Если закон не будет изменен, проекты в сфере недвижимости застрянут на ближайшие 10 лет.

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), если пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) не будут изменены, то следствием может стать то, что управление, эксплуатация и использование земель в течение следующих 10 лет будут «заблокированы», не достигнув наивысшей эффективности и результативности, как это предлагается в Резолюции 18.

По состоянию на 31 октября проект Закона о земле (с изменениями) устанавливает в пункте «б» пункта 1 и пункте 6 статьи 128: «В случае использования земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства допускается заключение договора о предоставлении права пользования жилым земельным участком. В случае реализации проекта коммерческого жилищного строительства необходимо наличие права пользования жилым земельным участком или земельным участком и другим земельным участком». По мнению HoREA, данные положения не в полной мере институционализировали политику Постановления № 18, которое заключается в продолжении реализации механизма самостоятельных переговоров между гражданами и предприятиями при передаче права пользования земельным участком для реализации проектов городского и коммерческого жилищного строительства».

Пункт б) пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле допускают только соглашения о предоставлении права пользования жилыми землями или о необходимости иметь право пользования жилыми землями или жилыми и иными землями, поэтому содержание этого положения «уже» действующих положений статьи 73, пункта б) пункта 1 статьи 169, пункта 2 статьи 191 и пунктов 1 и 2 статьи 193 Закона о земле 2013 года. Закон о земле 2013 года позволяет хозяйственным организациям получать право землепользования на виды земель, пригодные для землеустройства. В случае получения права землепользования сельскохозяйственных угодий требуется письменное разрешение уполномоченного государственного органа на реализацию инвестиционного проекта, в том числе проекта коммерческого жилищного строительства. Подпункт б) пункта 1 статьи 128 также «уже» статьи 4 Закона о внесении изменений и дополнений в ряд статей 9 законов 2022 года, в котором предусмотрены 2 случая наличия права пользования земельными участками жилой застройки или наличия права пользования земельными участками жилой застройки и иными земельными участками, не являющимися землями жилой застройки, для реализации проектов коммерческого жилищного строительства.

Пункт б) пункта 1 статьи 128 также не соответствует пункту 6 статьи 128 проекта Закона о земле. В пункте 6 предусмотрены два случая, когда инвесторам необходимо иметь право пользования земельными участками жилой застройки или земельными участками жилой застройки и иными земельными участками для реализации проектов коммерческой недвижимости. Однако пункт б) пункта 1 статьи 128 предусматривает только один случай, когда инвесторам разрешено вести переговоры о получении права пользования земельными участками жилой застройки, и не позволяет инвесторам вести переговоры о получении права пользования земельными участками жилой застройки и иными земельными участками для реализации проектов коммерческой недвижимости.

Таким образом, подпункт «б» пункта 1 «не соответствует» пункту 6 статьи 128 проекта Закона о земле. В случае принятия подпункта «б» пункта 1 в его нынешней редакции в течение следующих 10 лет инвесторам будет запрещено вести переговоры о предоставлении права пользования жилыми и иными земельными участками для реализации проектов коммерческой недвижимости. Следовательно, не будет случаев, когда инвестор будет соответствовать условию наличия права пользования жилыми и иными земельными участками, предусмотренному пунктом 6 статьи 128 проекта Закона о земле.

Ожидается, что проект Закона о земле (с поправками) в случае его принятия создаст еще больше трудностей для предприятий.

Мало того, содержание пункта b) пункта 1 статьи 128 предусматривает, что инвесторам разрешено вести переговоры только о получении права пользования жилой землей, что приведет к тому, что не будут созданы условия для развития проектов коммерческого жилья, крупномасштабных городских территорий (десятки, сотни, тысячи гектаров) для строительства синхронной городской инфраструктуры с полным набором коммунальных услуг и услуг, развития зеленых, интеллектуальных городских территорий, реагирования на изменение климата в соответствии с направлением Постановления № 06 Политбюро , как правило, новой модельной городской территории Фумихынг (фаза 1) площадью более 400 гектаров.

С положением, согласно которому инвесторам разрешено вести переговоры только о праве использования жилой земли, невозможно реализовывать крупномасштабные коммерческие жилищные проекты, проекты смешанного жилья и коммерческие и сервисные проекты. Потому что на самом деле жилые участки, прилегающие к домам, имеют небольшую площадь. Самый большой жилой участок не превышает нескольких тысяч квадратных метров. Как правило, в Хошимине есть вилла, построенная на самом большом жилом участке в пригородном районе площадью всего 5000 квадратных ^метров . Во внутренних районах города площадь жилых участков еще меньше. Как правило, старинная вилла по адресу 110 - 112 Vo Van Tan (район 3) с 3 уличными фасадами имеет площадь кампуса только около 2800 ^{квадратных метров} .

Положения пункта 6 статьи 128 проекта Закона о земле демонстрируют признаки «предпочтения» к инвесторам в коммерческие жилищные проекты, уже имеющим право пользования жилыми и другими земельными участками. Особенно это касается предприятий, уже владеющих значительными площадями жилых и других земельных участков. Если у этих предприятий будут сотни гектаров, они получат возможность «доминировать» на рынке недвижимости в ближайшие 5–10 лет. Поскольку, согласно практике, поправки в Закон о земле вносятся только раз в 10 лет, поскольку были приняты Законы о земле 1993, 2003 и 2013 годов, а в 2023 году Закон о земле рассматривается на предмет внесения поправок.

Пункт б) статьи 128 проекта Закона о земле: в случае принятия в течение следующих 10 лет инвесторам больше не будет разрешено получать передачу прав землепользования на жилые земли и другие земли или земли, не являющиеся жилыми, для реализации проектов коммерческого жилья, поэтому больше не будет предприятий, которые могут соответствовать условиям наличия прав землепользования на жилые земли и другие земли, как предписано в пункте 6 статьи 128 проекта Закона о земле.

«На практике проекты коммерческого жилья, полностью занятые жилой землей, составляют лишь около 1% от общего числа проектов коммерческого жилья. Большинство проектов, связанных с жилой землей и другими землями, составляют около 95% от общего числа проектов коммерческого жилья. Проекты, связанные с землями, не связанными с жилой недвижимостью, включая случаи, когда речь идёт только о сельскохозяйственных землях или только о землях несельскохозяйственного назначения, не относящихся к жилой недвижимости, составляют около 5% от общего числа проектов коммерческого жилья и, как правило, являются крупными или очень крупными», – заявил г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, и предложил добавить положения, позволяющие инвесторам вести переговоры о получении права пользования землями, не связанными с жилой недвижимостью, включая сельскохозяйственные земли или земли несельскохозяйственного назначения, не относящиеся к жилой недвижимости, аналогичные положениям Закона о земле 2013 года, для содействия развитию проектов коммерческого жилья и крупных городских территорий, площадь которых может составлять десятки, сотни и тысячи гектаров, с полноценными функциональными зонами и коммунальными услугами. Полный комплекс городских услуг.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm