Может ли запрет на раздел и продажу земли контролировать рынок недвижимости?

Эксперты утверждают, что в краткосрочной перспективе запрет на раздел и продажу земли приведет к дефициту предложения на рынке, но в долгосрочной перспективе приведет к его стабилизации.

Согласно новому законопроекту, принятому Национальным собранием , три закона, касающиеся рынка недвижимости: Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью 2023 года, вступят в силу с 1 августа 2024 года. Это на 5 месяцев раньше ранее установленной даты 1 января 2025 года. Ожидается, что это станет «поддержкой» для содействия стабилизации и развитию рынка недвижимости в ближайшее время.

Соответственно, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года запрещает разделение и продажу земель в муниципальных районах, районах и городах, относящихся к особым городским территориям I, II и III классов. Таким образом, новое положение не позволит разделение и продажу земель в общей сложности в 105 городах и поселках по всей стране, что на 81 город больше, чем действующее положение. Данное положение применяется только к проектам в сфере недвижимости, а не к земельным участкам, принадлежащим отдельным лицам или домохозяйствам, которые необходимо разделить на участки для целей дарения, наследования или передачи другим лицам.

Закон о сделках с недвижимостью 2023 года запрещает разделение и продажу земель в районах, округах и городах специального класса, а также в городах типа I, II и III. Фото: Ле Тоан

В целях реализации Закона о земле 2024 года Народный комитет города Хошимин 31 октября принял решение о разделе земель (Решение № 100), разрешающее домохозяйствам и частным лицам, имеющим земельные участки, соответствующие установленным условиям, делить их. Кроме того, в целях реализации Закона о сделках с недвижимостью Народный комитет города Хошимин недавно принял решение № 83, запрещающее проектам в сфере недвижимости, завершившим инвестиции в инфраструктуру, делить и продавать земельные участки.

Соответственно, Народный комитет города Хошимин принял решение «запретить раздел и продажу земельных участков на всей территории, включая 5 пригородных районов, за исключением земель, зарезервированных для переселения; в случае с жилищными проектами инвесторы должны завершить строительство, прежде чем им будет разрешено перевести землю».

По этому вопросу существует множество мнений, поскольку считается, что такие правила противоречат Закону «О сделках с недвижимостью» 2023 года, и подчеркивается, что положение, запрещающее раздел и продажу земельных участков, может принести долгосрочную выгоду, но в настоящее время оно кажется не совсем подходящим, так как рынок только что пережил сложный период, люди меньше интересуются земельными участками, поэтому этот рынок стагнирует.

Однако некоторые эксперты сходятся во мнении и утверждают, что постановление Народного комитета города Хошимина, запрещающее раздел и продажу земли, как указано выше, является уместным и полностью соответствует его полномочиям в соответствии с положениями Закона о сделках с недвижимостью 2023 года.

Поделившись своим мнением по этому вопросу, адвокат Чан Сюань Тиен, глава юридической конторы «Дун Дой», отметил, что в последнее время во многих местах наблюдается широкое распространение практики раздела земель, что приводит к росту цен, накоплению земель и их запустению. Многие населённые пункты запретили эту практику, заметив необычные явления.

Соответственно, адвокат Тиен заявил, что запрет города Хошимин на проекты по разделению и продаже земли может поначалу вызвать нехватку предложения земли, но в долгосрочной перспективе новое положение поможет решить многие проблемы, связанные с неизбирательным разделением и разделением земельных участков, уменьшить число людей, занимающихся незаконным строительством, и снизить правовые риски при совершении сделок с этим типом земли.

В интервью газете Cong Thuong бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды г-н Данг Хунг Во заявил, что решение властей Хошимина запретить раздел и продажу земельных участков по всему городу, за исключением проектов переселения с использованием земельных участков, является правильным решением, способствующим улучшению качества урбанизации и сокращению накопления свободных денег у людей на землях без жилья.

По словам экспертов, спрос на землю всегда очень высок, но на рынке не хватает предложения со стороны официальных проектов. Более того, многие спекулянты воспользовались возможностью конкурировать и взвинтили цены, что привело к росту цен на недвижимость и хаосу на рынке. Одновременно они собирают землю, делят её на участки и даже называют её так же, как официальные проекты, чтобы привлечь покупателей и продавцов.

«Таким образом, ужесточение правил раздела и продажи земли необходимо для ограничения спекуляций, поскольку земля должна быть застроена до её выставления на продажу, что увеличивает общую стоимость продукта. В долгосрочной перспективе ужесточение правил раздела и продажи земли будет способствовать прозрачному и устойчивому развитию рынка, предотвратит спекуляции и ограничит расточительное использование земли», — сказал г-н Во.

Согласившись с вышеизложенной точкой зрения, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что новое положение поможет устранить инвесторов, которые только запрашивают землю под проекты, а затем делят землю на участки для продажи, что не приносит экономической эффективности стране.

«Новый закон строго регламентирует раздел и продажу земельных участков инвесторам, но деятельность по разделу земельных участков и завышению цен на инфраструктуру по-прежнему требует более строгого регулирования. Соответственно, реализация Закона о земле 2024 года и Закона о торговле недвижимостью 2023 года должна быть более чёткой и детальной, чтобы исключить ситуацию завышения цен на виртуальную землю», — отметил г-н Динь.

Источник: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html