Цены на недвижимость продолжают стремительно расти: стоит ли нам установить ценовой потолок, чтобы «сдержать» рост?

Обсуждая этот вопрос, многие эксперты говорят, что это решение «приносит больше вреда, чем пользы».

Экономист Дин Чонг Тхинь проанализировал, что применение потолков цен на недвижимость будет нести в себе множество рисков. Среди них наиболее тревожным вопросом является возможность формирования «подпольного» рынка.

« Когда потолок цен жестко регулируется, многие сделки будут осуществляться вне официальных контрактов, чтобы избежать регулирования. Это не только создает правовые риски, но и снижает прозрачность рынка недвижимости », — предупредил г-н Тхинь.

Кроме того, по словам г-на Тхинь, предельная цена не сможет отразить разнообразие и характеристики проектов. Квартира в центре города не может стоить столько же, сколько и квартира в пригороде, даже если она имеет такую же площадь. Применение предельной цены может легко привести к ситуации, когда проекты в центре будут оценены ниже их реальной стоимости.

Поэтому, если мы применяем потолок цен, мы должны разработать гибкую политику, которая может помочь контролировать рынок и гарантировать интересы всех участников. В частности, вместо применения фиксированной цены мы должны разработать ценовой диапазон, основанный на местоположении, удобствах и качестве строительства.

Эксперты утверждают, что применение потолка цен на недвижимость — это метод, который «приносит больше вреда, чем пользы». (Иллюстрация: Минь Дык).

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай (NTU), также заявил, что применение ценового потолка может помочь сдержать спекуляции, но несет больше рисков, чем выгод.

Поскольку это противоречит принципу свободного рынка, цены на недвижимость регулируются спросом и предложением. При применении верхней цены предложение легко сокращается, в то время как нижняя цена заставляет сегмент с низкой стоимостью терять конкурентоспособность.

К тому же рынок недвижимости очень разнообразен: от таунхаусов, квартир, земельных участков до курортных проектов. Установить общую цену для каждого типа невозможно.

« Ценовой потолок также затрудняет для инвесторов оптимизацию прибыли, снижая мотивацию к реализации новых проектов. Когда ценовой потолок слишком низок, возникают подпольные сделки, что приводит к отсутствию прозрачности, искажающей рынок. Кроме того, инвесторы также прекратят развивать сегмент высокого класса или проекты с высокой стоимостью, если прибыль ограничена, что ограничивает предложение на рынке », — подчеркнул г-н Хай.

Поэтому, по словам г-на Хая, вместо установления цен продажи рынку нужны более фундаментальные решения для устранения коренных причин высоких цен на недвижимость, такие как: увеличение предложения доступного жилья и социального жилья за счет ускорения юридических процедур, оптимизации этапов утверждения проектов и сокращения времени выдачи лицензий.

Кроме того, государству необходимо поддерживать налоги и льготные кредиты для инвесторов, развивающих сегмент социального жилья.

Экономист д-р Во Три Тхань также сказал, что применение потолков цен на недвижимость не является чем-то новым, но всегда вызывает споры. Его преимущества заключаются в контроле ценовой лихорадки, повышении прозрачности транзакций и ограничении «манипулирования ценами», аналогично эффекту на фондовом рынке.

Однако, если не быть осторожным, этот механизм может дать обратный эффект, деформируя рынок. Соответственно, если потолок цен установлен слишком низко по сравнению с реальной рыночной стоимостью, у инвесторов больше не будет мотивации реализовывать новые проекты. Это приведет к дефициту предложения жилья на рынке или проектам с ценами продажи, близкими к потолку.

« Ценовой потолок может привести к потере мотивации инвесторов к разработке новых проектов или снижению качества строительства в целях оптимизации прибыли », — сказал г-н Тхань.

Г-н Джанг Ань Туан, директор Tuan Anh Real Estate, высказал свое мнение: «Применение потолков цен на недвижимость сложно реализовать, поскольку это не может помешать хозяйственной деятельности предприятий».

Чтобы построить проект, компании тратят много денег от процедур до строительства. При текущем уровне цен на недвижимость невозможно развивать недорогие проекты квартир в Ханое и Хошимине.

Даже в проектах в пригородах Ханоя цены колеблются от 50 до 70 миллионов донгов/м2, поэтому, если будет применена неадекватная предельная цена, инвесторы не смогут гарантировать себе прибыль даже при политике снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю.

« Если предельная цена будет установлена слишком низкой, инвесторы смогут реализовывать проекты только в провинциях на окраинах Ханоя. В центральных районах Ханоя стоимость строительства многих доступных проектов достигла десятков миллионов донгов/м2 », — сказал г-н Туан.

Чтобы снизить цены на жилье, по словам г-на Туана, необходимо продвигать административные реформы для увеличения предложения жилья, особенно социального. Кроме того, необходимо строго контролировать спекуляцию и оказывать финансовую поддержку покупателям жилья впервые.

Чау Ань

Источник