아파트 가격은 실제 가치를 훨씬 초과하고, 거래 건수는 주거용 타운하우스를 넘어섰으며, 하노이 중심가의 아파트는 2025년에 최고의 수익을 가져다줄 것으로 기대됩니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.
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| 1차 아파트 매매가는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 멈출 기미가 보이지 않아 2차 아파트 가격 수준을 실제 가치를 훨씬 상회하는 높은 수준으로 유지하는 원동력이 되고 있습니다. (사진: 린 안) |
2024년 가장 높은 성장률을 기록한 상위 3개 도시
베트남 부동산협회(VARS)의 보고서에 따르면, 2024년 부동산 시장은 가장 어려운 시기를 지났다고 합니다.
2024년 전체 시장에서 판매된 제품은 약 81,000개로, 2023년 대비 40% 이상 증가했습니다. 이 중 신제품은 65,376개로, 2023년 대비 약 3배 증가했지만 2018년 대비 약 7%에 불과했습니다. 2024년 4분기에만 28,000개의 신제품이 판매되었는데, 이는 전 분기 대비 2배, 2023년 같은 기간 대비 4배 증가한 수치입니다.
2024년 거래량은 공급이 개선됨에 따라 꾸준히 증가하고 있습니다. 2024년 전체 시장에서 47,000건 이상의 성공적인 거래가 기록되었으며, 이는 흡수율 72%에 해당합니다.
특히, 여러 시장에서 아파트 가격 상승률이 두드러지고 있습니다. VARS가 150개 선정된 프로젝트를 대상으로 실시한 연구에 따르면, 2024년 말까지 하노이의 평균 매매가는 2019년 2분기 대비 72.4% 상승했습니다. 다낭은 49.9% 상승했고, 호치민시는 약 34.3% 상승하며 상승폭이 더딘 편이었습니다.
1차 가격은 꾸준히 상승하고 있으며 멈출 기미가 보이지 않아 상승세를 견인하고 있으며, 2차 아파트 가격 수준도 실제 가치를 훨씬 웃도는 높은 수준을 유지하고 있습니다.
이와 함께, 토지 분할 및 매매 관련 규제 강화로 토지 공급이 감소한 가운데, 법적 서류가 완벽하게 갖춰진 분할 필지 가격도 회복세를 보이며 강세를 보였습니다. 특히, 기반 시설이 잘 갖추어져 있거나 개발 계획이 있는 도시의 경우, ㎡당 3천만 동 미만의 저가 토지에 대한 수요가 높으며, 작년 말 대비 가격이 15% 상승했습니다.
VARS 보고서는 또한 투자자들이 인프라 시스템, 도시 계획 등의 이점 덕분에 가격이 적당하고 성장 가능성이 큰 교외의 지방 및 도시의 주거용 토지를 찾는 경향이 있다고 지적했습니다. 반면 하노이와 호치민시라는 두 특별 도시의 주거용 토지 가격은 지속적으로 상승하여 대부분 고객이 접근할 수 없는 새로운 높은 수준을 확립했습니다.
베트남 부동산중개업협회 응우옌 반 딘 회장은 부동산 시장이 여전히 긍정적으로 움직이고 있다고 말했습니다. 고급 주택 부문의 시장 유동성은 소폭 감소하는 경향이 있지만, 실제 주택 수요를 충족하고 합리적인 가격을 가진 주택 상품은 안정적으로 유지되고 있습니다.
VARS는 시장이 회복되고 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 발전하려면 투자자들이 단기 이익에 집중하는 대신, 시장의 구매력에 적합한 가격을 유지해야 한다고 생각합니다.
투자자들은 2개 부문에 관심을 가질 것입니다.
OneHousing의 사업 개발 이사인 Tran Quang Trung 씨에 따르면, 거시 정책의 변화, 프로젝트 개발 계획, 투자자들의 제품 출시로 인해 2025년 부동산 시장은 투자자들에게 관심을 끌 만한 두 가지 부문으로 나뉘게 될 것입니다.
