VCCI: следует сохранить метод оценки стоимости земли с учетом добавленной стоимости

ANTD.VN - Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) считает, что необходимо рассмотреть возможность исключения метода добавочной стоимости из методов оценки земли.

VCCI: Следует сохранить метод оценки стоимости земли на основе добавленной стоимости (фото 1)

Следует ли сохранить метод добавочной стоимости при оценке земли?

В проекте Указа о внесении изменений и дополнений в Указ 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю, и проекте Циркуляра о внесении изменений и дополнений в ряд статей Циркуляра 36/2014/TT-BTNMT, определяющих методы оценки стоимости земли, разработку и корректировку прейскурантов стоимости земли, специальную оценку стоимости земли и консультации по определению цены на землю, Министерство природных ресурсов и экологии (TN-MT) предложило исключить метод расчета избыточных цен на землю.

Однако VCCI считает, что отмена метода добавочной стоимости вызовет трудности в процессе оценки земли.

Метод прироста стоимости – это метод определения цены на землю, исходя из целевого назначения с потенциалом для будущего развития. Этот тип земель с потенциалом для развития является распространённым и не имеет аналогичных или схожих активов, успешно проданных на рынке, для применения метода сравнения (при условии наличия не менее трёх сопоставимых земельных участков, проданных на рынке и выигравших аукцион на право землепользования);

Сравнивая методы оценки земли, основанные на целях текущего использования, такие как метод сравнения и метод дохода, мы ясно увидим преимущества и недостатки каждого метода.

По данным VCCI, метод сравнения имеет ограничения с точки зрения сравнительных данных, поскольку информацию о сделке часто сложно сопоставить с оцениваемой недвижимостью; необходимо иметь много четкой и точной информации о сделке, в то время как в реальности во многих случаях цена сделки на бумаге и фактическая цена сделки отличаются;

Между тем, метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю, который также имеет ограничения. Коэффициент корректировки цены на землю устанавливается Народным комитетом провинции на основе анализа и сравнения цены на землю в таблице цен на землю с общей рыночной ценой на землю.

Таким образом, определение коэффициента корректировки также основано на сравнительных данных, поэтому оно также сталкивается с недостатками с точки зрения информации и входных данных, как и метод сравнения.

По мнению VCCI, существующая база данных о земельных ресурсах в нашей стране не отражает реальную ситуацию на рынке. Поэтому применение только трёх методов оценки, как в проекте, может вызвать трудности в процессе внедрения из-за вышеупомянутых недостатков.

С другой стороны, остаточный метод основан на следующем принципе: текущая стоимость актива — это остаточная стоимость, полученная в результате оценки предполагаемого развития за вычетом всех затрат, понесенных для создания этого развития.

Суть этого метода заключается в расчете стоимости земли «наоборот», то есть отталкиваясь от цены продажи готового будущего продукта застройки и вычитая необходимые затраты на разработку для инвестирования в создание этого продукта. Этот метод используется для оценки земель с потенциалом застройки, к которому другие методы оценки неприменимы.

VCCI также считает, что метод добавочной стоимости является методом оценки недвижимости, применяемым профессиональными оценочными организациями, и считается одним из методов оценки, применяемых при оценке недвижимости с потенциалом застройки (незастроенные пустующие земли или земли с постройками на них, которые могут быть отремонтированы или снесены для строительства новых построек на этой земле для наилучшего и наиболее эффективного использования).

Метод оценки стоимости активов на основе добавленной стоимости был предписан во Вьетнамском стандарте оценки № 11, изданном циркуляром 145/2016/TT-BTC.

В случае с законопроектом об отмене метода добавочной стоимости при оценке земли правила оценки недвижимости становятся несогласованными в соответствующих правовых документах.

Что касается цели государственного управления, то одной из причин исключения метода добавленной стоимости из метода оценки земли является то, что «этот метод оценки недвижимости используется администраторами для расчетов при принятии решений об инвестициях (цена на землю должна быть известна заранее), и он не подходит для оценки земли в целях государственного управления землей».

По мнению VCCI, если данный метод считается используемым только для расчета эффективности инвестиций, это означает, что стоимость земли была рассчитана для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования, и эта цена земли соответствует рыночным принципам.

Таким образом, государство использует этот метод оценки для определения типов земель с потенциалом застройки, чтобы установить цены на землю, соответствующие рыночным ценам, тем самым определяя финансовые обязательства, которые инвесторы должны выполнить перед государством.

Поэтому VCCI рекомендует редакционному комитету не исключать метод добавочной стоимости из методов оценки земли.

Ссылка на источник