家を買って賃貸に出す：5分で利益を計算するコツ

不動産投資家には、誰もが知っているわけではない隠れた投資ルールが常に存在します。これらのルールは、投資家が潜在的な不動産取引を迅速に評価するのに役立ちます。Yahoo !ファイナンスは、賃貸不動産への投資コストを迅速に判断するのに役立つ「50%ルール」を公開しています。

50%ルールとは何ですか？

50%ルールとは、賃貸物件の総賃料収入の半分を、利益を計算する前に運営費として確保しておくべきであるというものです。このルールは、投資家が経費を過小評価し、得られる利益を過大評価するという誤りを避けるのに役立ちます。

例えば、50%ルールを適用すると、年間3億ドンの賃料収入がある賃貸物件の場合、関連費用を賄うために1億5,000万ドンを支出する必要があります。残りの1億5,000万ドンが、利息と運営費を差し引く前の投資家の純利益となります。

Yahoo Financeによると、50%ルールは住宅ローンの支払いや不動産管理費を考慮に入れていません。50%ルールで計算される費用には、固定資産税、保険料、空室損失、維持費、修繕費、光熱費などが含まれます。

不動産投資の資金源がローンである場合は、元金、利息、不動産管理費（ある場合）、サービス費（物件が都市部にある場合）を個別に計算する必要があります。

不動産取引における50%ルールの計算は非常に簡単で、複雑な計算式は必要ありません。物件が毎月または毎年生み出す純賃料の総額を推定し、それを半分に割るだけです。

簡単に言えば、財務諸表と同様に、これらの費用は利息、税金、減価償却費を含まない事業管理費や販売費に似ています。

たとえば、月額家賃3,000万VNDの収益が見込まれる物件への投資を検討している場合、50%ルールを適用すると、住宅ローンや管理・運営費を除いて、上記の費用として月額1,500万VNDを確保する必要があります。

ハノイのアパート（写真：トラン・カン）。

物件の月々の住宅ローン返済額が900万ドル、管理費が月額約100万ドルだと仮定すると、理論上は500万ドルの純利益が残ります。これは、Airbnbや仲介業者などのサービスプロバイダーを利用せず、自分で物件を管理するという前提に基づいています。

50%ルールを適用する

不動産投資における50%ルールは、リターンを評価するための厳格な基準ではなく、概算値とみなされています。このルールは、投資家が特定の賃貸物件に投資した場合に得られる純利益額を迅速に見積もるのに役立ちます。このルールの主な効果は、関連するコストを過小評価することを防ぐことです。

ただし、このルールの欠点は、市場が常に変動したり、異常な事態が発生したりしても、結果が固定されてしまうことです。

例えば、沿岸部にある賃貸物件を購入するとします。運用中に、家の急速な劣化を防ぐために予期せぬ費用がかかることに気づきます。これは、不動産購入時の50%ルールでは予測できない費用です。

この50%ルールは、賃貸物件への投資を検討する際の出発点となります。物件が生み出すと予想される純賃料がわかっていれば、その額の50%を計算することで、純営業利益を概算できます。

その後、利息や税金などのその他の費用を差し引くことができます。最後に、予測される収益額と目標を比較し、投資が合理的かどうかを判断します。

もちろん、50%ルール以外にも考慮すべき要素はあります。税金、保険、修繕費、メンテナンス費、光熱費などのインフレ率も考慮する必要があります。そこから適切な家賃の値上げを計画することができます。

物件が所在する地域の賃貸市場を調査することが重要です。例えば、賃貸価格の動向、賃貸物件の需要、そしてその地域全体の魅力度などを調べると役立ちます。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm