Имея сбережения, клиенты по-прежнему не решаются брать кредиты в банках для покупки жилья в Ханое и Хошимине.

Высокие цены на жилье, «красные глаза» ищут дома стоимостью менее 2 миллиардов донгов в крупных городах

Семья г-на Куанг Аня ( Ха Нам ) планировала купить квартиру уже два года, но до сих пор не решалась тратить деньги. В 2022 году семья накопила около 1 млрд донгов, планируя купить квартиру примерно за 2,5 млрд донгов, а оставшуюся сумму возьмёт в банке в кредит. Однако в то время банковские процентные ставки были высокими – от 10% до 12% годовых. Поэтому он временно отложил покупку дома и подождал, пока процентные ставки снизятся.

На сегодняшний день процентные ставки по ипотечным кредитам в банках снизились до 6–8% годовых в течение льготного периода, но г-н Куанг Ань все еще не решается купить дом, поскольку цена на него слишком выросла.

«Я слежу за текущей ценой двухкомнатной квартиры в Ханое — около 4 миллиардов донгов. Сбережения моей семьи сейчас составляют около 1,2 миллиарда донгов, чего хватает только на 30% первоначального взноса. Оставшиеся 70% мне придётся занять в банке. Общего дохода моей семьи, составляющего около 35 миллионов донгов в месяц, хватит только на выплату ежемесячных процентов банку, и на расходы по проживанию денег не останется», — сказал он.

По словам г-на Куанга Аня, его планы купить дом пока отложены из-за высоких цен на жильё. Он планирует переехать в пригород, чтобы найти дом подешевле и облегчить финансовое положение.

Аналогичным образом г-н Хунг, сотрудник медиакомпании (район Тханьсуан, Ханой), рассказал, что с начала этого года его семья намеревалась купить дом, имея на руках сбережения в размере 2 млрд донгов, а остальную сумму, как ожидается, он возьмет в кредит в банке.

После анализа цен г-н Хунг понял, что цена дома выросла слишком сильно. Если бы он его купил, ему пришлось бы потратить 4 миллиарда донгов, из которых 2 миллиарда были бы взяты в кредит в банке. Льготная процентная ставка в первый год составляет около 7-8% годовых. «Таким образом, моей семье придётся ежемесячно выплачивать около 30 миллионов донгов в качестве основного долга и процентов. После окончания льготного периода ежемесячный платёж семьи значительно увеличится», — сказал он.

«Доход моей семьи составляет почти 40 миллионов донгов в месяц. Если нам придётся брать в банке кредит в размере половины стоимости дома, нам придётся ежемесячно выплачивать долг. Поэтому моя семья временно откладывает покупку дома и ждёт, пока цены скорректируются», — добавил он.

Г-жа Нгок (1-й район, Хошимин) рассказала, что её бюджет на покупку дома составляет около 4 миллиардов донгов, из которых около 2 миллиардов — её сбережения, а ещё 2 миллиарда она взяла в банке в кредит. Она хочет купить двухкомнатную квартиру в районе 7-го района. Они с мужем уже подыскали несколько квартир, соответствующих критериям, но не решаются, поскольку считают, что цена всё ещё высока по сравнению с реальной стоимостью квартиры.

Она задавалась вопросом: «Возможно, цены на жильё сейчас растут. Мы с мужем подождём, пока рынок изменится и предложение станет более разнообразным, и появится больше вариантов». По её словам, на рынке слишком мало новых проектов, выставленных на продажу.

В последнее время цены на жильё непрерывно растут, особенно в сегменте квартир, согласно опросам, проведённым многими агентствами. По данным Savills Vietnam, стоимость первичных квартир в Ханое в третьем квартале достигла 69 млн донгов за м², что на 6% больше, чем в предыдущем квартале, и на 28% больше, чем в предыдущем году. Цена продажи квартир в старых домах выросла до 51 млн донгов за м², что на 10% больше, чем в предыдущем квартале, и на 41% больше, чем в предыдущем году.

Примечательно, что квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 70% от общего числа проданных квартир, что представляет собой резкий рост по сравнению с 2% в 2020 году. В то же время сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка, составив всего 1% от общего числа предложений.

По данным CBRE Vietnam, в третьем квартале цены на квартиры в Ханое продолжили расти как на первичном, так и на вторичном рынке. На первичном рынке средняя цена продажи квартир в Ханое достигла 64 млн донгов за м² (без НДС и эксплуатационных сборов), что на 3% ниже, чем в Хошимине.

