不動産プロジェクト投資家の新たな責任
不動産プロジェクト投資家の新たな責任についてKinh te & Do thi紙の取材に対し、Duc An Law Company Limitedの取締役であるファム・ティ・ビック・ハオ弁護士は、不動産事業法第17条の規定に基づき、不動産プロジェクトにおける保証金契約、住宅の売買、譲渡、リース購入、建設工事、建設工事における建築面積、技術インフラを備えた土地使用権の締結を他の組織または個人に委託することは認められていないと述べた。この規定は、委託を受けた組織が保証金契約および譲渡契約を締結する際に違反行為が発生するのを防ぐためのものである。
同時に、プロジェクトにおける住宅建設、建設工事、技術インフラ工事、社会インフラ整備は、詳細な計画、承認された設計、建設許可、管轄政府機関によるプロジェクト投資承認の内容、そして建設基準に準拠する必要があります。2014年不動産事業法と比較したこの新たな規制は、一部の投資家が承認された設計や建設許可に従わない住宅を建設することを防ぐためのものでもあります。
2023年不動産事業法（10章83条で構成）は2025年1月1日から施行され、2014年不動産事業法に取って代わります。
不動産事業法2023第25条第2項に基づく、将来形成される住宅、建設工事の支払い、リース購入に関するいくつかの新しい規制：住宅、建設工事、将来形成される建設工事における建築床面積のリース購入の支払いは、複数回の分割払いで行われ、最初の分割払いは、手付金を含む契約金額の30％を超えてはならず、その後の分割払いは、住宅、建設工事、建築工事における建築床面積を借主に引き渡すまでの工事の進捗状況と一致していなければなりませんが、賃貸人への前払い総額は、住宅、建設工事、建築工事における建築床面積のリース購入契約金額の50％を超えてはなりません。残額は、契約で合意された一定期間内に賃貸人に支払われる賃料として計算されます。
不動産事業法第29条に、不動産プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地使用権の事業要件に関する新たな規定が設けられました。これに伴い、技術的インフラを備えた土地使用権を有する不動産プロジェクトは、以下の要件を満たす必要があります。
本法第 11 条に規定される要件、承認された詳細計画に従って技術インフラ工事の建設への投資が完了していること、建設法、都市計画法、投資法の規定に従って管轄の国家機関によってプロジェクトの進捗が承認されていること、電気、給水、排水、廃棄物収集、廃水処理サービスの提供が確保されていること、土地使用権の譲渡、リース、転貸の前に地域の共通インフラ システムへの接続が確保されていること、技術インフラを備えた土地使用権の譲渡、リース、転貸は、管轄の国家機関によって承認された投資プロジェクトの投資目的および内容と一致していなければなりません。
取引に参加する当事者にとって注目すべき新たなポイント
弁護士ファム・ティ・ビック・ハオ氏によると、住宅事業および将来の建設工事における保証金規制に関しては、保証金の真の性質を確保し、同時に弱い立場にあることが多い購入者、賃借人のリスクを制限するために、2023年の不動産事業法では次のように規定されています。「将来形成される住宅購入のための保証金は、販売価格の5％を超えてはならない。」
現行の2014年不動産業法では、将来形成される不動産の売買や賃貸の際の保証金については特に規制されていません。
2023年不動産事業法第23条第5項の新規定によると、その内容は以下のとおりです。不動産プロジェクトの投資家は、本法の規定に従って住宅および建設工事が事業開始の条件をすべて満たしている場合にのみ、顧客から住宅、建設工事の売却価格、リース購入価格、建設工事の建設床面積の5%以下の保証金を徴収することができます。保証金契約には、住宅、建設工事の売却価格、リース購入価格、建設工事の建設床面積を明記する必要があります。
したがって、不動産プロジェクトの投資家は、事業開始の条件を満たした場合にのみ、住宅の販売価格、リース購入価格、および将来の建設工事の5％以下の手付金を徴収することが許可されます。
預かり契約書には、住宅の売却価格、リース購入価格、建設プロジェクト、建設プロジェクトの床面積を明記する必要があります。
将来形成される住宅および建設工事は、土地使用権に関する以下のいずれかの文書、建設許可、工事着工通知、技術インフラの完成工事の受諾に関する文書がある場合にのみ、事業を開始できます。
海外在住ベトナム人投資家の権利拡大
ファム・ティ・ビック・ハオ弁護士は、2023年不動産事業法のもう一つの注目すべき新点は、海外在住のベトナム人の不動産事業の形態と範囲に関する規制の改正であると述べた。
第10条において、事業主体は、国籍法の規定に基づきベトナム国民であり、ベトナムへの入国が許可され、国内の不動産事業を行う組織及び個人が定める形態で不動産事業を行うことが許可されている海外在住のベトナム人である。国籍法の規定に基づきベトナム国民ではない海外在住のベトナム人であり、ベトナムへの入国が許可され、以下の形態で不動産事業を行うことが許可されている。
不動産プロジェクトを通じて売却、賃貸、リース購入を目的とした土地使用権を伴う住宅建設および建設工事への投資は、土地に関する法律で規定された土地使用の形式、目的、期間に準拠する必要があります。
技術インフラを備えた土地使用権の譲渡、賃貸、転貸を目的とした不動産プロジェクトにおける技術インフラ建設への投資は、土地に関する法律で規定された土地使用の形式、目的、期間に準拠する必要があります。
本条第1項d号及びg号に規定する不動産事業の形態。
「現行の不動産事業法と比較すると、新法は海外在住ベトナム人の不動産事業形態についてより詳細な規制を設けており、不動産市場への資本誘致における海外在住ベトナム人の投資家の権利を拡大している」とファム・ティ・ビック・ハオ弁護士は述べた。
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