Земельные брокеры «создают волну», «создают жару», вызывая хаос на рынке недвижимости

Рынок недвижимости восстанавливается позитивно

Согласно отчету Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARs), третий квартал 2024 года в частности и первые 9 месяцев 2024 года в целом продемонстрировали позитивное восстановление рынка недвижимости после сложного периода. Отчасти благодаря стабильности экономики и политике поддержки правительства.

В частности, Закон о жилье 2023 года, Закон о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года официально вступили в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше предыдущих постановлений, способствуя завершению правового коридора для рынка недвижимости и открытию нового цикла для рынка в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении. Сегменты недвижимости, от жилья, коммерческой до промышленной недвижимости, все показали признаки положительного роста, и было реализовано много новых проектов.

В последнее время на рынке недвижимости появились признаки «разогрева». (Фото: ST)

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARs IRE), заявила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

Соответственно, история с земельными аукционами «горячее», чем когда-либо, поскольку аукционы проводятся «за одну ночь», и сотни, даже тысячи людей соглашаются «есть и ждать», чтобы побороться за место. Выигрышная цена также рекордно высока, равная цене проектной земли с хорошо проинвестированной инфраструктурой.

Накал рынка также лидирует в сегменте квартир, где цены постоянно устанавливают новые высокие уровни, как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос привел к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свои дома. Несмотря на высокие цены продажи, недавно запущенные проекты квартир зафиксировали очень хорошие показатели поглощения.

Наряду с типом апартаментов, некоторые недавно запущенные малоэтажные проекты крупных инвесторов также зафиксировали «рекордное» количество бронирований, несмотря на растущие цены. Многие апартаменты имеют хорошее местоположение, не только высокие цены, но и для их покупки клиенты/инвесторы должны согласиться доплатить разницу.

Земельные брокеры «поднимают волну»

Помимо результатов реального спроса и предложения, рынок также показал признаки «разогрева». Эта ситуация находит свое отражение в спекуляциях землей, росте цен на жилье и появлении непрозрачных сделок с недвижимостью.

«Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «разогрева» также очевидны в сегменте квартир, где запрашиваемая цена передаваемых квартир постоянно растет из-за «помощи» некоторых спекулятивных групп. Все эти признаки проистекают из недостатка предложения, хотя оно и улучшилось», — сказала г-жа Мьен.

Помимо результатов реального спроса и предложения, рынок также показал признаки «разогрева». (Фото: VOV)

В частности, г-жа Минь сказала, что в третьем квартале 2024 года рынок жилой недвижимости по-прежнему фиксировал предложение в размере 22 412 объектов, предлагаемых на рынке, при этом было открыто около 14 750 новых объектов, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за тот же период 2023 года. Несмотря на снижение количества согласно статистике, предложение в третьем квартале все же продемонстрировало «рост», когда появилось несколько новых проектов, особенно с наличием масштабных проектов, которые начали развертываться, что сделало рынок более «живым».

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зарегистрировано 38 797 новых предложений, выставленных на продажу. Предложение по-прежнему демонстрировало сильную дифференциацию. Соответственно, 70% нового предложения приходилось на сегмент апартаментов. Из которых преобладали продукты с ценами более 50 млн донгов/м2 и более. Рынок был практически полностью лишен доступных коммерческих квартир. С точки зрения регионов, Север лидировал по новому предложению с 46%, за ним следовал Центральный регион с 29% и Юг с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение в основном сосредоточено в сегментах высокого класса и класса люкс, в третьем квартале на всем рынке было зафиксировано около 10 400 успешных сделок, что эквивалентно уровню поглощения 51%. Это отражает интерес рынка к новым продуктам в сфере недвижимости, хотя большая часть нового предложения реализуется по высоким стандартам, а инвестиционные расходы, особенно расходы на землю, растут.

Объем транзакций и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с тем же периодом 2023 года. Из них объем транзакций с квартирами остался «подавляющим», составив 71% от общего объема транзакций с жильем в третьем квартале, при этом новые проекты апартаментов зафиксировали средний уровень поглощения 75%. Проекты апартаментов в Ханое даже зафиксировали уровень поглощения до 90% вскоре после открытия продаж.

Тенденция к развитию небольших квартир с целью снижения общей стоимости квартиры, более подходящей для нужд и финансовых возможностей одиноких людей и молодых семей, становится все более очевидной. Это также тип недвижимости, который показывает лучшую ликвидность.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 30 589 успешных сделок, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Многие новые проекты, запущенные в конце сентября и начавшие принимать бронирования, также зафиксировали большой объем интереса и «огромные» депозиты.

Что касается цен продажи, цены на жилье продолжают «заякорены» на высоком уровне, как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным, поскольку предложение, хотя и улучшилось, все еще с трудом удовлетворяет спрос. Кроме того, большая часть нового предложения продолжает реализовываться на высоком уровне, а инвестиционные расходы, особенно расходы, связанные с землей, растут.

В частности, в третьем квартале уровень первичных цен в Ханое продолжал расти и не показывал никаких признаков остановки, в то время как предложение постепенно улучшалось. Новые проекты, от малоэтажных до многоэтажных, в основном в сегментах high-end и luxury, по-прежнему привлекали пристальное внимание рынка. Это создало движущую силу, приведшую к тому, что уровень цен на вторичные квартиры оставался высоким, хотя ликвидность постепенно стабилизировалась после периода «горячего» роста.

В Дананге первичный уровень цен на квартиры также зафиксировал «рекордный» рост, при этом более 50% нового предложения стоили свыше 80 млн донгов/м2. Тем не менее, рынок все еще был хорошо поглощен благодаря инвестиционному спросу со стороны покупателей за пределами провинции, особенно инвесторов из Ханоя. Кроме того, вторичный уровень цен также значительно улучшился, при этом цены на жилую землю в некоторых районах выросли на 10–25% за тот же период.

Для города Хошимин уровень первичной цены оставался стабильным на высоком уровне из-за предложения, в основном поступающего из текущих проектов. Между тем, уровень первичной цены в провинциях и городах вокруг города Хошимин немного вырос, в диапазоне 3-5%, при этом новое предложение имело более высокие цены продажи.

Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и наблюдаемых VARS, также показывает, что по состоянию на Q3/2024 средняя цена продажи кластера проектов в Ханое близка к 60 миллионам донгов/м2, что на 64,0% больше по сравнению со Q2/2019. Средняя цена продажи кластера проектов в Хошимине выросла с 49,2 миллиона донгов/м2 до 64,2 миллиона донгов/м2, что на 30,6% больше по сравнению с базовым периодом. В Дананге индекс цен на рынке Дананга показал рост на 46,2% в Q3, что выше роста в Хошимине.

«Спрос на недвижимость, включая жилье и инвестиции, продолжает смещаться в пригородные районы, провинции/города, окружающие две особые городские зоны, и на вторичный рынок с большим количеством вариантов по более разумным ценам. Квартиры и дома стоимостью менее 3 млрд донгов активно «раскупаются» в Ханое и Хошимине», — подчеркнула г-жа Мьен.

Источник: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html