価格が突然高騰するだけでなく、不動産の底値があり、その背後にはプロジェクト投資家がいて、彼らは曖昧な情報を使って偽の希少性を作り出し、価格をつり上げ、買い手を迷路に誘い込むのです。
商品の不足を作り出し、価格を引き上げるためのもう一つの策略
VTCニュースの記者は、ハドン、バクトゥーリエム、ホアンマイの各区にあるプロジェクトを高額で購入したいという勧誘の電話を次々と受けています。第一期販売開始済みのプロジェクトの中には、1平方メートルあたり8,000万～9,000万ドンを超える価格で顧客を驚かせているものもあり、その他のほとんどのプロジェクトは1平方メートルあたり3,900万ドン以上の価格となっています。
不動産ブローカーは買い手を安心させるために、顧客を迷路に誘い込むさまざまなトリックも使います。
スタッフのクオンは、日本風のSakura Building（Tay Mo、Nam Tu Liem）を紹介しました。クオンは、お客様に2種類の支払い方法をご用意しました。
具体的には、オプション1の場合、お客様が自己資金から進捗状況に応じて支払うことを選択した場合、8%の割引が適用されます。割引後のマンションの総額は21億100万ドンで、7回に分けて支払います。1回目は売買契約締結時に15%を支払い、2回目から5回目までは2～4ヶ月間隔で支払います。
分割払いは毎回5～10%です。6回目の分割払いは2023年10月に行われ、住宅の受け取り時に残りの50%をお支払いいただきます。このオプションを選択した場合、マンションの価格は1平方メートルあたり4,920万ドン以上になります。
物資不足でマンション価格が高騰（イラスト写真）。
クオン氏が顧客に提供しているオプション2は、銀行からの融資です。銀行融資を選択した場合、42.7㎡のマンションの総額は22億8,400万ドンとなり、顧客はマンション価格の25%を2回に分けて支払うことになります。分割払いの15%は売買契約締結時に、2回目の分割払いは1回目の分割払いから45日後に10%を支払います。残りの70%は、24ヶ月以内の元金および利息の支払いを免除する方針で銀行が融資します。2024年10月に住宅を受け取る時点でも、顧客は元金および利息を支払う必要はありません。銀行融資を選択した場合、マンション価格は1㎡あたり5,350万ドンに相当します。
記者たちはまた、一時は28％の割引で売りに出されていたハノイ・メロディ・リン・ダム・プロジェクトを購入するよう勧誘する電話を継続的に受けていた。
このプロジェクトの1階にある営業所に足を踏み入れると、モデルハウスを見に来た人々は、顧客とフロアスタッフが行き交う賑やかな光景を目にし、まるで不動産が「所有」されていた時代を懐かしんでいるかのような気分になります。しかし、しばらく座ってみると、そこにいる顧客の4分の3が仲介業者とプロジェクトコンサルタントであることに気づきます。
ファム・ドゥック・デュイという不動産ブローカーは、近い将来に新規開発許可が交付されないため、ハノイでは高級マンションプロジェクトがますます不足していると述べた。特に、ハノイ・メロディ・リン・ダム・プロジェクトには、スイミングプール、多目的運動場、ウォーキングガーデン、幼稚園があり、すぐ隣にはチュー・ヴァン・アン小学校がある。
このプロジェクトは、モダンで洗練されたデザインの 29 階建てのマンション タワー 4 棟で構成され、面積が 68 ～ 145 平方メートル、機能も 2 ～ 3 ベッドルームの 2,000 戸以上の高級マンションが入居します。
「現時点ではほとんどのアパートが完売しており、購入を希望する顧客は投資家から購入する必要があります。価格差は最低でも1戸あたり2億ドンです。残りのアパートについては、すぐに売却が成立しない場合、投資家は来月価格を値上げする予定です。現在、南東向きのアパートを2戸所有しており、価格も内部価格に設定しています。購入を希望される場合は、投資家に支援を要請します」とデュイ氏は述べた。