На вторичном рынке средняя цена продажи продолжила расти по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 46 млн донгов за м² (без НДС и платы за обслуживание), что на 5,5% больше, чем в предыдущем квартале, и почти на 26% больше, чем в предыдущем году. Рост цен на вторичном рынке не показывает признаков остановки и в настоящее время отстаёт от цены квартир на вторичном рынке в Хошимине всего на 2 млн донгов за м².

В отчёте Министерства строительства говорится, что рост цен на квартиры наблюдается не только в новостройках, но и во многих старых квартирах, которые эксплуатируются много лет. Поэтому покупатели жилья ждут снижения цен.

Процентные ставки по кредитам снизились, но многие люди по-прежнему не хотят брать банковские кредиты для покупки домов и земли, поскольку считают, что эта ставка все еще высока по сравнению с их способностью погасить долг (Фото: Мань Куан).

Низкие процентные ставки по-прежнему неохотно дают взаймы

С начала этого года ипотечные кредиты стали одним из инструментов политики банков, направленной на стимулирование роста кредитования в условиях общих трудностей. Многие банки одновременно запустили новые кредитные пакеты для физических лиц, позволяющие им приобретать жилье в среднесрочной и долгосрочной перспективе, с процентной ставкой 5-6% годовых, что равно или всего на 1-2% годовых выше, чем по 12-месячным сберегательным депозитам.

Эта процентная ставка применяется в течение первых 6–36 месяцев долгосрочного кредита и многими представителями банков считается «беспрецедентно низкой».

По данным опроса, проведенного репортерами Dan Tri , в группе «большой четверки» (4 банка с государственным капиталом) Agribank применяет фиксированную процентную ставку в размере 6% годовых в течение первых 6 месяцев, 6,5% годовых в течение первых 12 месяцев (минимальный срок кредита 3 года), 7% годовых в течение первых 24 месяцев (минимальный срок кредита 5 лет) для среднесрочных и долгосрочных кредитов на покупку дома, жизненные нужды и операции с недвижимостью.

Между тем, минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту в BIDV составляет 5% годовых, фиксированная на первые 6 месяцев (срок 36 месяцев) или 5,5% годовых на первые 12 месяцев (срок 60 месяцев) и распространяется на клиентов в Ханое и Хошимине. Для клиентов за пределами этих двух городов минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 6% годовых, фиксированная на 24 месяца, или 7% годовых на первые 36 месяцев.

VietinBank предоставляет кредиты на строительство и ремонт жилья по следующим процентным ставкам: 6,2% годовых (фиксированная ставка) на первые 18 месяцев; 6,7% годовых (фиксированная ставка) на 24 месяца; 8,2% годовых (фиксированная ставка) на 36 месяцев. Помимо фиксированного периода процентной ставки, к ней добавляется маржа в зависимости от срока.

Во Vietcombank процентная ставка составляет 5,5% годовых в течение первых 6 месяцев для кредитов сроком до 24 месяцев; 5,7% годовых в течение первых 12 месяцев для кредитов сроком свыше 24 месяцев; 6,5% годовых (фиксированная ставка) в течение первых 2 лет; 8,5% годовых (фиксированная ставка) в течение первых 3 лет. По истечении льготного периода процентная ставка будет равна 12-месячной ставке Vietcombank по мобилизационному кредиту плюс 3,5% годовых.

Некоторые частные банки также предлагают льготные процентные ставки по ипотечным кредитам. В VPBank процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 4,6% годовых (фиксированная ставка на 3 месяца); 5,9% годовых (фиксированная ставка на 6 месяцев); 7,2% годовых (фиксированная ставка на 12 месяцев); 9,8% годовых (фиксированная ставка на 18 месяцев); 10,3% годовых (фиксированная ставка на 24 месяца). Применяется к кредитам сроком не менее 48 месяцев. Маржа процентной ставки после применения льготных ставок составляет 3,5% годовых.

В Эксимбанке фиксированная процентная ставка составляет 3,5% годовых в течение первых 2 месяцев и 7,5% годовых в течение последующих 22 месяцев. Процентная ставка по кредиту после окончания льготного периода рассчитывается как базовая процентная ставка плюс маржа в размере 3% годовых. В настоящее время плавающая процентная ставка этого банка составляет около 10–11% годовых.

По данным предыдущего отчета компании VCBS Securities, только за первую половину этого года объем кредитования бизнеса в сфере недвижимости увеличился более чем на 10%, тогда как объем потребительских ипотечных кредитов увеличился всего лишь более чем на 1%.

Объясняя медленный рост потребительских жилищных кредитов, это подразделение заявило, что спрос на покупку жилья не восстановился из-за ограниченного предложения. Между тем, резкий рост цен на жильё в последнее время также вызвал опасения у инвесторов и покупателей.

Эксперт: Необходимо активно содействовать развитию социального жилья

Экономист Динь Тхе Хиен отметил, что раньше рынок недвижимости был малорискованным, поскольку рынок всё ещё находился в зачаточном состоянии, а цены были низкими. Однако в настоящее время все сегменты, от таунхаусов и квартир до земельных участков в пригородах, демонстрируют очень высокий рост. Следовательно, риск вложений в недвижимость возрос.

Г-н Хиен отметил, что для реальных жильцов, если покупатель долгое время присматривался к дому и знает точную цену, а теперь владелец продаёт его дешевле рыночной, то он может его купить. Однако при финансовом уровне в 2 миллиарда донгов, чтобы купить дом, людям придётся взять в банке кредит в размере не менее 1-2 миллиардов донгов.

В условиях общей экономической ситуации и отсутствия существенного улучшения на рынке недвижимости, кредитование на покупку квартиры также требует тщательного расчета с точки зрения платежеспособности. Перерыв в поступлении средств может повлиять на процесс погашения долга и создать риски для покупателя.

Что касается объектов, которые пока не до конца изучены, покупателям стоит приостановить свои планы и уделить время наблюдениям и изучению. «Я думаю, что цены на недвижимость будут расти максимум на 5% в год с настоящего момента до 2028 года. Если покупатели всё ещё хотят купить недвижимость заранее, им нужно приложить усилия, чтобы найти подходящий вариант. Покупателям следует установить такие критерии, как квартиры или дома в переулках, а также финансовый уровень, который позволит им выплачивать кредит в течение всего срока кредита», — сказал он.

По словам г-на Хьена, даже если вам не удаётся найти покупателя сразу, покупателям жилья не стоит торопиться и сохранять спокойствие. Не верьте рекламным обещаниям брокеров: если вы не купите сразу, цены продолжат резко расти.

Эксперты также советуют инвесторам при заимствовании капитала рассчитывать финансовую эффективность с учетом всех факторов, таких как проценты по кредиту, периодические источники погашения основного долга и процентов, срок кредита, период окупаемости, варианты ипотечных активов и т. д.

Процентные ставки по ипотечным кредитам во многих банках снизились (Фото: Мань Куан).

Эксперт по недвижимости Фам Дык Тоан отметил, что, несмотря на низкие процентные ставки, многие люди по-прежнему не решаются покупать дома из-за слишком высокого роста цен. Кроме того, многие предприятия по-прежнему сталкиваются с трудностями. Работники, планирующие купить дома, также опасаются, что их доход в любой момент может снизиться, что повлияет на процесс погашения долга.

Банковские процентные ставки невысоки, но процесс оформления ипотечного кредита займёт около 10–20 лет. Поэтому некоторые опасаются, что в будущем процентные ставки могут вырасти, и на следующем этапе они могут столкнуться с финансовыми трудностями.

По его словам, в настоящее время квартиры в Ханое в основном сосредоточены в ценовом сегменте 60–70 млн донгов за м². Таким образом, двухкомнатная квартира площадью около 70 м² обойдётся от 4 до 5 млрд донгов, не считая расходов на внутреннюю отделку.

Чтобы купить дом, домохозяйство должно иметь достаточно сбережений, чтобы покрыть как минимум 30% первоначального взноса, что эквивалентно примерно 1,5 млрд донгов. Оставшуюся сумму, составляющую 70% от стоимости дома, что эквивалентно 2,5–3 млрд донгов, покупателю придётся взять в банке в долг. Несмотря на то, что процентная ставка в настоящее время низкая, при кредите на такую большую сумму покупателю придётся платить около 35–40 млн донгов в месяц.

«При нынешних ценах на жильё, я думаю, что семья должна иметь высокий доход, не менее 60 миллионов донгов в месяц, чтобы иметь возможность купить дом в рассрочку. Если доход семьи ниже, купить дом будет очень сложно или даже невозможно», — сказал г-н Тоан.

По мнению этого человека, для решения жилищной проблемы правительству необходимо активно содействовать развитию социального жилья. Это облегчит доступ людей к жилью. В частности, в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, должны быть созданы специальные механизмы для продвижения проектов социального жилья.

Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm