ซื้อบ้านเพื่อเช่าเพื่อผลกำไรดี: เคล็ดลับการตรวจสอบอย่างรวดเร็ว

การซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในเวียดนามในปัจจุบัน นักลงทุนมักได้รับประโยชน์มากมายจากธุรกิจประเภทนี้เนื่องจากมีศักยภาพในการทำกำไรที่มั่นคงและความสามารถในการสะสมทรัพย์สินในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าก็มีความเสี่ยงเช่นกัน แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้าน แต่การหาผู้เช่าหรือรับกระแสเงินสดที่มั่นคงจากการเช่าไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไป นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการจัดการ บำรุงรักษา ซ่อมแซม ฯลฯ ยังส่งผลกระทบต่อผลกำไรของผู้ลงทุนอีกด้วย

แล้วมีวิธีใดที่จะพิจารณาว่าทรัพย์สินนั้นๆ คุ้มค่าแก่การลงทุนเพื่อเช่าหรือไม่? BiggerPockets ซึ่งเป็นโซเชียลเน็ตเวิร์กด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา เปิดเผยกฎ 2% เพื่อช่วยให้นักลงทุนประเมินข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้อย่างรวดเร็ว

ใช้กฎ 2%

กฎ 2% เป็นเครื่องมือง่ายๆ แต่มีประสิทธิภาพที่ใช้ประเมินศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าได้คร่าวๆ ตามกฎนี้ รายได้ค่าเช่ารายเดือนของอสังหาริมทรัพย์ควรเท่ากับหรือมากกว่า 2% ของราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงจะถือว่าเป็นการลงทุนที่ดี

ขั้นแรก คุณต้องกำหนดจำนวนเงินที่คุณต้องใช้ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับภาษี ค่าบริการนายหน้า ต่อไป คุณต้องคำนวณรายได้ที่คาดหวังจากการให้เช่า

คุณสามารถรวบรวมข้อมูลนี้ด้วยตัวเองหรือผ่านทางบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

หากรายได้จากการเช่ารายเดือนเท่ากับหรือมากกว่า 2% ของราคาซื้อ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็มีศักยภาพที่จะเป็นการลงทุนที่ดี

หากรายได้ค่าเช่ารายเดือนต่ำกว่า 2% ของราคาซื้อ การลงทุนอาจไม่ให้ผลตอบแทนตามที่คาดหวัง หากคุณยังต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้ คุณจะต้องปรับราคาค่าเช่าหรือลดต้นทุนการดำเนินงานเพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 2 พันล้านดอง ตามกฎ 2% รายได้ค่าเช่าขั้นต่ำต่อเดือนเพื่อให้แน่ใจว่าจะทำกำไรได้ดีคือ 40 ล้านดอง

พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ใน กรุงฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

หากกระแสเงินสดจากการเช่าถึง 50 ล้านดองต่อเดือน แสดงว่านี่คือการลงทุนที่มีศักยภาพ ในทางกลับกัน หากราคาเช่าถึงเพียง 30 ล้านดองต่อเดือน คุณจำเป็นต้องพิจารณาปรับราคาเช่าหรือลดต้นทุนเพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ

อย่างไรก็ตาม กฎ 2% เป็นเพียงการวัดคร่าวๆ เท่านั้น และไม่ได้รับประกันความแม่นยำแน่นอนสำหรับศักยภาพในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายส่งผลต่อผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริง ตัวอย่างเช่น กระแสเงินสดจากการเช่ารายเดือนขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ที่ตั้ง ขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวก และสภาวะตลาด

เครื่องมือทางเลือกอื่น ๆ

กฎ 2% เป็นเครื่องมือง่ายๆ ที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนจำนวนมากในการประเมินความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงกฎทั่วไปเท่านั้น และคุณยังต้องวิเคราะห์อย่างรอบคอบมากขึ้นเมื่อตัดสินใจลงทุน คุณสามารถใช้วิธีอื่นๆ เพื่อให้ได้มุมมองที่หลากหลายยิ่งขึ้นก่อนลงทุน

ตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) คือตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) ตัววัดนี้คำนวณอัตราส่วนระหว่างราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์กับค่าเช่ารายปีทั้งหมด ตัวอย่างเช่น หากอสังหาริมทรัพย์มีราคา 3 พันล้านดอง และค่าเช่ารายปีทั้งหมดอยู่ที่ 300 ล้านดอง GRM จะเท่ากับ 10 โดยทั่วไป GRM ที่ต่ำกว่าบ่งชี้ว่ามีโอกาสการลงทุนที่น่าดึงดูดใจกว่า อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของเครื่องมือนี้ก็คือไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนการดำเนินการ

ส่วนที่ 2 คือ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เมตริกนี้คำนวณกำไรประจำปีของทรัพย์สินหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อนหักภาษีและค่าผ่อนจำนอง NOI จะให้ภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สิน หากอัตราส่วน NOI เป็นบวก แสดงว่าทรัพย์สินนั้นสร้างรายได้จากการเช่าเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ประการที่สามคือการวิเคราะห์กระแสเงินสด การวิเคราะห์กระแสเงินสดไม่ได้มุ่งเน้นเฉพาะรายได้จากการเช่าเท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงกระแสเงินสดทั้งหมดด้วย รวมถึงต้นทุนการดำเนินงาน ดอกเบี้ย ภาษี เป็นต้น กระแสเงินสดในเชิงบวกเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาสภาพคล่องและรับประกันผลกำไรที่ยั่งยืน

ส่วนที่สี่คืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Cap Rate) ตัวชี้วัดนี้คำนวณอัตราผลตอบแทนประจำปีจากการลงทุนทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนคำนวณโดยการหาร NOI ด้วยราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นบ่งชี้ถึงโอกาสการลงทุนที่ดีกว่า แต่โดยทั่วไปมักจะมีความเสี่ยงที่สูงกว่า

วิธีที่ห้าคือการวิเคราะห์มูลค่าในอนาคต แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะผลกำไรในปัจจุบัน ให้พิจารณาถึงมูลค่าในอนาคตของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม วิธีนี้มักต้องอาศัยประสบการณ์และความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์

โดยการรวมทางเลือกเหล่านี้เข้าด้วยกัน นักลงทุนสามารถสร้างกลยุทธ์การลงทุนที่ครอบคลุมเพื่อให้ตัดสินใจลงทุนได้ครอบคลุมและมีข้อมูลมากขึ้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm