（TN&MT） - 11月21日午前、第8回国会会議の続きとして、国会は議場で、土地使用権の取得または保有に関する合意を通じた商業住宅プロジェクトの試行実施に関する決議案を審議した。国会議員の意見を聞いた後、ド・ドゥック・ズイ天然資源環境大臣は、国会議員が提起したいくつかの問題について説明し、明確化した。
国会で演説したド・ドゥック・ズイ天然資源環境相は、起草機関を代表して、国会議員らの熱心で責任あるコメントに謝意を表し、そのコメントを十分に検討するとともに、決議案に対する国会議員らのコメント内容を説明する具体的な報告書を作成すると述べた。
ド・ドゥック・ズイ大臣は、決議案発出の目的についてさらに説明し、この決議案の本質は、商業住宅プロジェクトの実施における土地利用方式を補完することであると述べた。従来、2003年土地法および2005年住宅法の規定に基づき、商業住宅プロジェクトの実施においては、土地使用権の移転には強制移転メカニズムと任意移転メカニズムという2つのメカニズムが存在していた。
具体的には、強制譲渡メカニズムとは、国が土地を収用し、土地使用料オークションや入札を通じて投資家に配分し、土地を用いた投資プロジェクトを実施する投資家を選定するものです。任意譲渡メカニズムとは、投資家が現在土地を使用している人々と交渉し、商業住宅プロジェクトを実施するための土地資金を得る、または現在土地を使用している投資家が管轄の政府機関に土地利用目的の変更を申請し、商業住宅プロジェクトを実施するというものです。このように、4つの土地アクセス形態を通じた2つの譲渡メカニズムが存在します。
次に、2010年の住宅法と2013年の土地法は、2003年の土地法と2005年の住宅法と同様に、商業住宅事業を実施するための4つの形態の土地アクセスをすべて引き続き認めていました。しかし、国会で2014年の住宅法が可決された際、土地使用権の譲渡を受ける、または土地利用目的を変更する形態が制限されました。特に、2014年の住宅法は、譲渡を受ける場合は住宅用地のみを譲渡できると規定しており、土地使用権を有し、国に土地利用目的の変更を要請する場合は、その区域内に住宅用地が一部含まれていなければならないとしています。「これにより、2003年の土地法と2005年の住宅法と比較して、土地使用権の譲渡を受ける、または土地使用権を有するという形態の土地アクセスの事例が制限されます」と大臣は強調しました。
ド・ドゥック・ズイ大臣はさらに、2024年土地法は2014年土地法のこの観点を継承しつつ、より厳格な規制を設けていると分析した。具体的には、2024年土地法第79条第27項において、国が競売や入札のために土地を収用するプロジェクトは、技術インフラ、社会インフラ、住宅の3つの面で調和のとれたプロジェクトでなければならないと規定されている。
現行の都市計画法では、プロジェクト規模は通常20ヘクタール以上であり、それより小規模で都市との調和が確保できない場合は、国は土地を造成しません。したがって、国が土地を造成して投資家に引き渡すという方法は実施されません。
同時に、国が投資家に土地使用権の譲受を認める場合、または既に土地使用権を保有している投資家に対する規制も、2014年住宅法と同様に、統制・縮小されています。つまり、土地使用権を譲受する場合は、譲受する土地の100%が住宅用地である場合、または既に土地使用権を保有している場合は、一部が住宅用地である場合に限ります。
この結果、20ヘクタール未満の事業規模となり、その土地が宅地でない場合、国による土地収用や国が土地利用権の受入れを認める、あるいは土地利用権は有するが用途変更をする場合などには該当しないため、当該土地へのアクセス手段が確保できず、大規模事業の少ない地方においては困難な状況となっています。
ド・ドゥック・ズイ大臣は、この問題は現在、全国のあらゆる地域で発生しており、特に不動産市場の規模が小さく、20ヘクタールを超える都市開発プロジェクトが少ない小規模地域で顕著であると述べた。「したがって、国会に提出されたこの試行決議は、これらの困難を解消し、商業住宅プロジェクトの実施における土地取得方法のボトルネックを解消することを目的としている」と大臣は述べた。
規制の範囲については、全国的に問題が生じているため、公平性を確保するためには全国的に実施する必要があります。一方、現行の土地法に基づく商業住宅プロジェクトを実施するための他の土地アクセス手段は、全国のすべての地域で既に実施されています。したがって、一部の地域でのみ試行しても、地域間の一貫性と統一性は確保できません。 ドンタップ省国会議員団のファム・ヴァン・ホア議員が述べたように、全国的な実施は、申請許可制度の克服にも役立ちます。
決議案の試行事業の範囲管理規定について、ド・ドゥック・ズイ大臣は、第2条と第3条に規定された基準には、都市部と都市開発地域で実施されること、対象地域の規模を管理すること、実施時期を管理すること、省人民評議会がこのメカニズムによる実施を許可するリストに載ることなどが明記されていると述べた。
パイロットプロジェクトを実施するための条件について、ド・ドゥック・ズイ大臣は、決議案第3条に、プロジェクトには5つの条件がなければならないと非常に具体的に規定されていると述べた。それは、土地利用計画、建設計画、都市計画と一致していること、住宅開発プログラムと一致していること、プロジェクトを実施する土地面積が省人民評議会によって許可されたリストに含まれていること、国防および安全保障用の土地については、第84条第1項の規定に準拠するために国防省と公安省からの書面による承認が必要であることなどである。これは、ドンナイ省の国会代表団のチン・スアン・アン氏が述べたとおりである。
ド・ドゥック・ズイ大臣は、食糧安全保障の確保、350万ヘクタールの水田の安定維持、全国平均の森林被覆率42％の確保という課題に対し、この問題は国家および省レベルの土地利用計画、都市計画、建設計画の策定段階から実施され、厳格に管理されていると述べた。計画策定にあたっては、計画期間中にどれだけの農地を非農業用途に転用し、どれだけの住宅地化を実施して350万ヘクタールの水田の安定と42％の森林被覆率の安定を維持するかを決定する必要があった。このステップは計画実施段階であり、商業住宅開発予定地のどの部分を国が実施し、どの部分を投資家が土地使用権の譲渡を受ける方式で実施するかを決定する。ただし、承認された計画区域内に限られる。
国防安全保障用地について、天然資源環境省のド・ドゥック・ズイ大臣は、設計案では、国防安全保障用地の予定地について、地方に引き渡されていない住宅開発計画に基づき、国防省と公安省が優先的に、軍の将兵に販売する商業住宅プロジェクトの実施を組織すると述べた。ド・ドゥック・ズイ大臣は、これは計画に基づき国防安全保障用地を住宅用地に速やかに転換し、軍の将兵の住宅ニーズを解決する条件を整えるための規則であると述べた。この決議は、国防省と公安省にプロジェクト実施の投資家選定を組織するよう指示する方向で設計されている。投資家が選定されると、投資家は他のプロジェクトと同様に、すべてのプロセス、手順、条件を実行する必要がある。
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出典: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html
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