DNVN - Selon l'expert juridique en immobilier Pham Thanh Tuan, les nouvelles réglementations de la loi sur le logement et de la loi sur les affaires immobilières (modifiées) ont « renforcé » la subdivision et la vente de terrains par les entreprises immobilières.
La loi sur le logement et la loi sur l'immobilier de 2023 devraient entrer en vigueur le 1er août. Pham Thanh Tuan, juriste spécialisé en droit immobilier, a déclaré que ces deux nouvelles lois ont « renforcé » la division et la vente de terrains par les entreprises immobilières, et ce, à deux niveaux : elles ont restreint le périmètre des zones de projets pouvant être divisions et vendues et précisé les procédures que les entreprises doivent respecter.
Plus précisément, pour les projets de portée régionale, les dans les quartiers, les districts, les villes de zones urbaines spéciales, de type I, de type II et de type III ou les projets (quelle que soit la région) qui sélectionnent les investisseurs en mettant aux enchères les droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements conformément à la loi foncière, les investisseurs ne seront pas autorisés à des affaires immobilières en divisant des lots et en vendant des terrains.
Selon le ministère de la Construction , en décembre 2023, le Vietnam comptait 902 zones urbaines. Parmi elles, il y a 2 zones urbaines de spéciales, 22 zones urbaines de type I (dont 3 zones urbaines de type I directement sous l'autorité du gouvernement central), 36 zones urbaines de type II, 45 zones urbaines de type III, 95 zones urbaines de type IV et 702 zones urbaines de type V.
Dans 105 villes et communes de type III ou supérieur, les projets immobiliers ne sont pas autorisés à diviser des lots et à vendre des terrains. Par conséquent, le périmètre de la zone où les entreprises sont autorisées à diviser des lots et à vendre des terrains est considérablement réduit.
En d'autres termes, dans les zones urbaines de type III et plus, les investisseurs doivent construire des maisons à vendre, et non plus « diviser » le terrain en petits morceaux à vendre comme auparavant », a commenté M. Tuan.
Concernant les procédures que les entreprises doivent respecter, M. Tuan a déclaré que la nouvelle loi stipule que pour transférer les droits d'utilisation des terres sous forme de lotissement, les entreprises doivent remplir des conditions à la fois « nécessaires » et « suffisantes ».
La condition nécessaire est de disposer d'un document du Comité populaire provincial autorisant l'entreprise à transférer les droits d'utilisation du sol du projet par division des parcelles et vente du terrain. La condition « suffisante » est que l'investisseur effectue la procédure de demande de permis auprès du Département de la Construction, similaire à celle utilisée pour la signature d'un contrat d'achat et de vente de futurs logements.
La nouvelle réglementation permet aux immédiaticiaires de transferts de terrains de disposer d'une base pour déterminer clairement le moment où l'investisseur est autorisé à signer le contrat de vente et d'achat. Cette dépend de la détermination de la réception ou non par l'investisseur d'un document du Département de la Construction.
La nouvelle réglementation visant à renforcer le morcellement est raisonnable. Les entreprises réalisent des projets en divisant des parcelles et en vendant des terres à certains particuliers, sous forme de spéculation, d'achats et de reventes, ce qui a provoqué de nombreuses frénésies foncières. Le pic de début 2021 a eu lieu simultanément du Nord au Sud, entraînant un gaspillage de biens sociaux.
« En attendant, les lois actuelles n'exigent pas que les travaux de construction soient mis en service pour les acheteurs de terrains subdivisés », a déclaré M. Tuan.
Selon M. Tuan, l'une des dispositions les plus remarquables de la loi sur les affaires immobilières (modifiées) est l'exigence selon laquelle le cessionnaire des droits d'utilisation du sol : « doit construire des logements pour assurer le progrès, conformément à la conception approuvée et à la planification détaillée, au permis de construire Dans les cas où un permis de construire doit être accordé et conformément à l'accord dans le contrat de transfert des droits d'utilisation du sol avec l'infrastructure technique dans le projet immobilier signé » (clause 2, article 34).
Il s'agit d'une base importante, non seulement pour les investisseurs, mais aussi pour les autorités compétentes, afin de superviser la construction de logements par les acheteurs. Il faut éviter d'acheter un terrain et de le laisser à l'abandon, de le gaspiller ou de le transformer en spéculation personnelle.
Hoai Anh
Source : https://doanhnghiepvn.vn/lanh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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