В ожидании подъема рынка недвижимости

Ожидается, что 15-я Национальная ассамблея (НА) на своей текущей шестой сессии примет три законопроекта: «О земле» (с поправками), «О торговле недвижимостью» (с поправками) и «О жилье» (с поправками). Многие ожидают, что это станет важной движущей силой, которая «растопит лёд» на рынке недвижимости в ближайшем будущем.

Устранение барьеров, создание правовых коридоров

Что касается проекта Закона о земле (с поправками), адвокат Буй Динь Унг (Ханойская коллегия адвокатов) надеется разрешить пересекающиеся и противоречивые вопросы в рамках земельной политики и законов, а также между земельной политикой и законами и другими смежными законами, тем самым создав важную движущую силу для социально -экономического развития.

Адвокат Унг отметил, что в действительности существует множество споров и жалоб, связанных с ценами на землю, в том числе с определением цены на землю, которое не обеспечивает соблюдение прав всех сторон. Одна из целей внесения поправок в Закон о земле — установить цены на землю, близкие к рыночным. Поэтому в законопроекте предложены такие методы оценки земли, как сравнительный, доходный, добавочный и коэффициент корректировки цены на землю. «Надеюсь, что положения об оценке земли в проекте Закона о земле (с поправками) на этот раз разрешат проблемы, возникающие на практике», — сказал адвокат Унг.

Разделяя эту точку зрения, депутат Национального собрания Ву Тиен Лок, председатель Вьетнамского международного арбитражного центра, отметил, что одним из важных нововведений проекта Закона о земле (с поправками) является изменение правовых инструментов оценки земли. Ранее оценка земли основывалась на государственных ценовых рамках и устанавливалась в соответствии с административными принципами. В проекте предлагается новый вариант: не регулировать ценовые рамки земли, а принимать решения на основе прейскуранта, что обеспечивает соблюдение рыночных принципов.

«Когда мы обеспечим, чтобы прейскурант цен на землю определялся на уровне, близком к рыночной цене, мы обеспечим преодоление текущих проблем в определении цен на землю и гармонизацию интересов всех заинтересованных сторон. Это также очень важная основа для сделок между людьми и бизнесом, основанных на референтной цене государства в соответствии с нормативными актами», — прокомментировал г-н Лок.

Ожидается, что рынок недвижимости будет процветать, если будут приняты три законопроекта: «О земле» (с поправками), «О жилье» (с поправками) и «О сделках с недвижимостью» (с поправками). Фото: Тан Тань

Экономист д-р Кан Ван Люк также отметил, что правовая база является серьёзным препятствием, поскольку положения о земле, недвижимости и строительстве дублируются во многих различных законах, указах и руководящих документах. Эта проблема была выявлена и, как ожидается, будет устранена в трёх упомянутых выше поправках к законам. Г-н Люк отметил необходимость пересмотра и внесения поправок в нормативные акты для обеспечения согласованности между смежными законами, решения вопросов, касающихся методов определения цен на землю, а также сроков расчёта платы за землепользование и арендной платы за землю.

Д-р Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), также выразил эту точку зрения, заявив, что вышеупомянутые законопроекты, особенно Закон о земле (с поправками), устранят дублирование в управлении земельными ресурсами, тем самым высвободив ресурсы, создав для инвесторов условия с четкой и прозрачной правовой базой и способствуя стабилизации рынка недвижимости. «Надеюсь, что принятие новых правил „оживит“ проекты в сфере недвижимости, которые сталкиваются с трудностями, даже „заморожены“ из-за правовых проблем», — сказал г-н Динь.

Прорывной механизм мобилизации максимальных ресурсов

Нгуен Ван Динь, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, магистр наук, отметил, что проект Закона о земле (с поправками), представленный правительством в Национальную ассамблею, предлагает революционный механизм для мобилизации максимального объема ресурсов для инвестиционных проектов. В частности, в последнее время одним из важных вопросов, связанных с мобилизацией земельных ресурсов, является механизм передачи прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья.

По словам г-на Диня, все предыдущие законопроекты следовали плану: инвесторы должны иметь или получить право пользования жилой землей и несельскохозяйственной землей, за исключением жилой, оплатить сбор за землепользование или арендную плату за землю, после чего они могут реализовывать коммерческие жилищные проекты. Этот план сужает круг случаев использования земли для реализации коммерческих жилищных проектов по сравнению с действующим законодательством. Речь идёт о Законе № 03/2022/QH15, который предусматривает, что инвесторы должны иметь право пользования жилой землей и другими земельными участками, что считается слишком узким и приводит к перегрузке около 300 жилищных проектов по всей стране (инвесторы «собрали землю», но не могут её реализовать, поскольку жилых участков нет).

