«Феномен предложения очень высоких цен на некоторые земельные участки, а затем отказ от залога с целью манипулирования рынком»
Недавние результаты земельных аукционов в пригородах Ханоя, таких как Хоайдык, Тханьоай, Данфыонг... шокировали многих, поскольку цены, выигравшие аукционы, многократно превышали стартовые. Более того, сразу после аукциона большинство земельных участков были выставлены на продажу с разницей в 400–600 млн донгов за лот. Более того, после этих аукционов цена продажи земли на близлежащем рынке сразу же выросла до 5–10 млн донгов за м².
Недавно на аукционе 68 земельных участков в районе Тхань Оай задаток был удержан по 55 участкам, включая участок с самой высокой стоимостью более 100 миллионов донгов за квадратный метр. Из 13 участков с полной оплатой самая высокая цена составила чуть более 55 миллионов донгов за квадратный метр.
По данным Министерства строительства , в последнее время аукционы по продаже прав землепользования выявили ограничения и негативные стороны. В процессе организации земельных аукционов в некоторых местах также наблюдаются явления «аукционных посредников», сговоры..., затрагивающие участников аукционов: «Феномен, когда за некоторые земельные участки уплачивается очень высокая цена, а затем задаток не вносится, создается виртуальный уровень цен для манипулирования рынком, скупка и перепродажа большого количества выставленных на аукцион земельных участков с целью получения незаконной прибыли, во многих местах довольно распространен и даже организован».
Недавний аукцион 19 земельных участков в Хоайдыке (Фото: Дуонг Там).
Недавно Народный комитет Ханоя опубликовал документ, инструктирующий подразделения, занимающиеся земельными аукционами. Ханой потребовал от городской полиции рассмотреть возможность принятия профессиональных мер для оперативного выявления нарушений на земельных аукционах, а также поручить Народным комитетам районов, посёлков и городов принять меры для предотвращения дальнейшего участия в аукционах нарушителей правил землепользования.
Кроме того, полиции необходимо предложить решения по предотвращению и ограничению дальнейшего участия в аукционах для тех, кто участвовал в аукционах, заплатил «необычно» высокие цены, чтобы выиграть аукционы, но не выплатил выигрышную сумму на аукционе, как предписано.
Ханой также попросил районы составить список случаев, когда они заплатили цену выше рыночной, чтобы выиграть аукцион, но не заплатили. Этот список будет опубликован на сайтах районов и Департамента природных ресурсов и окружающей среды.
«Группа людей, заплативших очень высокую цену, но отказавшихся от депозита, посчитала это шуткой».
В беседе с репортером Dan Tri адвокат Фам Тхань Туан, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, сказал, что есть две причины, по которым недавние земельные аукционы привлекли большое количество участников.
Во-первых, ранее предложением земельных участков для раздела занимались проектные организации, а государственные торги обычно осуществлялись Центром развития земельного фонда и организациями. Однако с 1 августа вступил в силу Закон о риэлторской деятельности, запрещающий организациям, занимающимся операциями с недвижимостью, разделять земли в специальных городских зонах I, II и III типов.
В результате предложение земли сократилось. Желающие купить землю под строительство домов могут искать её только на земельных аукционах, организованных государством. Этот тип земли имеет чёткий юридический статус и безопасен, поэтому многие отдают ему предпочтение.
Во-вторых, это вопрос начальной цены. В 2017 году начальная цена определялась методом коэффициента корректировки цены земли. В частности, консалтинговая организация по оценке земли определяет коэффициент и представляет его на утверждение местному совету по оценке земли и Народному комитету провинции. Таким образом, начальная цена на тот момент близка к рыночной. Это означает, что первоначальный взнос (20% от начальной цены) участников также высок.
Адвокат Фам Тхань Туан — эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости (Фото: NVCC).
Однако Декрет № 12, вступивший в силу с февраля этого года, требует, чтобы определение стартовых цен организовывалось самим районным народным комитетом, без привлечения компании по оценке цен.
В настоящее время начальная цена рассчитывается путем использования годового коэффициента корректировки цены на землю вместо прежнего метода, основанного на коэффициенте корректировки, умноженном на прейскурант цен на землю, установленный Народным комитетом провинции или города центрального подчинения. Это приводит к снижению начальной цены и размера залога.
Низкая стартовая цена приводит к тому, что многие люди действуют по принципу: «Если работает, значит работает, если нет, то забудьте». Кроме того, нынешняя банковская процентная ставка относительно низкая, и у людей не так много возможностей для инвестирования. Поэтому большинство по-прежнему склонны инвестировать в землю ради прибыли.
Обсуждая этот вопрос, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE), отметила, что в недавних земельных аукционах приняли участие тысячи участников, при этом количество земельных участков было ограничено. Это наглядно демонстрирует проблему несоответствия спроса и предложения в условиях очень высокого спроса на инвестиции и жильё.
Однако, по её словам, цена выигрыша значительно выше средней, что сложно принять как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения жилой недвижимости. Кроме того, непосредственно на аукционах встречаются люди, предлагающие продать по более высокой цене, что свидетельствует о наличии спекуляций и завышения цен.
«В настоящее время уровень отказа от депозитов высок, а лоты, по которым были полностью оплачены, продаются по умеренным ценам. Это означает, что дорогостоящие лоты, по которым были отказы от депозитов, демонстрируют признаки спекуляции», — сказала г-жа Мин.
Отвечая на вопрос о наличии групп «крупных игроков», участвующих в спекуляциях и манипулирующих рынком, г-н Фам Тхань Туан заявил, что действующее законодательство не содержит положений, определяющих, описывающих и карающих рост цен в секторе недвижимости. Поэтому регулирование по-прежнему осуществляется исключительно в гражданско-правовом порядке, где победитель аукциона, не внесший полную сумму, теряет задаток.
«Закон не предусматривает наказания за спекулятивное поведение и инфляцию цен, дестабилизирующую рынок недвижимости. Мы регулировали лишь некоторые конкретные виды спекулятивного поведения и инфляции цен, такие как мошенничество, обман и мошенничество в сфере недвижимости, подделка документов, умышленная фальсификация информации о недвижимости... Поэтому не определено, что считается инфляцией цен или манипулированием рынком, и нет никаких правовых оснований для борьбы с поведением, схожим с инфляцией цен», — сказал г-н Туан.
По его словам, выявить спекулятивные действия на рынке недвижимости и инфляцию цен очень сложно, но справиться с ними ещё сложнее. Ведь даже если инфляция цен будет выявлена, штраф, если он будет наложен, не оправдает получаемую прибыль.
Уголовное преследование тех, кто платит высокую цену, но отказывается от залога, зависит от расследования, направленного на выявление сговора между участником торгов и аукционистом. Если организатор аукциона обнаружит сговор, необходимо дождаться результатов расследования.
По словам г-на Туана, некоторые лица и группы лиц платят очень высокие цены, но не вносят депозит, считая это шуткой. Это приводит к дезинформации на рынке недвижимости и одновременно формирует у людей ощущение, что цены на недвижимость растут, и они все спекулируют на продаже земли с аукциона. Фактически, сейчас появилась тенденция к «аукционной профессии».
Кроме того, процесс приобретения земли государством и предприятиями для реализации проектов столкнется с трудностями, поскольку люди, у которых приобретается земля, будут сравнивать компенсационную цену земли с ценой земли, проданной на аукционе.
Недавний аукцион 68 земельных участков в Тхань Оай (Фото: Дуонг Там).
Организуя земельные аукционы, государство преследует две цели: создание жилья для людей и пополнение бюджета. Торги по высоким ценам без залога не достигли обеих этих целей.
Некоторые считают, что участники, лишившиеся своих бюджетных взносов, соберут с участников больше средств. Однако изъятые земельные участки придётся снова выставлять на аукцион, что обойдётся государственному бюджету дороже.
Говоря о последствиях аукционов с высокими ценами и отменой задатков, г-жа Фам Тхи Миен выразила мнение, что рыночная цена земли в зоне аукциона будет заморожена. Несмотря на то, что ситуация с отменой задатков имеет место, люди будут помнить только о высокой победной цене и использовать её в качестве ориентира при продаже земли. «Последствия будут огромными, если цена земли в зоне аукциона будет завышена и заморожена неоправданно высоко, что лишит людей с реальными потребностями возможности владеть землёй и жильём», — сказала она.
Эксперт: Без конкретных санкций отказ от месторождений повторится
По мнению экспертов, ситуация с высокими торгами и последующим возвратом залогов будет повторяться и впредь, особенно в переходный период, то есть при переходе от Закона о земле 2013 года к Закону о земле 2024 года, когда на местах по-прежнему действует старый прейскурант цен на землю, выпущенный ранее.
Все говорят, что высокие ставки и последующая отмена депозита — это акт ценовой инфляции, приводящий к манипулированию рынком. Однако для определения этого деяния необходимо чётко определить закон. Отсутствие регулирования означает отсутствие санкций.
Однако даже при наличии механизма штрафных санкций всё равно сложно предотвратить спекуляции и рост цен. Например, в секторе ценных бумаг существуют правила, регулирующие манипулирование рынком, но нарушения всё равно происходят. Проблема в том, что льготы и штрафные санкции в настоящее время отсутствуют, и их будет сложно сопоставить. Очевидно, что действующее законодательство пока несовершенно», — сказал он.
Что касается публичного раскрытия Ханоем личностей тех, кто сделал высокую ставку, но отозвал свои депозиты, г-н Туан заявил, что это лишь информационная мера, которая не повлечёт никаких последствий для тех, кто отозвал свои депозиты. Поскольку им всё ещё не запрещено участвовать в аукционе и их интересы не затронуты.
По его словам, в новой редакции Закона об имущественных торгах в статью 70 добавлены санкции за нарушения в отношении участников аукционов. Так, в случае предоставления земельного участка в аренду для реализации инвестиционных проектов или предоставления права пользования недрами победитель аукциона, отказавшийся от месторождения, в результате чего результаты аукциона были аннулированы, не будет допущен к участию в аукционе на срок от 6 месяцев до 5 лет.
Однако данное положение применяется только к случаям, когда аукционист реализует инвестиционные проекты или права на добычу полезных ископаемых. Новая редакция Закона об имущественных торгах вступит в силу 1 января 2025 года.
Выявление и выявление причин роста цен на недвижимость не будет эффективным. Для предотвращения спекуляций необходим инструмент налогообложения недвижимости, основанный на количестве или времени передачи. Например, недвижимость, переданная в течение месяца, будет облагаться налогом по другой ставке, чем недвижимость, проданная через 5 лет. Кроме того, налог можно взимать в зависимости от количества и площади, а также от средних потребностей каждого человека.
Рассказывая о решениях по предотвращению спекуляций, г-жа Минь отметила, что теперь существуют четкие правила, согласно которым, если цены на недвижимость аномально вырастут на 20% в течение 3 месяцев или если на рынке произойдут другие колебания, влияющие на социально -экономическую стабильность, государство вмешается для регулирования.
Однако для того, чтобы уловить необычный рост цен на недвижимость, необходимо создать систему баз данных и регулярно ее обновлять, чтобы государство могло принимать своевременные меры вмешательства.
В то же время она заявила о необходимости использования налоговых инструментов и мер кредитной политики. В частности, в случае владения большим количеством недвижимости, но не ввода её в эксплуатацию и оставления её заброшенной, придётся платить более высокие налоги. Недвижимость, покупаемая и продаваемая в короткие сроки, будет облагаться высокими налогами. Чем дольше срок передачи недвижимости, тем ниже будет налог.
Говоря о кредитной политике, г-жа Мин заявила, что если рынок продемонстрирует признаки нестабильности, уровень кредитования будет снижен.
Например, обычно капитальные затраты составляют 30%, остальные 70% будут заимствованы в банке. Но в случае непредсказуемых колебаний рынка размер кредита сократится примерно до 40–50%, а оставшийся капитал будет принадлежать покупателю. Возможно даже применение более высоких процентных ставок. Однако она отметила, что эта мера должна применяться только к тем, кто покупает второй дом или более. Для тех, кто покупает первый дом для проживания, должны действовать более льготные условия.
Кроме того, г-жа Мин заявила, что для предотвращения ситуации, когда ставки по высоким ставкам не выполняются, а задаток не вносится, необходимо ввести меры по оценке репутации. Победители аукциона, которые не вносят задаток, будут отстранены от участия в торгах на определённый срок.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
Комментарий (0)