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| 不動産最新情報： 建設省がミニアパート開発の2つの選択肢を提案。（出典：Tuoi Tre） |
ミニアパート開発に関する意見を聞く
建設省は、住宅法改正案の受理、修正、完成について政府に報告した。この報告書の中で、建設省は、世帯や個人向けの多数の集合住宅（ミニアパートメントとも呼ばれる）を備えた多階建て住宅の開発について、2つの選択肢を提示した。
選択肢１では、建設省は以下の問題を提案している。
まず、世帯および個人は、規定に従って住宅用地を利用する権利を有します。2階建て以上の住宅を建設する場合、各階に分譲または賃貸借を目的としたマンションを設計・建設し、各マンションが住宅建設投資プロジェクトへの投資家となるための条件を満たしていなければなりません。同時に、建設投資は、建設法および住宅建設投資プロジェクトに関する関連法の規定を遵守しなければなりません。
本条に規定するマンションの売買及び賃貸借は、この法律及び不動産業法の規定に従って行われるものとする。本条に規定する各マンションに係る証書の発行は、土地法の規定に従って行われるものとする。
第二に、世帯及び個人は、規定に従って住宅地を使用する権利を有する。2階建て以上の住宅を建設する場合、各階に賃貸アパートを併設し、当該住宅の建設投資は戸建住宅建設法の規定に従って行われ、消防安全管理は戸建住宅生産経営兼営消防法の規定に従って行われる。
３ 、本条第１項及び第２項に規定する住宅の管理及び運営は、建設大臣が公布する共同住宅の管理及び利用に関する規則に従って行われる。
第四に、各レベルの人民委員会は、その職務と権限の範囲内で、本条第1項および第2項に規定される住宅の要件と条件の遵守状況を検査および審査する責任を負う。
第五に、政府はこの条を詳細に定めるものとする。
オプション2
選択肢2に関しては、国会常任委員会が修正した住宅法改正案では次のように規定されている。
まず、本法第54条第3項に規定される住宅用地使用権を有する個人が22階建て以上の住宅を建設する場合を除き、各階に2戸以上の賃貸マンションを設計・建設する場合は、本法に規定される要件と条件を満たさなければなりません。
つまり、住宅には、アパート用の専用エリア、住宅用の共用エリア、共用設備がなければなりません。
住宅内のアパートは閉鎖的な方式で設計および建設されなければならず、各アパートの床面積基準は、国家アパート建築技術基準による面積を下回ってはなりません。
住宅は、建設法の規定に従って建設許可を受けなければなりません。
マンション等の建築基準法に基づく設計、防火審査等の要件を満たす必要があります。
第二に、本条第１項に規定する住宅は、マンション購入を目的として売却したり賃貸したりすることはできない。
第三に、20戸以上の規模の住宅を建設する場合は、本法第35条の規定に従って住宅建設プロジェクトの投資家となるための十分な条件を備え、法律の規定に従って住宅建設投資を実施するプロジェクトを設立する必要があります。
第四に、この条に規定する住宅の管理及び運営は、建設大臣が定める共同住宅の管理及び利用に関する規則に従って行われるものとする。
第五に、省人民委員会は、本条に規定する住宅建設許可の根拠として、居住地域における消防車の通行状況を定めるものとする。各級人民委員会は、その職権の範囲内において、個人が複数階建ての集合住宅において賃貸する場合、本条第1項に規定する要件及び条件の遵守状況を検査し、審査する責任を負う。
建設省は選択肢1を選択
建設省は、オプション 1 を選択する理由について意見を述べました。オプション 1 を実施すると、世帯や個人による多階建て住宅の開発が制限され、最近発生したように、建築許可に準拠していない、規制や基準、特に防火および消防に関する規制や基準を満たしていないアパートが多数設計されるためです。
さらに、建設省は、住宅建設投資事業の対象とならない個別住宅については、法律に建設投資管理や消防安全管理に関する具体的な規定があることを明らかにした。
同時に、建設省によると、法案では、高層階や複数の住戸を有する戸建住宅を建設する場合、住戸ごとに土地使用権証書や住宅所有権証書を発行しないことも提案されている。したがって、共用部分と専用部分を区別する要件を設ける必要はない。
さらに、建設部は、多階建て住宅や賃貸アパートなどの形態をとる個人住宅の管理・運営についても、建設大臣が定める「アパート等の管理及び利用に関する規則」に従って管理すべきであると提案した。
新築タウンハウスの供給は少なく、価格は高止まりしている
JLLベトナムの最新のハノイ住宅市場情報によると、第3四半期、ハノイのタウンハウス（ヴィラ、タウンハウス、テラスハウス）市場は「冬眠」状態が継続しており、ほとんどのプロジェクトが一時的に製品リストをロックし、価格表とポリシーを再構築しています。
投資家は非常に慎重になっており、以前の段階のような活発な販売前活動よりも、法的手続きや建設の進捗を優先しています。
同様に、サヴィルズ・ベトナムによれば、第3四半期のハノイの住宅市場は取引量が少なく、投資家が新規供給の開始に慎重になっていることから、非常に静かだった。
新規供給は依然として限られており、需給ギャップは依然として課題となっています。しかしながら、市場には好材料も見られ、今後徐々に回復が進むと期待されます。
同局によると、ハノイにおける当四半期の新規マンション供給数は前期比47%、前年同期比65%減少を続け、Bクラスマンションは1,891戸となった。注目すべきは、前四半期にAクラスとCクラスの新規供給がなかったことである。
プライマリーマンションの供給戸数は19,808戸で、前期比3%減、前年比6%減となりました。グレードBが供給戸数の92%を占めました。販売戸数は引き続き減少し、前期比16%減、前年比42%減の2,100戸となりました。
ヴィラとタウンハウスの供給に関しては、新規プロジェクトはなく、タンチ地区の既存プロジェクトからの新規供給は30戸のみでした。低層住宅セグメントの新規供給は、前四半期比76%減、前年同期比94%減となりました。第3四半期の販売戸数は、前四半期比5%減、前年同期比66%減の101戸となりました。
在庫価格の高騰により、全商品タイプにおいてプライマリー価格が上昇しました。プライマリーアパートメント価格は1平方メートルあたり5,400万ドンに達し、前四半期比2%増、前年同期比13%増となりました。プライマリーアパートメント価格は19四半期連続で上昇しており、2019年第1四半期比では77%上昇しています。
同様に、プライマリーヴィラの平均価格は前四半期比3%上昇し、1平方メートルあたり1億300万ドンとなりました。タウンハウスの価格は前四半期比9%上昇し、1平方メートルあたり1億9000万ドンとなり、ショップハウスの価格は前四半期比6%上昇しました。
一次市場の新規供給が限られていることから、二次市場の人気が高まっています。マンション市場では、二次市場の平均価格は3,600万ドン/㎡となり、前四半期比2%、前年同期比8%上昇しました。一方、低層住宅の二次市場の平均価格は230億ドン/戸となり、前四半期比5%上昇しましたが、一次市場価格より19%低い水準にとどまりました。
ビーチフロントの別荘やコンドミニアムホテルが大きな損失
専門家によると、政府の抜本的な介入により、不動産市場は好転しつつある。多くの不動産分野で取引が再開し始めている。
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| 2023年8月、リゾートヴィラセグメントの市場需要は控えめで、同時期と比較して消費量はわずか15%でした（出典：caff.vn） |
しかし、リゾート不動産市場は依然として暗い状況にあります。ダン・トリ記者の調査によると、ダナン、ニャチャン（カインホア省）、フーコック（キエンザン省）、クアンニン省など、一部の地域では、ヴィラやコンドミニアムホテルが赤字で売却されているという情報が不動産ウェブサイト上で依然として溢れています。
「莫大な」値段がつけられた別荘に加え、いくつかのリゾート不動産プロジェクトでは、多くのコンドミニアムホテルが赤字での販売として宣伝されている。
例えば、FLCグランドホテル・ハロンリゾート（クアンニン省）では、多くのコンドミニアムが5億～6億ドンの損失で販売されています。具体的には、ホテル19階にあるコンドミニアムは、投資家との売買契約価格が14億7000万ドンであるにもかかわらず、現在オーナーは9億5000万ドンの損失で売却しています。同様に、別のコンドミニアムも11億ドンの損失で販売されていますが、売買契約価格は17億ドンです。
DKRAによると、8月のリゾートヴィラセグメントの市場需要は低調で、消費量は前年同月比でわずか15%にとどまりました。この月の取引のほとんどは、1戸あたり100億ドン未満の価格帯の物件に集中していました。
注目すべきは、市場需要が依然として非常に低迷していることです。8月の新規販売戸数はわずか17戸で、2022年の同時期と比較して14%の減少に留まりました。コンドミニアム・テルセグメントの主要販売価格は前月と比べて大きな変動はなく、現在の高い資本コストの影響で高値を維持しています。具体的には、南部では5,550万～8,170万VND/㎡、北部では3,550万～4,420万VND/㎡となっています。
「土地熱」の時期は終わり、クアンチ省は土地を小区画に分割し、販売価格を下げる計画だ。
ベトナムネットによると、土地熱が高まった後、高額な最低価格と広大な土地区画のため、多くのオークションで買い手がつかなかったという。クアンチ省は、不動産市場を「活性化」させるため、区画を細分化し、販売価格を引き下げる計画だ。
2022年初頭、クアンチ省のカムロ地区、ラオバオ町（フンホア地区）、チュウフォン地区、ドンハー市などの一部の地域では、「狂気の」土地熱が高まっていました。
土地熱は過ぎ去り、2022年末から現在に至るまで、クアンチ省の不動産市場は低迷し始めています。観察によると、個人間の土地取引が停滞しているだけでなく、政府主催のオークションも参加者不足により停滞しています。
この状況により、クアンチ省は2023年の最初の9か月間で土地オークションからわずか1940億ドンしか集められず、目標のわずか24％にしか達しませんでした。
現在、地方の土地競売が難航し、買い手がつかない理由の一つは、最低価格が高く、競売にかけられる土地の面積が広いためだ。
クアンチ省人民委員会常任副委員長のハ・シ・ドン氏は、同地方では土地オークションによる収入を増やすために計画を立案し、変更していると語った。
ドン氏によると、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後、世界の地政学的要因の影響により経済に多くの困難が生じ、不動産市場の低迷につながっているという。
「投資家にとって、高額な床価格の広大な土地が魅力を失っていることを受け、クアンチ省人民委員会は、建設局に対し、関係機関と共同で、土地面積を減らし床価格を引き下げ、購買力を高める計画を検討するよう指示した。」
ドン氏は、「法規制や各部署、支部からの助言に基づき、省人民委員会は、投資家をオークションに参加させ、地方の歳入を増やすための新たな計画を策定する」と語った。
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