В докладе № 598/BC-CP от 23 октября, направленном в Национальное собрание по некоторым положениям проекта Закона о земле (с поправками), правительство предложило пересмотреть проект в прорывном направлении: полностью отменить требования к типу земли, которую инвесторы должны иметь в собственности или получить в собственность для реализации проектов коммерческого жилья.

В частности, Правительство предлагает отменить положения пункта 4 статьи 123; пункта 1 пункта 6 статьи 128 проекта (ранее предусматривалось, что изменение целевого назначения земель для реализации проектов коммерческого жилищного строительства допускается только в случаях, когда имеются или были переданы в пользование жилые земли и земли несельскохозяйственного назначения, за исключением земель жилой застройки, за которые единовременно уплачены плата за пользование землей или арендная плата за землю).

По словам г-на Диня, в отчете правительства также указано, что случаи соглашений о передаче прав землепользования для целей городского развития в основном происходят в районах новой застройки, где зачастую нет жилых земель, в то время как политика государства направлена на содействие урбанизации и благоустройству городов.

«Я согласен с этой поправкой, поскольку её непосредственная выгода заключается в том, что она может помочь разблокировать около 300 проектов жилищного строительства по всей стране, а долгосрочная выгода — в содействии механизму равноправного согласия между предприятиями и гражданами при добровольном переводе земель, избегая принудительного отчуждения. Важный вопрос заключается в том, что когда инвесторам разрешается менять целевое назначение земли, оценка земли должна соответствовать рыночным требованиям, чтобы предприятия могли полностью выполнять свои финансовые обязательства и гармонично регулировать разницу в арендной плате за землю», — сказал эксперт Динь.

Депутат Национальной ассамблеи Дьё Хюинь Санг (Бинь Фыок) оценил, что проект Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) принял, разъяснил и пересмотрел многие положения, а также в полной мере институционализировал основные направления политики партии и государства.

В частности, совершенствование механизма и политики развития и строгого управления рынком недвижимости и рынком прав землепользования, реструктуризация рынка недвижимости на основе внедрения землеустроительных планов и схем; программ и планов развития жилищного строительства для обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости и преодоления спекуляции землей.

Юрист НГУЕН ТАН ФОНГ , постоянный член Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама:

Г-н НГУЕН ТАН ФОНГ

Необходимо тщательно контролировать деятельность правоохранительных органов.

В случае принятия три закона: «О жилье» (с поправками), «О земле» (с поправками), «О торговле недвижимостью» (с поправками) разрешат конфликты и несоответствия в сфере торговли, управления и использования недвижимости.

В частности, Закон о земле (с изменениями) и Закон о жилье (с изменениями) создадут важную правовую основу для стимулирования жилищного строительства и поддержки улучшения жилищных условий населения. Это также является важным фактором, способствующим социально-экономическому развитию.

Принятие Закона «О риелторской деятельности» позволит преодолеть ситуацию стихийного инвестирования в недвижимость, приводящую к дисбалансу и несоответствию между спросом и предложением на рынке жилья, как это было в последние годы, и обеспечит стабильное, здоровое и эффективное развитие рынка недвижимости.

Однако я считаю, что государственные органы, общественные организации и заинтересованные стороны должны тесно координировать, контролировать и проверять исполнение этих законов. Кроме того, должны быть разработаны соответствующие политики и механизмы поддержки для решения проблем, вызванных негативным влиянием пандемии COVID-19 на рынок недвижимости.

ТРАН КХАН КУАНГ, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate:

Рынок ждет позитивного сигнала

Принятие трёх законов: «О жилищном строительстве» (с поправками), «О земле» (с поправками) и «О регулировании оборота недвижимости» (с поправками) станет весьма позитивным событием для рынка недвижимости. Поскольку оставшиеся вопросы будут урегулированы, что упростит механизмы и сделки, связанные с землей и оборотом недвижимости, в частности, создаст благоприятные условия для жилья. Кроме того, рынок недвижимости будет хорошо контролироваться и развиваться более здорово и устойчиво. Что ещё важнее, будет упразднён механизм подачи заявок на получение субсидий для предприятий и населения.

Можно сказать, что принятие этих трёх законов постепенно решит 60–70% старых проблем, которые долгое время преследовали рынок недвижимости. Как правило, это решит проблемы, возникающие в проектах, находящихся на стадии строительства, связанные с процедурами, расчётом платы за землепользование или лицензированием проектов для инвесторов.

Сон Нхунг написал

Источник: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm