手頃な価格の住宅分野では投資家にとって多くの機会がある

このような状況において、手頃な価格の住宅は、今日、高い需要を背景に投資家にとって潜在的な投資対象となっており、インフラシステムの整備が進み、政府による魅力的な投資支援政策も整っています。一方で、手頃な価格の住宅問題を解決するには、官民の緊密な連携が重要な要素となります。

住宅に対する「巨大な」需要

2019年から2023年にかけて、 ハノイの不動産価格は年平均6%、ホーチミン市では年平均3%上昇しましたが、個人所得はそれぞれ4%と3%の伸びにとどまりました。この格差の拡大は、多くの人々にとって住宅所有をこれまで以上に困難にしています。さらに、法的障壁、開発業者とのトラブル、住宅支援政策の発効の遅れも、状況を複雑化させています。

持続可能な不動産市場には、多様なセグメント、特にBクラスとCクラスの住宅が含まれることが多い。しかし、ハノイとホーチミン市では、これらのタイプの住宅の供給が深刻な不足に陥っている。主に中間所得層や若年層からの年間約5万戸のマンション需要は、まだ十分に満たされていない。

サヴィルズ・ベトナムのリサーチおよびS22M担当ディレクター、ジャン・フイン氏によると、ホーチミン市とビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの近隣省は、住宅供給不足に直面しています。近い将来、ホーチミン市では高級住宅プロジェクトが増加する一方で、手頃な価格の住宅供給は限られると予想されます。一方、ハノイ市はグレードBのプロジェクト開発に重点を置くと予想されます。この不均衡は、所得の増加、土地資金の不足、土地価格の高騰、そして新規開発プロジェクトの認可手続きの複雑さなど、多くの要因に起因しています。

一連のインフラと政策支援

インフラへの公共投資はGDPの約6%を占めており、政府は道路、橋梁、空港、港湾の建設など、多くの大規模プロジェクトを実施しています。同時に、土地法2024により、これらのプロジェクトの実施に有利な条件が整えられました。これらのプロジェクトの主な目的は、省間および都市間の交通接続性を向上させ、特に都市中心部と郊外間の地理的距離と移動時間を短縮することです。これにより、社会経済発展と投資誘致にとって好ましい条件が整うでしょう。

「公共交通指向型開発（TOD）モデル、特に地下鉄システムは、交通問題と住宅供給問題の解決に効果的であることが証明されています。地下鉄沿線の開発地域に重点を置くことで、建設密度が高まり、地域間の移動と接続性が向上します。同時に、地下鉄沿線の土地資金を活用することで投資コストの削減にもつながり、人々にとってより手頃な住宅オプションが生まれます」と、ジャン・フイン氏は付け加えました。

土地法2024、不動産事業法2023、住宅法2023といった新法の公布は、不動産市場に好変化をもたらすと期待されています。これらの新たな法的規制は、土地利用効率の向上、行政手続きの簡素化、そして投資家が市場に参加するためのより有利な条件の整備を約束しています。「特に住宅法2023は、住宅の売買プロセスを簡素化するとともに、外国人による住宅所有に関する明確な規制を設けています。これにより、外国人は1つの建物につきアパート総戸数の30%まで、1つの区画につき250戸までを所有できます。所有期間は50年で、延長可能です。ただし、ベトナム人と結婚した場合、外国人は住宅を永久に所有することが認められます」とジャン・フイン氏は述べました。

住宅不足への対応と土地投機の防止のため、2023年不動産事業法では、2025年1月31日から大都市における土地の分割が禁止されました。同時に、2023年住宅法にも重要な調整が加えられ、大都市における住宅開発に重点が置かれています。さらに、商業用地として土地面積の20%を確保するという義務規制が撤廃され、投資家がこの土地を社会住宅建設に転用する機会が開かれました。社会住宅投資家は、土地の無償使用、地代免除、優遇金利による融資の利用機会など、多くの魅力的な優遇措置を受けることができます。

最近ホーチミン市で開催されたワークショップで、建設省住宅不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長は、近年、地方自治体には企業、不動産投資家、経済部門を誘致し、社会住宅の建設に積極的に参加してもらうための方法が数多くあると述べた。

具体的には、2021年から現在までの統計によると、61/63地域で619件の社会住宅プロジェクトが実施され、戸数は56万1,800戸に上ります。しかし、現在までに完了したのは79件、戸数は4万600戸にとどまっており、残りの128件は着工・建設中で、戸数は約11万2,000戸です。また、投資承認済みのプロジェクトは412件、戸数は約41万戸に上り、着工手続きが完了する見込みです。

このような状況において、サヴィルズ・ベトナムの専門家によると、適切な住宅供給と人々の住宅価格の問題を解決するには、官民双方の強みを結集した包括的な解決策が必要だという。この困難な問題を単独で解決できる者はいない。一方で、国家予算は限られており金利も高いため、社会住宅プロジェクトへの資金調達は困難であり、民間部門も投入コストに対するインフレ圧力に直面している。そのため、双方の効果的な協力が急務となっている。

地方自治体は、土地所有者が協力して新たな持続可能な住宅地を創出するための強力なインセンティブを与えるべきです。土地を最大限に活用し、共有施設や緑地と組み合わせることで、ますます深刻化する住宅問題を部分的に解決することができます。これらのアイデアを実現するための鍵は、政府と投資家の緊密な連携です。

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535