ติดขัดเพราะขายอพาร์ตเมนท์ช่วงราคาพุ่ง

ฮานอย ขายอพาร์ทเมนท์ในเขตห่าดงในราคาสองเท่าของราคาตอนที่ซื้อมา แต่คุณ Quan และภรรยาไม่สามารถมีความสุขได้เนื่องจากหาบ้านหลังใหม่ไม่ได้และราคาหลังเก่าก็ยังคงสูงขึ้นเรื่อยๆ

“ตอนนั้นผมคิดว่ามันเป็นช่วงพีคสุดแล้ว ถ้าผมไม่ขายเร็ว ราคาอาจจะตก และผมอาจจะเสียโอกาสในการเปลี่ยนบ้าน” ตรัน จุง กวาน ช่างซ่อมรถวัย 38 ปี กล่าว

เมื่อสองปีก่อน เขาและ ภรรยาซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 69 ตารางเมตรนี้ในราคาสูงกว่าหนึ่งพันล้านดอง ปลายปี 2566 ราคาอพาร์ตเมนต์ในย่านนี้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า หลายครอบครัวขายบ้าน ทำกำไรได้หลายพันล้านดอง แล้วซื้อบ้านบนที่ดิน หรือจ่ายแพงขึ้นเล็กน้อยเพื่อเปลี่ยนอพาร์ตเมนต์ใหม่ คุณฉวนจึงเลือกทางเลือกที่สอง เพราะเขาเบื่อหน่ายกับการเดินทางเกือบ 20 กิโลเมตรทุกวัน

“พอเห็นราคาแล้วผมก็สนใจเหมือนกัน มีคนแถวนั้นขายกันเยอะมาก นายหน้าก็โทรมาหาผมตลอด ผมเลยลังเล” เขากล่าว

หลังจากขายบ้าน คุณฉวนและภรรยารีบเร่งซื้อบ้านหลังใหม่ แต่โครงการที่ตรงตามเงื่อนไขก็มีราคาสูงขึ้นเช่นกัน ขณะเดียวกัน กว่าหนึ่งเดือนต่อมา มูลค่าของอพาร์ตเมนต์เก่าของพวกเขาก็เพิ่มขึ้น 100 ล้านดอง พอต้นเดือนมีนาคม บ้านของเพื่อนบ้านขายได้ในราคาสูงกว่าบ้านของเขาถึง 300 ล้านดอง

“ตั้งแต่วันนั้นเป็นต้นมา ภรรยาของผมบ่นอยู่เรื่อยว่าสูญเสียเงินจำนวนหนึ่งไปเท่ากับการทำงานหนักหลายปี” เขากล่าว

โครงการอพาร์ตเมนต์อายุ 10 ปี ในย่านโคเญือ 1 เขตบั๊กตูเลียม ภาพโดย: Phan Duong — โครงการอพาร์ตเมนต์อายุ 10 ปี ในย่านโคเญือ 1 เขตบั๊กตูเลียม ภาพโดย: *Phan Duong*

กรณีของนายหวู วัน จุง อายุ 42 ปี ขายอพาร์ตเมนต์ในย่านโม่ลาว เขตห่าดง เป็นเรื่องที่น่าเสียดายยิ่งกว่า เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ขนาด 73 ตารางเมตรของเขาอยู่ชั้นกลาง ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เขาจึงขายไปในราคา 3.2 พันล้านดอง สองสัปดาห์ก่อนเทศกาลเต๊ดนัมทิน

“หนึ่งเดือนต่อมา อพาร์ตเมนต์เก่าของผมราคาพุ่งขึ้น 400 ล้านดอง” คุณ Trung กล่าว มีโครงการใหม่เปิดขายหลายโครงการในบริเวณใกล้เคียง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในย่านนี้พุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหัน “ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แม้แต่ในฐานะคนในวงการก่อสร้าง ผมก็ยังตกใจ” เขากล่าว

ในบางกลุ่มและฟอรัมของครอบครัวที่วางแผนซื้อบ้านในฮานอย หลายคนได้แชร์เรื่องราวตลกๆ ที่พวกเขาฉวยโอกาสขายอพาร์ตเมนต์ของตัวเองในราคาที่สูงขึ้น มีคนเล่าว่ากลางปีที่แล้ว พอเห็นบ้านราคาพุ่งขึ้นก็รีบขายทิ้งแล้วไปเช่าบ้าน รอจังหวะซื้อใหม่ สองเดือนต่อมา พอเห็นราคาบ้านพุ่งขึ้นอย่างกะทันหัน คนนี้ก็รีบซื้ออพาร์ตเมนต์เดิมในย่านเดิมในราคาเกือบ 400 ล้านดอง มีคนขายอพาร์ตเมนต์ของตัวเองไปซื้อบ้านในย่านฮว่ายดึ๊ก ตอนนี้เบื่อหน่ายกับการขับรถมากกว่าสองชั่วโมงทุกวัน แถมสามีภรรยายังทะเลาะกันอีก ด้วยเงินที่เคยซื้อบ้าน ตอนนี้พวกเขาไม่มีโอกาสซื้ออพาร์ตเมนต์ใกล้ใจกลางเมืองอีกต่อไป

ครอบครัวผมขายบ้านไปเมื่อกลางปีที่แล้ว และย้ายไปซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ใหญ่กว่าในโครงการใหม่ โดยจ่าย 95% ของราคาบ้าน แต่ตอนนี้โครงการได้หยุดก่อสร้างชั่วคราว บ้านยังคงให้เช่าอยู่ และยังคงต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้เกือบพันล้านดองต่อเดือน บ้านหลังเก่าที่ขายไปเมื่อปีที่แล้วเพิ่มขึ้น 20-30% ในปีนี้" สมาชิกในฟอรัมท่านหนึ่งเล่า

นายเหงียน มัญ กวาง วัย 34 ปี ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อพาร์ตเมนต์ในเขตลองเบียนมายาวนาน กล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในย่านนี้เพิ่มขึ้น 30-40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังเทศกาลเต๊ด ราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้หลายคนรู้สึกเสียใจ “ผมมักจะได้รับความเสียใจจากเจ้าของบ้านที่ขายบ้านออกไปก่อนกำหนด” เขากล่าว

ในช่วงต้นปี 2567 งานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์โดย NetCredit บริษัทการเงินสัญชาติอเมริกัน แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองฮานอยเพิ่มขึ้น 77% ในช่วงปีที่ผ่านมา สถิติล่าสุดจาก Savills ยังแสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ในฮานอยได้กำหนดเกณฑ์ราคาใหม่ โดยเพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

อุปทานที่ขาดแคลนและสินค้าใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่รุนแรงขึ้นเรื่อยๆ ผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สร้างสถิติใหม่อย่างต่อเนื่อง สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดการณ์ว่าในปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์พื้นฐานจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3-8%

“ราคาอพาร์ตเมนต์เติบโตเฉลี่ยสองหลักทุกปี เฉพาะปีที่แล้ว ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี” นายเหงียน วัน ดิ่ง ประธาน VARS กล่าว

คุณโรเบิร์ต ลินห์ รองประธานบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอย กล่าวว่า ไม่มีคำตอบที่ถูกต้องสำหรับคำถามที่ว่า "เวลาใดคือเวลาที่ดีที่สุดในการขายอพาร์ตเมนต์" อัตราผลตอบแทนที่เจ้าของบ้านต้องการคือ เมื่อบรรลุความคาดหวังแล้ว ผลตอบแทนนั้นเหมาะสมแค่ไหน

ในการลงทุน จังหวะ “ขายทำกำไร” มักเป็นดาบสองคม หากคุณขายในราคาสูง แต่กลับซื้อในราคาสูง ก็ไม่ถือว่าเป็นกำไร นักลงทุนที่ชาญฉลาดควรซื้อในราคาที่ต่ำมากหลังจากขายไปแล้ว เพื่อการลงทุนระยะยาว “คนส่วนใหญ่ลงทุนในแบบ ‘ขายขาดทุนสองเท่า’ เช่น ขายบ้านราคา 3 พันล้าน ได้กำไร 1 พันล้าน แล้วซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาประมาณ 4 พันล้าน หากคุณคำนวณกระแสเงินสด ดอกเบี้ย และเงินเฟ้อแล้ว การลงทุนแบบนี้ไม่มีประสิทธิภาพ” คุณลินห์กล่าว

คุณลินห์แนะนำว่า หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยอยู่แล้วและต้องการขายเพื่อไปซื้อที่อื่น หรือนำเงินไปลงทุนอย่างอื่น คุณสามารถรออีกสักหน่อยได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากนี้ราคาจะปรับขึ้น ผู้ที่มีความต้องการอยู่อาศัยอย่างแท้จริงควรซื้อทันทีหรือในเวลาที่เหมาะสม เพราะโดยทั่วไปแล้วราคาอพาร์ตเมนต์มักจะสูงขึ้นเสมอ

“ครอบครัวที่ต้องการขายบ้านเพื่อซื้อบ้านใหม่ในเวลานี้ จำเป็นต้องตื่นตัวและขายบ้านเฉพาะเมื่อพบโครงการใหม่เท่านั้น ไม่ควรขายเพื่อฝากธนาคาร เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำและไม่สามารถแข่งขันกับราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นได้” คุณลินห์กล่าว

นักลงทุน เล ก๊วก เคียน แนะนำว่าผู้ที่ต้องการเปลี่ยนบ้านสามารถใช้ประโยชน์จากช่วงเวลาที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นเพื่อทำกำไรและซื้อบ้านหลังใหม่ได้ แต่หากยังคงพอใจกับสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ก็ไม่จำเป็นต้องรีบขายบ้านแล้วต้องซื้อในราคาที่สูงกว่า หากคุณต้องการทำกำไรโดยไม่ต้องเปลี่ยนสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัย คุณต้องลงประกาศขายและมองหาบ้านหลังใหม่ “คุณไม่ควรขายบ้านก่อนโดยไม่มองหาบ้านหลังใหม่” คุณเคียนกล่าว

อย่างไรก็ตาม การทำสองสิ่งนี้ควบคู่กันไป การจัดกระแสเงินสดจากการขายและการซื้อกลับให้ตรงกันนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย จำเป็นต้องอาศัยความรู้และประสบการณ์ในด้านอสังหาริมทรัพย์มากมาย และไม่เหมาะสำหรับมือใหม่

หลังจากขายบ้านไปได้กว่าสามเดือน ครอบครัวของนายฉวนได้นำกำไรจากการขายไปเช่าอพาร์ตเมนต์ในย่านเม่ตรี (เขตน้ำตู่เลียม) ใกล้ที่ทำงานของภรรยาและห่างออกไปเพียง 4 กิโลเมตร แม้ภรรยาจะบ่น แต่เขาก็ยังรู้สึกพอใจ เพราะสามารถทำงานใกล้บ้านมากขึ้นและเพิ่มพูนทรัพย์สินของครอบครัวได้

“ผมอยู่ได้นานกว่าสองปีโดยไม่ขาดทุน แถมยังได้กำไรเป็นพันล้านดองด้วย ผมยังถือว่าตัวเองโชคดีอยู่เลย” เขากล่าว

ฟาน ดวง

แหล่งที่มา