オークション価格が異常に高くなったのはFOMO精神によるもの、 農地を没収されたホーチミン市の住民に住宅用地が補償される、ハノイが109億ドンの土地区画のオークション結果をキャンセル…などが最新の不動産ニュースです。
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| 高額商品の消費が依然として継続しており、実需も旺盛なことから、不動産価格は高止まりすると予想されます。（出典：XD新聞） |
ハノイ郊外の土地市場は活況を呈している
ハノイ郊外の土地市場は、顕著な改善の兆しを見せています。Batdongsan.com.vnの2024年第3四半期の不動産市場データによると、土地市場は関心と取引の両面で大幅に改善しています。しかし、これはまだ一部の地域、特に北部諸県における局所的な改善にとどまっています。
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、2023年第1四半期と比較して、ホアイドゥック地区の土地は平均市場価格5,500万VND/m2から1億VND/m2へと81%上昇したと述べた。ドンアン地区の土地は平均価格4,100万VND/m2から6,300万VND/m2へと53%上昇した。タンオアイ地区の土地は平均価格2,100万VND/m2から4,000万VND/m2へと90%上昇した。
特筆すべきは、2024年第3四半期だけでも、ハノイ郊外で開始価格の数十倍もの高値で落札された土地が異常な状況を示していたことです。この異常事態に関して、 Batdongsan.com.vnが500人以上の不動産仲介業者を対象に実施した調査データによると、仲介業者の38%が、異常に高いオークション価格の原因は「取り残される恐怖（Fomo）」と投機によるものだと回答しました。また、29%が法改正による価格上昇、21%が利益団体が郊外の土地価格をつり上げていると回答しました。
北部では、土地価格に加え、民間住宅価格にも顕著な変動が見られます。具体的には、民間住宅価格は2021年第1四半期の9,500万VND/m2から2024年第3四半期には1億7,300万VND/m2へと上昇しました。一方、同時期に北部の土地価格は2,700万VND/m2から4,600万VND/m2へと上昇しました。
特に、 フンイエン市場は北部不動産市場の焦点となっており、民家と土地の両方への関心が急増しています。民家分野では、前四半期と比較して、同省の民家への関心は44%増加し、フンイエンの土地への関心は43%増加しました。
南部地域では、土地と民家価格の変動はわずかです。具体的には、民家価格は2021年第1四半期の9,400万VND/m2から2024年第3四半期には1億600万VND/m2に上昇しました。同時期に、土地価格も1,300万VND/m2から1,700万VND/m2に上昇しました。
土地市場の成長に伴い、マンション市場も販売価格の上昇傾向が続いています。Batdongsan.com.vnの副社長は、マンション価格の高騰は供給不足に起因するという矛盾を指摘しています。しかしながら、近年、供給は改善しているにもかかわらず、価格は上昇を続けています。これは、新規供給は改善しているものの、売り出し価格が高騰しており、この価格が依然として市場に吸収されているためです。
実際、ハノイとホーチミン市で最近開始されたプロジェクトは、新たな価格水準を確立しています。具体的には、ハノイでは、ルミハノイプロジェクトのマンションの平均価格は7,900万VND/㎡、ルミエールエバーグリーンは9,000万VND/㎡、インペリアソーラーパークは6,500万VND/㎡、QMSタワーは8,000万VND/㎡です。ホーチミン市では、イートンパークのマンションの平均価格は1億3,000万VND/㎡、フィアトアップタウンは5,000万VND/㎡、カイホアンプライムは5,200万VND/㎡、オーパスワン（ビンホームズグランドパーク）は8,200万VND/㎡となっています。
高額商品の消化が依然として進んでおり、実需も非常に高いことから、不動産価格は高止まりすると予想されます。今後も不動産は魅力的な投資チャネルとしての地位を維持するでしょう。
ホーチミン市：農地を回収し、住宅用地で補償
ホーチミン市人民委員会は、国家が土地を取得する場合の補償、支援、移住の内容を詳述した決定書を発行した。
この決定は9月25日から発効し、2018年8月に発行され、2020年3月に修正および補足された同じ内容の決定に取って代わります。
土地補償に関しては、新たな決定によると、ホーチミン市は、回収した土地の種類とは異なる用途の土地でのみ補償を行うとしている。具体的には、農地を回収し、住宅地または住宅地、あるいは非農地（住宅地ではない）で補償するケース、住宅地ではない非農地を回収し、住宅地または住宅地で補償するケース、住宅地を回収し、住宅地または住宅地ではない非農地で補償するケースである。
交換される宅地、住宅地または非農地の面積は、回収された土地の面積と転換率に基づいて計算されます。
土地を回復された者が、回復された土地の種類と利用目的が異なる土地又は宅地等の複数の種類の補償の対象となる土地を有する場合においては、交換される宅地、住宅地又は非農地等の面積は、回復された土地の種類ごとに、交換される面積の合計とする。
換算率は、「（土地回収場所における補償金算定用地価／交換場所における土地使用料、地代金又は住宅価格算定用地価）×100％」により算出します。
交換場所における土地使用料および地代金の算定に用いられる土地価格は、政令88/2024に従って決定されます。交換場所における住宅価格は、当該プロジェクトで承認された移転用アパートの価格となります。
整理しようとする土地の面積が基準に従って交換しようとする宅地、住宅地又は非農地の面積より大きい場合、土地を回収された者は、分割払い又は延払いではなく、一括して金銭を支払わなければならない。
ホーチミン市人民委員会の新たな決定には、国家が土地を干拓する際に土地に付随する家屋や建築工事に生じた損害、技術基準を満たさない家屋や建築工事に対する補償、資産移動の費用、墓の移転による補償と支援、ペットに対する補償などについても詳細に規定されている。
ハノイ、109億ドンの土地のオークション結果をキャンセル
ハノイ市人民委員会のグエン・チョン・ドン副委員長は、タントゥイ工業団地（ハノイ市タンオアイ区タントゥイコミューン）のC土地区画L1の生産・事業用土地使用権の競売結果を承認する決定を取り消す決定書に署名した。
これに伴い、ハノイ市人民委員会の2023年9月14日付決定第4636号（上記土地区画における生産・経営用地使用権の競売結果の承認に関するもの）は、以下の内容をもって取り消されます。
当選投資家の名称はDuc Thanh Trading Company Limitedです。住所：ハノイ市トゥオンティン区ヴァンビンコミューン、カウドゥア地区。法定代表者はNguyen Thuy Duong氏です。
オークションに出品される土地区画：タントゥイコミューン、タントゥイ工業団地、C区画に位置するL1区画。L1区画のオークション面積は516平方メートル以上です。
オークション価格は109億VNDを超えた。
ドゥック・タン貿易有限会社は保証金の返還を受けない。保証金の額を超えて支払われた場合、国は規定に基づき、保証金の額を超える差額を返還する。
落札結果の認定決定を取り消した理由は、落札団体が、落札結果の認定決定の日から120日以内に土地使用権オークションの参加費用を支払わなかったためです。
ハノイ市人民委員会は、タンオアイ区人民委員会（タンオアイ区土地基金開発センター）に、ドゥックタン貿易株式会社に土地使用権の競売結果の取り消しを通知するよう指示した。
同時に、土地区画L1の土地使用権のオークションを規則に従って再編成する計画を提案します。
さらに、ハノイ税務局（タンオアイ-チュオンミー税務署）はタンオアイ区人民委員会およびタンオアイ区国庫と連携し、保証金を回収し、規定に従ってドゥックタン貿易有限会社が支払った保証金との差額を返金した。
タンオアイ地区でも、タンカオ村（8月10日）で行われた68区画の土地の競売が市場に波紋を呼んだ後、1ヶ月以上が経過したが、当局は競売落札者の約80%が保証金を没収したと「結論付けた」。そのうち、1平方メートルあたり8,000万～1億0,050万ドンの落札価格の土地は全て、保証金を支払わなかった。
最近、ハノイ市人民委員会は、土地使用権の競売に関する文書を各部署、支部、区、町に送付しました。特に、市人民委員会は、区レベルの人民委員会に対し、競売に勝つために市場価格よりも高い価格を支払ったにもかかわらず、規定通りに支払わず、市場の混乱を引き起こした事例のリストを作成するよう要請しました。
このリストは各地区および天然資源環境省のウェブサイトで公開されます。
2024年土地法に基づく土地利用者の7つの共通義務
2024年8月から施行される2024年土地法（改正）第31条は、土地使用者の一般的な義務を規定しています。
具体的には次のようになります。
1. 地下の深さや天井の高さに関する規制に従い、正しい敷地境界内で土地を正しい目的に使用し、地下の公共工事を保護し、その他の関連する法律規定を遵守する。
2. 土地登記申告を行い、法律の規定に従って土地使用権の転換、譲渡、賃貸、転貸、相続、贈与、抵当設定、出資などの手続きを全面的に行います。
3. 法律の規定に従って土地に関する財務上の義務を履行する。
4. 自ら汚染・劣化させた地域の土地を保護し、処理、改善、回復するための措置を実施する。
5. 環境保護規制を遵守し、関連する土地使用者の財産および正当な利益を損なわない。
6. 地下にある物体の発見に関する法律の規定を遵守します。
7. 国が法律の規定に従って土地の収用を決定したときは、その土地を引き渡す。
したがって、2024年8月1日から、土地使用者は上記の一般的な義務を負うことになります。
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