첫 번째는 아파트 상품입니다. 이는 현금 흐름 투자 또는 가격 상승을 기다리는 투자 수요를 충족하는 상품입니다. 아파트는 총 가격이 적정하여 많은 사람들이 투자에 참여할 수 있는 부문이며, 앞으로도 아파트 상품에 대한 수요는 여전히 매우 높습니다. 동일한 투자 수준을 고려할 때, 아파트 상품은 임대 수익률과 가격 상승률 측면에서 타운하우스 및 주택용 토지 상품보다 우수한 가치를 보여줍니다.
OneHousing 시장조사 및 고객통찰센터에 따르면, 2024년 1분기부터 하노이의 아파트와 주택용지의 거래 비율은 약 40:60이었습니다. 그러나 2024년 2분기부터 아파트 상품에 대한 수요가 급증하면서 이러한 균형이 바뀌어 아파트 거래량이 주택용 타운하우스 거래량을 넘어섰습니다.
많은 투자자들이 목표로 삼는 두 번째 부문은 저층 프로젝트, 대형 프로젝트, 또는 우수한 인프라 투자를 통해 주거용 건물을 형성할 수 있는 토지 상품입니다. 2025년 시장은 이 부문의 "케이크를 나눠 먹는" 시장이 더욱 확대될 것입니다.
전문가는 현재 투자자들이 시장에 참여할 때 자본 재원을 신중하게 계산하고, 주택 구매 시점부터 주택 인도까지 2~3년의 장기 투자를 결정해야 한다고 권고합니다. 또는 단기적인 "서핑" 투자보다는 자산 보존이나 임대 수익 창출을 목적으로 구매해야 합니다. 이는 시장에서 매우 위험하고 지속 불가능한 투자 형태이기 때문입니다.
2025년에 어떤 부문이 가장 큰 이익을 낼까?
베트남 부동산중개업협회(VREA) 회장 응우옌 반 딘 씨는 하노이 중심가의 아파트가 투자자들이 고려할 수 있는 옵션이라고 말했습니다. 이 상품군은 투자 수익성을 크게 좌우하는 여러 특징을 가지고 있습니다.
베트남 부동산중개업협회 회장은 2018년부터 2023년까지 하노이 중심부의 아파트 공급이 전반적으로 감소하는 추세와 함께 낮은 수준을 유지했다고 밝혔습니다. 2024년에는 하노이 아파트 공급이 다시 증가하기 시작했지만, 주로 도심에서 멀리 떨어진 교외 지역에 집중되어 전체 공급의 90% 이상을 차지했습니다.
호안끼엠, 바딘, 동다, 하이바쯩을 포함한 중심 지역의 아파트 공급은 여전히 매우 부족합니다. 2024년 예비 자료에 따르면 중심 지역의 분양 예정 물량은 약 400개에 불과하며, 신규 분양 물량은 3개로 2023년의 약 30%에 불과합니다.
하노이 중심 지역의 아파트 공급은 지속적으로 부족해 왔으며, 사업 개발용 토지 자금 고갈과 엄격한 높이 및 건축 밀도 규제로 인해 시장 공급이 점차 부족해지고 있습니다. 특히 중심 지역의 부동산 가격은 경제 및 도시 개발에 대한 높은 수요로 상승세를 보이고 있습니다. 하노이 중심 4개 지역의 아파트 평균 가격은 2019년 초 대비 두 배 가까이 상승했으며, 이는 하노이 전체 평균 상승률보다 30% 높은 수치입니다. 특히 하이바쯩과 동다 두 지역은 지난 5년간 가격 상승률이 가장 높았습니다.
지난 3년간 신규 분양 아파트의 분양가는 매 분양 단계마다 약 10%씩 꾸준히 상승했습니다. 2024년 한 해 동안 중부권 신규 분양 고급 아파트 분양가는 평균 1억 2,500만 동/m²에 달했습니다.
서비스형 아파트의 가격은 m²당 약 8,800만 동(부가세 및 관리비 제외)입니다. 아파트 임대료는 전반적인 추세와 희소성으로 인해 전체 시장의 전반적인 상승률을 상회하며 빠르게 상승했으며, 같은 기간 동안 약 15% 상승할 것으로 추산됩니다.
딘 씨에 따르면, 중심 지역의 아파트, 투자 및 부동산 수요는 항상 높은 수준을 유지하고 있으며, 특히 고급 제품에 대한 수요가 높습니다. 1차 공급량은 많지 않으며, "드롭 바이 드롭" 방식으로 공급이 잘 이루어지고 있습니다.
