FINA) กล่าวว่า หลังจากวันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ เราจึงจะสามารถประเมินประสิทธิผลของการตัดสินใจของบางคนในการ "ลัดขั้นตอน" ซื้อที่ดินโดยไม่ใช้หนังสือปกแดงได้

ทุกคนรู้ดีว่าที่ดินเกษตรกรรม โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นราคาถูกมาก หากได้รับใบรับรอง ราคาจะสูงขึ้นหลายเท่าตัว แต่ไม่มีใครรู้แน่ชัดว่าที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นอยู่ในขั้นตอนการวางแผน มีข้อโต้แย้ง หรือจะได้รับการพิจารณาให้ได้รับใบรับรองหรือไม่

ที่ดินเกษตรกรรม หากนำไปใช้เพื่อการเพาะปลูก การลงทุนในเทคโนโลยีขั้นสูงเพื่อการผลิตทางการเกษตร เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ก็มีศักยภาพสูง ส่วนผู้ที่ซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยไม่มีใบอนุญาตเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในภายหลัง แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ แล้วขายออกไปนั้น เป็นเรื่องยากและไม่สนับสนุนให้กฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้อง ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ให้ความเห็น

ในความเป็นจริง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงินได้แนะนำหลายครั้งแล้วว่าผู้ที่มีเงินเหลือใช้และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกลและปริมณฑล ก่อนการลงทุน จำเป็นต้องพิจารณาประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการแสวงหาผลประโยชน์ ข้อได้เปรียบที่อาจเกิดขึ้น กระแสเงินสด ความสามารถในการทำกำไร สภาพคล่อง ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงที่คาดการณ์ได้

ที่มา: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm