ローン金利を慎重に計算する

[広告_1]

このような状況において、建設省は最近、社会住宅開発のための優遇資本に関する決議案の中で、優遇融資のための100兆ドンの融資パッケージを提案しており、これが社会住宅分野に飛躍的な進展をもたらすことが期待されている。

クレジット支払いに関する問題

2023年4月初旬、政府は決定338/QD-TTgにおいて、「2021年から2025年にかけて、低所得者層および工業団地労働者向けの社会住宅ユニットを少なくとも100万戸建設するための投資」プロジェクトの実施を承認しました。このプロジェクトは、2030年までに地方部で約1,062,200戸の住宅を完成させることを目指しています。このうち、428,000戸は2021年から2025年にかけて、634,200戸は2025年から2030年にかけて完成する予定です。

建設省による100兆ドン規模の融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための資金不足という状況において適切である。写真：タン・ハイ

政府は、本プロジェクトを実施するため、国家銀行（SBV）の提案を承認しました。SBVは、国が指定する4つの株式会社商業銀行に120兆ドンを配分し、投資家向け貸出金利を年8.7%、公営住宅の購入者および賃借者向け貸出金利を年8.2%とします。2023年7月1日から、SBVは6ヶ月ごとに優遇期間中の貸出金利を参加商業銀行に発表します。つまり、金利は市場動向に応じて変動する可能性があります。

ベトナム国家銀行が中長期融資の金利を一般水準より年間わずか1.5～2％低く規定したことを受け、一連の商業銀行（TP銀行、VP銀行、MB銀行、テクコム銀行、HD銀行）が、各行5兆VNDのプログラム参加登録額で「ケーキを分ける」ことを申請し、金利支援の資本源は145兆VNDに増加した。

残念ながら、実施から20ヶ月近くが経過した現在、この融資パッケージは、国立銀行が定めた規制が人々の財務能力に適していないという理由で、人々から拒否されてきました。そのため、国立銀行は幾度もの「検討」を経て、2024年9月初旬に、投資家向け金利を年7%、住宅購入者向け金利を年6.5%に引き下げることを決定しました。

しかし、評価によれば、こうした金利規制は住宅購入者にとって依然として高すぎるため、今のところこの融資パッケージは依然として低迷している。これは、建設省による社会住宅向けの120兆ドンの優遇融資パッケージの実施に関する詳細な報告書にも示されている。

具体的には、2024年第3四半期末までに、電子情報ポータルで優遇融資の対象となる83件のプロジェクトを発表する文書を保有していたのは63地方のうち34地方のみで、支払済未払い債務総額は1兆7,830億ドン（うち法人顧客：1兆6,330億ドン、住宅購入者：1,500億ドン）で、登録支援資本総額の約1.1％を占めていた。

「社会住宅プロジェクトの実施は現在、多くの困難に直面しています。2024年第3四半期だけでも、全国で8件のプロジェクトが実施され、その規模は4,960戸でした。投資政策が承認されたプロジェクトは3件で、その規模は2,676戸でした。一部完了したプロジェクトは1件のみで、その規模は200戸でした。地方からの報告の概要によると、2021年から2024年第3四半期末までに、全国で79件の社会住宅プロジェクトが完了し、その規模は42,414戸です。131件のプロジェクトが着工され、その規模は111,687戸です」と、建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は明らかにしました。

住宅購入者の優先権

建設省が発表した集計データによると、現在までに全国で完成済みまたは建設中の社会住宅はわずか14万3000戸余りに過ぎず、2021年から2025年までのプロジェクト期間に42万8000戸を建設するという目標はほぼ達成不可能です。わずか13ヶ月足らずで、最大25万8000戸の新築住宅を完成させるのは「奇跡」に過ぎないからです。低所得者や労働者にとって、近いうちにマイホームを持つという夢は、実現を延期せざるを得ないでしょう。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅は党と国家の主要政策の一つである。これは、2023年住宅法、2024年土地法、そして同法に基づく複数の指導法令を改正・補足し、社会住宅に関する規制の整合性と一貫性を確保するという決意からも明らかである。

しかし、社会住宅開発のための優遇融資源の仕組みには依然として多くの欠陥があり、懸念すべき点がある。具体的には、「シードキャピタル」が不足しているか、あるいはあったとしても規制がやや厳しいため、対象者はシードキャピタルにアクセスできないか、アクセスが困難である。

「政府政令100/2024/ND-CPは、社会住宅プロジェクトに対する資本金、優遇金利、融資期間及び返済条件（売却・リース購入型の社会住宅投資家向けは年7.92％、リースのみのプロジェクト向けは6.6％）を規定しており、投資家がプロジェクト実施のために優遇融資を受けられる条件が整っています。しかしながら、ベトナム社会政策銀行が2024年8月1日付で発出した公式通達4524/NHCS-TDSVにおいて、政令100/2024/ND-CPに基づき住宅購入者向け融資の年6.6％という金利は高すぎる」とレ・ホアン・チャウ氏は意見を述べた。

こうした状況を受け、建設省は、社会住宅開発のための優遇資本源を拡大するため、政府への公布に先立ち各省庁と協議中の「社会住宅開発のための優遇資本源に関する決議案」において、債券による融資に対し、5年間有効の100兆ドン相当の優遇パッケージを実施することを提案した。建設省が債券発行による社会住宅パッケージの適用を提案したのは、今回が初めてである。

したがって、この優遇融資パッケージの金利は、その期間ごとに首相が決定する貧困世帯向け金利と等しくなります。融資期間は、融資パッケージが全額支給されるまで続きますが、2030年12月31日を超えることはありません。

この問題について、ハノイ不動産クラブのグエン・テ・ディープ副会長は、建設省が提案した社会住宅開発への優遇資本に関する決議案は、開発資金を拡大し、社会住宅購入者に機会を創出する点で画期的であると述べた。しかし、住宅購入者を中心とし、優先的に融資を受けるべきであるこの融資パッケージの貸出金利に関する規制を明確にする必要もある。

「100兆ドン規模の融資パッケージの貸出金利が、首相が各期に決定する貧困世帯向け貸出金利（政令100/2024/ND-CPに基づき年6.6%）と同等であれば、現時点で国民に借金をして公営住宅を購入するよう促すのは困難だろう。なぜなら、以前の政令486/2023/QD-TTgに基づく貸出金利は年4.8%に過ぎなかったからだ」とグエン・テ・ディープ氏は述べた。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、首相決定486/2023/QD-TTgに基づく年4.8%の貸出金利規制の継続実施を政府に検討するよう提案した。現在、ベトナム社会政策銀行は「貧困世帯向け住宅支援融資」プログラムを年3%の金利で実施しているため、住宅購入を促進し、市場を活性化させ、投資家がプロジェクト実施を加速させる動機付けとするために、社会住宅の購入者と賃借者に対する貸出金利を年3～4.8%とすることが最適である。

建設省の100兆ドンの融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための現在の資本不足の状況では非常に適切であるが、借り手のない決議33/2023/NQ-CPに基づく120兆ドンの融資パッケージの明白な教訓からも学ぶ必要があり、その際には、人々の実際の状況に合わせて、条件、貸出金利などの規制を慎重に検討する必要がある。

コメント (0)