2024년 신규 공급의 예비 흡수율은 50%로 추산됩니다. 임대 아파트의 입주율은 항상 80%를 상회하며 점차 증가하고 있습니다. 이 지역의 거래는 1차 공급이 제한적이기 때문에 주로 2차 시장에서 이루어집니다.
딘 씨는 호안끼엠, 바딘, 동다, 하이바쯩 등 4대 핵심 지구가 최고의 입지와 수도권에서 가장 현대적이고 수준 높은 사회 기반 시설 덕분에 투자자들에게 항상 인기가 높다고 강조했습니다. 이곳에는 대기업, 기업, 그리고 대사관 본사도 자리 잡고 있습니다.
결과적으로 이 지역의 부동산은 고급 임차인의 니즈에 적합한 레스토랑, 카페, 쇼핑몰, 국제 병원, 엔터테인먼트 시설에 쉽게 접근할 수 있습니다. 특히, 2030년까지 4개 중심 지구를 계획하고 2050년까지의 비전을 제시함으로써, 주민들에게 이상적인 생활 환경을 조성할 고품질 주거 공간을 다양하게 갖춘 지역을 조성하는 것을 목표로 합니다.
하노이 교외 지역 토지 경매 최고가 7600만 동/m2 돌파
Quoc Oai 지구 토지 기금 개발 센터는 국립 주식 경매 회사 5호와 협력하여 하노이, 탄푸 코뮌, 옌꾸안 마을, DG31/2019 토지 사용권에 대한 토지 경매 지역에서 26개 토지 구획(LK2, LK6 구역)을 성공적으로 경매했습니다.
경매된 토지의 면적은 73.2~101.5m2이고, 시작 가격은 m2당 470만 VND입니다.
약 14시간 만에 26개 필지의 경매가 성공적으로 마무리되었습니다. 그중 최고 낙찰가는 m²당 7,670만 동으로, 시작가보다 약 16배 높았고, 최저 낙찰가는 m²당 4,070만 동으로, 시작가보다 8.6배 이상 높았습니다.
쿠옥 오아이 구가 이 경매에서 모은 금액은 약 1,330억 VND로, 시작 가격 대비 1,210억 VND 이상 차이가 났습니다.
앞서 11월에는 꾸옥 오아이(Quoc Oai) 구가 탄푸(Tan Phu) 사 옌꾸안(Yen Quan) 마을의 수십 개 토지를 성공적으로 경매했습니다. 최고 낙찰가는 m²당 9,470만 동(VND)이었고, 최저 낙찰가는 m²당 7,070만 동(VND)이었습니다.
꾸옥 오아이(Quoc Oai) 지역 인민위원회에 따르면, 2024년 꾸옥 오아이 지역은 161개 필지, 14,920m² 이상의 면적에 달하는 6개 사업에 대한 7건의 경매를 성공적으로 진행했습니다. 낙찰 금액은 8,253억 VND(동)이 넘었습니다.
올해 1월, 제5국립주식경매회사는 꾸옥 오아이 지구 토지기금개발센터와 협력하여 꾸옥 오아이 지구 인민위원회의 자산인 토지 26개 구획(LK1, LK2 구역) 사용권 경매를 계속 진행할 예정입니다.
경매된 토지 26개는 꾸옥오아이 구, 탄푸 사, 옌꾸안 마을, DG 31의 토지 사용권 경매 구역을 위한 기술 인프라를 구축하는 프로젝트에 속합니다.
토지 면적은 85~122m²입니다. 시작가는 m²당 470만 동으로, 필지당 3억 9,950만 동에서 5억 7,300만 동 이상에 해당합니다.
1월 15일 오후 5시까지 경매 서류를 판매하고 접수할 수 있습니다.
경매 방식: 경매에서 여러 라운드에 걸쳐 직접 투표하고, 최소 6라운드까지 의무적으로 투표합니다. 경매에서 여러 라운드에 걸쳐 직접 투표하는 것은 아무도 입찰에 참여하지 않을 때 종료됩니다. 입찰 방식: 오름차순. 경매는 1월 18일 오전에 진행됩니다.
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출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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