Курортная недвижимость — «потерянное дитя» рынка
В резолюции 08/2017 Политбюро намерено сделать туризм ведущей отраслью, привлекать социальные ресурсы для инвестирования в развитие туризма, инвестировать в масштабные проекты, развлекательные заведения в ключевых районах...
Благодаря этому в последнее время многие инвесторы вкладывают деньги в проекты туристической недвижимости, курорты, отели или элитные курорты. Однако сегмент туристической и курортной недвижимости сталкивается со многими правовыми проблемами.
Иллюстрация фото. (Источник: DK)
На семинаре «Внесение поправок в земельное законодательство: создание земель для туризма», состоявшемся утром 19 октября, г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, сообщил, что в настоящее время во Вьетнаме реализуется более 200 проектов в сфере туристической недвижимости, в результате чего будет построено около 100 000 кондоминиумов, 3000 вилл и 15 000 новых гостиничных номеров.
К 2030 году Вьетнам может стать крупным туристическим центром, принимая 160 миллионов внутренних туристов и 50–70 миллионов иностранных туристов, которым потребуется около 500 000 номеров для размещения, не говоря уже о других видах услуг, особенно элитном туризме, который практически отсутствует.
По словам г-на Диня, в текущем контексте Вьетнам достиг только 1/3 инфраструктурной системы, чтобы быть в состоянии удовлетворить спрос, и качество не будет высоким в будущем. И это число было стагнирующим в течение последних нескольких лет, потому что юридические вопросы не были решены.
Г-н Динь сказал, что курортная недвижимость — это как «потерянный ребенок» рынка. Поскольку в Законе о земле не упоминаются имена застройщиков туристической недвижимости, эта группа субъектов отсутствует в Законе о земле, Законе об инвестициях и других нормативных актах, связанных с рынком недвижимости.
«В настоящее время приостановлено более 100 крупномасштабных туристических проектов, ожидающих юридических решений. Если эта ситуация сохранится, это отпугнет инвестиции в туризм, отпугнет инвесторов, и даже местные власти, которые хотят поощрять инвестиции, столкнутся с трудностями», — сказал г-н Динь.
Есть и много других трудностей.
Между тем, председатель совета директоров DVL Ventures, заместитель председателя Ханойского клуба недвижимости адвокат Нгуен Хонг Чунг заявил, что проекты в сфере туристической и курортной недвижимости по-прежнему сталкиваются с более сложной и в некоторой степени «трудной» проблемой, а именно регулированием случаев, когда государство изымает земли для социально -экономического развития в национальных и общественных интересах.
Соответственно, Проект, в рамках которого государство изымает землю, определяется как направленный на модернизацию технической инфраструктуры и общей социальной инфраструктуры населения, обеспечение социальной защищенности населения, за исключением проектов, направленных на развитие туризма, развлечений, отдыха или совмещение коммерческого жилья с развитием туризма, сферы услуг, развлечений, отдыха.
Однако проект пересмотренного Закона о земле не содержит положений о возврате земель для новых городских проектов. Поэтому необходимо добавить содержание «Новые городские проекты с масштабом более 300 гектаров» к типам продуктов недвижимости в пересмотренном Законе о земле, чтобы обеспечить синхронизацию системы технической инфраструктуры и социальной инфраструктуры.
По словам г-на Чунга, в период с 2015 по 2019 год туризм развивался очень активно, многие провинции и города рассматривали развитие туризма как хорошее направление, определяя туризм как передовой. Это привело к тому, что хотя закон предусматривает, что туристическая недвижимость не подлежит изъятию земли государством, поскольку туристические проекты определены как ключевые проекты, многие провинции все равно приобретали землю и выделяли землю предприятиям.
Научный семинар на тему «Изменение земельного законодательства: создание земель для туризма». (Фото: DT)
В результате после 2019 года начали возникать юридические вопросы, связанные с туристической недвижимостью. Когда поступил запрос на пересмотр, ряд проектов были приостановлены из-за правил выделения земли, и в результате эти проекты до сих пор приостановлены, ожидая новой правовой базы.
«Для того, чтобы туризм действительно стал передовым сектором экономики, я думаю, что новый Закон о земле должен иметь конкретные положения о туристических землях. В то же время должны быть действительно открытые политики и механизмы в отношении земли, налогов, инвестиций и т. д. для развития туризма.
«Экономическое развитие на каждом этапе имеет разные приоритеты. Когда мы определили туризм как передовой, туристические проекты, такие как парки развлечений, развлекательные комплексы, многоцелевые комплексы и т. д., должны быть добавлены в список земель, которые государство будет возвращать для социально-экономического развития», - предложил г-н Чунг.
Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Нгуен Ван Динь также указал на еще один недостаток проекта Закона о земле (с изменениями), который касается случаев изъятия земель для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах.
Проект предусматривает возврат земель под смешанные жилищные, коммерческие и сервисные проекты только в том случае, если такое решение будет принято Народным советом провинции в соответствии с местными условиями.
Таким образом, проект должен «придерживаться» части жилой функции (никакого регулирования по уровню или проценту), чтобы государство могло вернуть себе землю.
«Я согласен с мнением, что земли должны быть отвоеваны как для чисто туристических, так и для развлекательных и рекреационных проектов (без жилых функций). Однако в местах, подходящих для туризма, приоритет должен быть отдан отвоеванию земель для реализации ключевых туристических проектов, создания импульса для местного социально-экономического развития и даже создания импульса для всего региона», - выразил г-н Динь.
Г-н Динь проанализировал, что в реальности, если не разрешается отчуждение земли, невозможно реализовать масштабные проекты по привлечению потенциальных и способных инвесторов. Если сохранить текущий законопроект, реализация ключевых туристических проектов будет заблокирована. Для реализации проектов в сфере туризма, развлечений и отдыха населенные пункты вынуждены «вставлять» часть жилых земель (возможно, очень небольшую часть) в схему планирования проекта, чтобы выполнить условия отчуждения земли.
Такая форма «уклонения» повлечет за собой последствия. Жилой земельный фонд не используется, что приводит к растрате ресурсов или, если используется, то формирует жилую функцию в рамках туристического проекта. Долгосрочное проживание жителей в проекте снизит уровень роскоши курортного туристического проекта. Поэтому г-н Динь считает, что необходимо добавить в статью 79 проекта случай изъятия земель для реализации чисто туристических, развлекательных и рекреационных проектов без жилищных функций.
Источник
Комментарий (0)