デュイ氏が提示したこのプロジェクトの内部価格は、82㎡のマンションで内向きの部屋が32億ドン（基本的な家具付きで1㎡あたり約3900万ドン）だった。しかし、記者が現地で調査したところ、このプロジェクトは今年初めから何らかの理由で一時的に中断されているという。
彼が話している間、従業員は携帯電話を取り出し、スクリーンショットを撮りました。「たった今、お客様が契約を締結しました。」 顧客が「本当に残り2ユニットしかないのなら、なぜ長い列に並んで登録させるのですか？ 」と苛立ちを露わにしたのを見て、従業員はすぐに顧客に、Ngau月が終わった後に投資家が新しい販売を開始できるように手付金を支払うことを提案するようにささやきました。
「湖に面したバルコニー付きのアパートが欲しいなら、投資家向けの第二期販売を待って、5,000万ドンの頭金を支払う必要があります。第二期の価格は第一期の価格と比べて5～10%上昇すると予想されています。第一期はわずか2週間で完売しました」とコンサルタントは語った。
品不足を煽るという同じ戦術は、ハドン地区の高級マンションプロジェクト「ザ・テラ・アンフン」が、南東バルコニーに面した3ベッドルームのアパートメントが全室完売したと突然発表した際にも使われました。価格は階数によって異なり、1平方メートルあたり3,851万ドンからとなっています。
「残りのフロアも間もなく販売開始予定ですが、価格は上昇すると予想されます。居住目的でも投資目的でも、ハノイ中心部で当社のようなプロジェクトは他にないため、購入は有益です」と、クエットという名の不動産ブローカーは述べた。
実質価値を超え、買い手を見つけるのが難しい
不動産市場は、商品と資金の不足により麻痺状態にあった時期を経て、突如として復活し、業界関係者を驚かせたようだ。
8月20日朝、VTCニュースの取材に対し、ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ハノイとホーチミン市では現在新規物件がないため、物件が不足していると述べた。また、物件所有者、特にフロアオーナーや仲介業者グループが、偽の物件不足を演出し、困窮者に「売り切れる前に今すぐ買おう」と思わせる心理効果を狙っていることも、物件不足の原因となっている。
多くの顧客がアパートを内覧に訪れたが、アパートの価格が高すぎるため、手付金の支払いをためらっていた（イラスト写真）。
「現在、マンションの価格は非常に高いですが、25億～50億ドンの範囲で、多くの人にとってまだ購入可能な価格です。一方、土地の価格は100億ドンを超えており、大多数の労働者にとって支払い能力を超えているため、非常に困難です。そのため、マンションは非常に購入に適した商品であり、価格が上昇するのは当然のことです」とディン氏は述べた。
「以前は、ンガウ月には特に不動産の売買や取引は禁止されていました。しかし今では概念が変わり、購入は問題ありません。そのため、人々はこの機会を利用して購入できるプロジェクトについて学ぶこともできるようになりました。」
また、多くのブローカーや取引事務所もこの心理を捉えて、住宅、不動産、アパートのプロジェクトが「停滞」した期間の後に利益を上げるために商品の不足を作り出し、価格を吊り上げているとディン氏は付け加えた。
ディン氏によると、今後、政府が新たなプロジェクトの開発のための条件を整えなければ、品物が不足し、アパートの価格が上昇するだろう。
「もちろん、高価格は一定の限度内で、支払える範囲内であり、実質的な価値に近いものです。しかし、仮想価格が高すぎる場合、人々や投資家は再計算し、すぐに購入を急がないようにしなければなりません。しかし、現在、1平方メートルあたり4,000万ドン以上の価格は非常に高く、さらに高くなり、マンション価格が土地価格と同額になった場合、間違いなく買い手はいないでしょう」とディン氏は断言した。
ファム・デュイ
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