Согласно нормативным актам, земли, находящиеся под планированием, на которых принято решение о восстановлении, не могут быть переданы в собственность для осуществления права землепользования (продажи земельных участков). Однако, если земля находится под планированием, но решение о восстановлении не принято, в зависимости от конкретного случая, землевладелец может иметь некоторые ограничения в правах землепользования, но всё же может её продать. На рынке земли, находящиеся под планированием, часто продаются по более низкой цене.
«Серфинговые» дома пострадали из-за планов получения прибыли
Г-жа Нгуен Нгок Ань ( Нам Динь ) рассказала, что после долгих поисков она решила купить участок земли площадью 40 м² на улице Донг Тхиен (район Винь Хынг, район Хоангмай, Ханой). Площадь фасада участка составляет 5 м², ширина подъездной дорожки перед домом — более 4 м, а владелец продаёт его за 3 млрд донгов, что эквивалентно почти 75 млн донгов за м². По сравнению с другими участками в том же районе, цена которых составляет около 100 млн донгов за м², этот участок на 1 млрд донгов дешевле. Однако стоит отметить, что он полностью находится в стадии разработки плана расширения дороги.
« Люди часто боятся, что земля будет задействована в планировании, но я думаю иначе. Участки земли, расположенные вдоль крупных дорог, подвержены высокому риску попасть под расчистку. Но поскольку участки земли находятся в глубине переулков, а план разрабатывался почти десять лет, но не был реализован, он стал приостановленным и, возможно, его придётся отменить. К тому времени мой участок земли принесёт большую прибыль. Сейчас, благодаря планированию 1/2000, люди всё ещё могут строить обычные дома », — пояснила г-жа Нгок Ань.
Г-жа Нгок Ань также отметила, что её родители уже 30 лет живут в доме без «красной книги» на улице Бать Данг (район Хай Ба Чунг, Ханой ). Дом также участвует в дорожном строительстве, но проект не был реализован десятилетиями, поэтому он не повлиял на их место жительства.
« Покупать дом, подлежащий планированию, или нет, зависит от точки зрения каждого человека. Цены на недвижимость сейчас слишком высоки, только участки земли, подлежащие планированию, дешевы и соответствуют доходу моей семьи», — поделилась г-жа Нгок Ань.
Многие люди хотят купить дома и землю, затронутую планированием. (Иллюстрация: Нгок Ви).
Как сообщили журналистам многие брокеры по недвижимости, в последнее время не только люди, реально нуждающиеся в жилье, но и инвесторы склонны покупать землю с проблемами планировки, чтобы дождаться компенсации, а также покупать землю в ожидании отмены планировки.
Г-н Фам Ван Хо, инвестор, специализирующийся на поиске земель, находящихся в стадии планирования, отметил, что не все земли, находящиеся в стадии планирования, будет сложно продать и у них не будет покупателей. Если 100% земли находится в стадии планирования, землю, расположенную на главной дороге или в жилом районе с постоянными жителями, всё ещё можно купить для проживания или строительства домов на участках, выставленных на продажу. Если земля находится в стадии планирования 1/2000, на ней всё ещё можно строить дома, поэтому проблем нет. Что касается земель в стадии планирования 1/500, категорически воздержитесь от покупки.
Он заявил, что в 2022 году он по-прежнему будет зарабатывать миллиарды благодаря торговле недвижимостью в районах, затронутых планировкой. В частности, он купил три квартиры в Диньконге (район Хоангмай, Ханой), каждая площадью 35 м², с пятиэтажным новым домом, но по цене всего 4,6 млрд донгов за квартиру благодаря 100% планировке. В то же время, земельные участки в том же районе стоят около 150 млн донгов за м², что эквивалентно примерно 5,3 млрд донгов за квартиру.
После этого г-н Хо продал его снова по 5 миллиардов донгов за дом, подсчитав, что с трех домов он получил прибыль в размере более 1 миллиарда донгов.
Г-н Хо также добавил, что недавно приобрёл садовый участок площадью 500 м² в районе Лонгбьен. Согласно плану, на этой земле будет разбит зелёный парк. Он отметил, что строительство на этой территории было одобрено почти 15 лет назад, и сейчас здесь строится много домов, поэтому вероятность превращения этой земли в жилую зону очень высока.
« Если планировку снесут и переведут в жилую зону, я смогу получить большую прибыль », — поделился г-н Хо.
Будьте осторожны с рисками, риском захоронения капитала
Г-н Нгуен Ань Туан - директор Tuan Anh Real Estate Floor заявил, что тенденция охоты за домами и земельными участками с проблемами планирования уже давно привлекала многих инвесторов, но в последнее время, особенно с начала 2021 года, наметилась явная «лихорадочная» тенденция.
« В Ханое много приостановленных проектов по планировке, поэтому покупатели с небольшим бюджетом стремятся приобрести недорогую недвижимость именно в этом сегменте. Более того, существуют проекты по планировке, рассчитанные на 50 лет и ещё не реализованные, при этом в одном и том же месте стоимость земли, находящейся под застройкой, может быть вдвое ниже, чем стоимость земли, не включённой в планировку. Если планировка будет снята, покупатели получат огромную выгоду», — сказал г-н Туан.
Многие объекты недвижимости и земли, затронутые планированием, имеют довольно низкие цены, подходящие для бюджета многих людей. (Иллюстрированное фото).
Кроме того, по словам г-на Туана, в последнее время дома и земельные участки, частично находящиеся под застройкой, пользуются спросом у многих инвесторов, поскольку их цены значительно ниже, чем у участков в аналогичных местах. Они привыкли жить там, ожидая, когда застройка поднимет цены на землю.
Однако г-н Туан предупредил, что, хотя покупка запланированных земель является прибыльной, риски также очень высоки.
Г-н Туан проанализировал, что, по сути, термин «приостановленное» планирование используется для обозначения ситуации, когда планы, связанные с землепользованием, не реализуются или отстают от графика. Соответственно, вся недвижимость на территории, которую государственное агентство объявило о возврате в определённые цели, но которая не была реализована в соответствии с планом, относится к объектам недвижимости, застрявшим в состоянии «приостановленного» планирования.
Срок для определения того, «приостановлен» ли проект или нет, четко указан в пункте 8 статьи 49 Закона о земле 2013 года, измененном и дополненном в 2019 году. В частности, после объявления об отзыве максимум через три года, если нет официального решения об освобождении или изменении цели использования, компетентный утверждающий орган должен будет скорректировать или отменить планирование.
Однако в реальности этот процесс занимает не несколько дней или недель. Покупателям, возможно, придётся годами ждать, чтобы узнать судьбу проекта. Если они решат инвестировать в землю, строительство которой приостановлено, это означает потерю капитала.
Кроме того, если вы покупаете дом или землю с «приостановленным» планированием, имеющим ежегодный план землепользования от районного уровня, покупатель будет ограничен в эксплуатации, использовании, строительстве, реконструкции и ремонте дома.
Кроме того, если инвесторы инвестировали в объекты недвижимости, находящиеся на стадии «приостановленного» планирования, и хотят избавиться от них, они столкнутся со множеством трудностей при поиске партнёров для передачи и совершения сделки. Поскольку, с точки зрения общей психологии, большинство покупателей всё ещё боятся планирования недвижимости.
Нгок Ви
Источник
Комментарий (0)