Il est nécessaire d’élargir les conditions d’obtention du transfert des droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.
Lors de la 8e session de la 15e Assemblée nationale , le Gouvernement a soumis à l'Assemblée nationale un projet de résolution visant à piloter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux (NƠTM) par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol (QSDĐ) ou de QSDĐ d'application nationale afin de lever les difficultés juridiques liées aux projets de NƠTM à l'échelle des zones urbaines (moins de 20 hectares). S'il est approuvé par l'Assemblée nationale, ce projet sera mis en œuvre dans un délai de 5 ans, à compter du 1er janvier 2025.
Démêler de nombreux projets
Selon le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Do Duc Duy, depuis le 1er juillet 2015, la loi sur le logement de 2014 est différente de la loi foncière. Par conséquent, pour utiliser un terrain dans le cadre d'un nouveau projet de développement rural, il faut disposer du droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains ; pour obtenir le droit d'utiliser un terrain, il doit s'agir d'un terrain résidentiel.
Cette réglementation continue d'être héritée du point b, clause 1 et clause 6, article 127 de la loi foncière de 2024, qui a restreint les cas de mise en œuvre de projets NƠTM à l'échelle des zones urbaines, en particulier dans les nouvelles zones et les zones sans terrain résidentiel.
« En fait, la limite maximale d'attribution de terres pour les ménages et les particuliers au fil du temps est de 400 mètres carrés, le reste étant des terres agricoles sur la même parcelle de terrain, donc même si les investisseurs reçoivent un transfert de droits d'utilisation des terres dans les zones résidentielles, ils ne peuvent pas le faire », a déclaré le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement.
En outre, la plupart des projets immobiliers sont mis en œuvre sur des terrains qui ne sont pas à l'origine des terrains résidentiels et la planification détaillée du projet comprend également de nombreux types de terrains différents tels que des terrains résidentiels, des terrains de circulation, des terrains verts, etc. Par conséquent, conformément aux dispositions du point b, clause 1, article 127 de la loi foncière de 2024, de nombreux projets ne peuvent pas être mis en œuvre dans la pratique.
Le projet de résolution a été élaboré pour résoudre les difficultés d'approvisionnement en projets immobiliers dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier, en partie due aux difficultés d'accès au foncier pour les investisseurs. « Il est nécessaire d'élargir les conditions d'obtention des droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre des projets NƠTM, contribuant ainsi à limiter les plaintes des citoyens, à garantir l'équité dans l'accès au foncier entre les investisseurs et les localités, et à maintenir un approvisionnement stable en NƠTM », a déclaré le ministre Do Duc Duy.
Un quartier résidentiel commercial du 7e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : HOANG TRIEU
Selon les informations du Gouvernement, cette résolution s'applique à l'échelle nationale aux projets des organisations commerciales immobilières dans 4 cas : Réception de droits d'utilisation du sol ; possession de droits d'utilisation du sol ; possession de droits d'utilisation du sol et réception de droits d'utilisation du sol ; mise en œuvre de projets NƠTM sur des terrains d'établissements qui doivent être relocalisés en raison de la pollution de l'environnement, établissements qui doivent être relocalisés conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.
En ce qui concerne les conditions de mise en œuvre d'un projet de Nouveau Développement Rural par le biais d'un accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres, l'investisseur mettant en œuvre un projet de Nouveau Développement Rural doit utiliser un ou plusieurs des types suivants : terres agricoles ; terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles ; terres résidentielles et autres terres dans la même parcelle de terrain que dans le cas d'un accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ; et doit également répondre à des critères spécifiques.
Devrait être testé à petite échelle
Lors des discussions sur cette question, de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont convenu de la nécessité d'adopter une résolution visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de projets d'investissement et à l'implantation d'entreprises dans les nouvelles zones rurales. Le député Tran Hoang Ngan (délégation de Hô Chi Minh-Ville) a reconnu que la mise en œuvre de cette politique aurait des retombées positives sur le développement socio-économique du pays, notamment en levant les difficultés liées à la création de nouvelles zones rurales, en créant des conditions favorables pour que les exploitants fonciers et les investisseurs soient proactifs dans la mise en œuvre de nouveaux projets de développement rural et urbain, et en contribuant à répondre aux besoins en terrains résidentiels et en logements de la population.
Mais de nombreuses préoccupations subsistent. Le délégué Do Van Yen (délégation de Ba Ria-Vung Tau) a déclaré que la proposition du projet de résolution, qui propose un large éventail de terrains pour le projet pilote, n'est pas conforme à la loi foncière. De plus, si le projet pilote doit être mis en œuvre, il devrait l'être à plus petite échelle, en se concentrant sur les provinces et les villes ayant des besoins urgents en matière de logement, et non à l'échelle nationale.
Le délégué Yen a également suggéré que le gouvernement doit évaluer l'impact, éviter la situation de « profiter des politiques pour collecter des terres agricoles » ou de « légaliser des violations », afin de proposer des réglementations plus strictes, plus raisonnables et plus efficaces.
Estimant nécessaire de réévaluer la situation actuelle du NƠTM dans toutes les localités, la députée Nguyen Thi Thu Ha (délégation de Quang Ninh) a affirmé que de nombreux projets, travaux et NƠTM restent inachevés, inachevés, non finalisés et n'ont pas encore été finalisés. L'offre et la demande sur le marché du NƠTM dépendent encore de chaque localité, et « toutes les localités ne présentent pas de demande ».
Le délégué Ha a suggéré qu'une évaluation de la situation actuelle de la nouvelle zone rurale soit réalisée afin de comprendre l'offre et la demande du marché local avant d'approuver le projet. Le gouvernement et les organismes compétents doivent procéder à une évaluation approfondie ; déterminer si le projet pilote doit choisir une région ou une localité ou zone appropriée, et doit avoir une adresse précise.
« Le projet pilote tel que proposé dans le projet peut conduire à la formation d'organisations, d'individus et d'organisations commerciales immobilières qui profitent de l'achat et de la vente, puis du transfert, de la collecte et de la fusion des terres, sans utiliser efficacement les terres, puis en profitent et transforment les matériaux de production en intrants en attendant la mise en œuvre du nouveau projet de développement rural », a averti Mme Ha.
Dans le rapport d'évaluation, le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a également indiqué que certains membres du comité craignaient que l'octroi de droits d'utilisation de terres autres que des terrains résidentiels pour la mise en œuvre des projets NƠTM ne provoque une flambée des prix des terres agricoles et d'autres types de terres. Cela pourrait entraîner de nombreuses difficultés pour les particuliers et les entreprises, ainsi que pour l'État lorsqu'il devra récupérer et indemniser les terres.
Le président du Comité économique a proposé que le gouvernement révise et clarifie l'application du mécanisme pilote par le biais d'accords pour recevoir le droit d'utiliser ou avoir le droit d'utiliser des terres agricoles et non agricoles (commerciales et de services) afin d'éviter les abus de politique.
Évitez les conversions effrénées
Le vice-président de la Commission des sciences, de la technologie et de l'environnement de l'Assemblée nationale, Nguyen Phuong Tuan, a convenu que la résolution devait être mise en œuvre à l'échelle nationale afin de garantir l'équité entre les localités, d'éviter les complications liées à la réglementation des critères et des conditions, et d'éviter l'émergence d'un mécanisme de « demande-octroi ». Il a toutefois suggéré que l'organisme de rédaction élabore une réglementation spécifique afin d'éviter qu'une fois la réglementation entrée en vigueur, une conversion généralisée de l'utilisation des terres n'affecte non seulement la sécurité sociale, mais aussi la sécurité alimentaire.
Examiner les plans d'aménagement du territoire de chaque localité
Le député Nguyen Truc Son (délégation de Ben Tre) a déclaré que le projet de résolution comportait certains points différents de la loi sur l'investissement (modifiée), de la loi foncière (modifiée) et de la loi sur le logement (modifiée) récemment adoptées par l'Assemblée nationale. Lors de la phase pilote du projet, il est nécessaire de revoir l'aménagement du territoire national, les plans d'occupation des sols, en particulier les plans locaux d'occupation des sols. Si des projets non inclus dans l'aménagement du territoire résidentiel et urbain sont testés, seront-ils réalisables ?
M. LE HOANG CHAU , Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) :
Réglementation détaillée sur la détermination des zones d'investissement
L'HoREA a adressé des recommandations au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville et aux services concernés afin qu'ils commentent la décision n° 83/2024/QD-DT du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville. En conséquence, il est nécessaire d'examiner et de modifier les dispositions de l'article 2, clause 1, afin de préciser la détermination des zones dans lesquelles les investisseurs immobiliers et de projets de logement sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques à des particuliers pour la construction de leurs propres logements dans la commune, à l'exclusion des villes des cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio, et qui ne sont pas soumises à des enchères de droits d'utilisation du sol pour investir dans des projets de construction de logements conformément à la réglementation.
Conformément à l'article 31, clause 6, de la Loi sur les affaires immobilières de 2023, les investisseurs dans des projets immobiliers et les projets d'investissement dans la construction de logements sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol avec l'infrastructure technique pour les terrains non situés dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classe I, de classe II et de classe III ; ces terrains ne sont pas soumis à une vente aux enchères de droits d'utilisation du sol pour l'investissement dans des projets de construction de logements conformément aux dispositions de la Loi foncière. Pour les autres zones, le Comité populaire provincial détermine, en fonction des conditions locales, les zones où les investisseurs sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol avec l'infrastructure technique pour permettre aux particuliers de construire leurs propres maisons.
Monsieur NGO DUC SON , Directeur Général de DRH Holdings Joint Stock Company :
Créer des opportunités pour les acheteurs de maisons
Jusqu'à présent, la mise en œuvre des projets NƠTM devait respecter les conditions suivantes : conformité avec l'aménagement du territoire au niveau du district ; conformité avec la planification de la construction et l'urbanisme ; conformité avec les programmes et plans locaux de développement du logement approuvés. La pratique montre que les chevauchements et les contradictions entre la loi foncière et la loi sur le logement se multiplient, que les marchés des capitaux et de l'immobilier sont faussés et que les risques pour les entreprises, les investisseurs et les personnes ayant des besoins croissants en matière de logement augmentent. La proposition du gouvernement de piloter le marché des capitaux permettra de débloquer le marché des capitaux, de stabiliser et de réduire la charge financière liée à l'utilisation des capitaux pour les entreprises, de raccourcir les délais et les coûts de préparation des projets d'investissement ; de rendre le marché transparent et de créer des opportunités pour les acquéreurs de logements d'accéder à une offre de logements abordables. Dénouer ce goulot d'étranglement pourrait contribuer à « sauver » des millions d'entreprises qui attendent depuis de nombreuses années.
S. Nhung a écrit
Source : https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
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