L'Assemblée nationale débat de la question de savoir si les transactions immobilières par l'intermédiaire du parquet sont obligatoires ou non.

Le matin du 31 octobre, l'Assemblée nationale a discuté d'un certain nombre de contenus controversés du projet de loi sur les affaires immobilières (amendé), notamment la question de savoir s'il est obligatoire ou non de réaliser des transactions par l'intermédiaire du parquet.

La réglementation actuelle (loi sur les affaires immobilières de 2014) n'exige pas de transactions par l'intermédiaire de la salle des marchés. Soumise à l'Assemblée nationale lors de sa 5e session (juin 2023), le gouvernement a proposé deux options : l'achat, la vente, le transfert et la location de biens immobiliers créés ultérieurement doivent passer par la salle des marchés, tandis que les autres transactions ne sont pas obligatoires.

Lors de la 5e session, de nombreux délégués ont contesté cette exigence, affirmant que les transactions immobilières ne devraient être encouragées que par l'intermédiaire du parquet. La Commission permanente de l'Assemblée nationale a également souscrit à ce point de vue et, après explication et approbation, le projet de loi sur les activités immobilières (amendé) a supprimé cette disposition obligatoire imposant la réalisation de transactions immobilières par l'intermédiaire du parquet. L'État encourage désormais l'achat, la vente, le transfert, la location et la location-vente de logements, d'ouvrages de construction et de droits d'usage du sol par l'intermédiaire du parquet.

La Commission permanente de l'Assemblée nationale a expliqué que la mise en œuvre de la loi de 2014 sur les activités immobilières démontre que les salles des marchés immobiliers actuelles ne sont pas en mesure de garantir la sécurité juridique des transactions. De nombreux cas ont même été recensés où elles ont perturbé le marché.

« Exiger des transactions immobilières par le biais d'échanges entraînera un risque d'exploitation et ne garantira pas le développement d'un marché immobilier sain, sûr et durable », a déclaré la Commission permanente de l'Assemblée nationale.

Par ailleurs, afin de garantir la rigueur de la loi, le projet de loi ajoutera un article 59 relatif à la gestion des salles des marchés immobiliers. Il précisera ainsi clairement les responsabilités de l'Agence nationale de gestion du logement et du marché immobilier provincial dans la gestion de ces salles.

Immobilier à l'ouest de Hanoï , septembre 2023. Photo : Ngoc Thanh

Selon la Commission permanente de l'Assemblée nationale, la réglementation sur les futures transactions immobilières (logements et biens immobiliers sur papier) a reçu de nombreux commentaires de la part des députés de l'Assemblée nationale lors de la 5ème session.

En conséquence, concernant les dépôts lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers sur papier, certains avis ont proposé d'ajouter une réglementation stipulant que seuls les dépôts sont acceptés lorsque la maison ou les travaux de construction sont admissibles à la mise en exploitation. Certains avis ont suggéré que les investisseurs doivent obtenir un certificat d'investissement, une décision d'attribution du terrain, un bail foncier et un plan détaillé approuvé au 1/500 avant de pouvoir recevoir les dépôts des acheteurs.

En raison de nombreuses divergences d'opinions, la Commission permanente de l'Assemblée nationale a proposé deux options. Premièrement , les investisseurs de projets ne sont autorisés à percevoir des dépôts auprès des clients que si les logements et les travaux de construction sont qualifiés pour l'activité commerciale et ont été réalisés conformément à la réglementation.

La Commission permanente de l'Assemblée nationale estime qu'il s'agit d'une option à faible risque pour les clients, groupe vulnérable lors des transactions immobilières. En effet, l'acompte n'est versé que lorsque le bien immobilier répond aux conditions commerciales et que les deux parties signent un contrat, limitant ainsi les litiges. Cette option est retenue par le Gouvernement et recueille 38 % des avis des délégations et des services de l'Assemblée nationale.

Mais cette méthode présente également des limites, c'est-à-dire que l'investisseur n'a pas la possibilité de recevoir des dépôts et de signer des contrats avec des clients potentiels.

Deuxièmement, l'investisseur ne perçoit l'acompte conformément à l'accord conclu avec le client que si le projet est doté d'un plan de base, évalué par un organisme public et accompagné d'un document relatif aux droits d'utilisation du sol. L'accord d'acompte doit clairement indiquer les prix de vente, de location et d'achat de la maison ou des travaux. Le montant maximal de l'acompte est réglementé par le gouvernement, mais ne doit pas dépasser 10 % du prix de vente ou de location.

Cette option présente l'avantage de permettre à l'investisseur de mobiliser des capitaux plus tôt, mais elle présente également des risques pour les clients, car ils doivent verser l'argent avant le début des travaux. Si les procédures nécessaires au démarrage du projet, telles que l'obtention des permis de construire, les études techniques et les plans d'exécution, sont retardées ou prolongées, cela entraînera des désavantages pour l'acheteur et des litiges. La Commission permanente de l'Assemblée nationale a proposé au gouvernement de compléter le contenu de l'étude d'impact relative à cette option.

Français En réponse à la proposition de ne pas réglementer les activités immobilières sur papier, en raison de nombreuses conséquences et perturbations du marché, la Commission permanente de l'Assemblée nationale a déclaré que les réglementations sur la vente de maisons et de travaux de construction formées à l'avenir sont héritées de la loi de 2014. Les dispositions de ce projet de loi modifiée sont également conformes aux principes généraux et aux dispositions du Code civil sur les actifs formés à l'avenir, les droits des organisations et des individus à décider, établir, modifier et mettre fin aux transactions immobilières.

La mobilisation de capitaux par les investisseurs de projets et la négociation de futurs travaux de construction et de logement constituent deux types de transactions distincts. Le Code civil réglemente les transactions d'actifs futurs. Par conséquent, le projet de loi encadre la vente de logements et de travaux de construction sur papier afin de garantir les droits et intérêts légitimes des organisations et des particuliers participant à la transaction.

En ce qui concerne les paiements pour l'achat, la vente et la location de maisons et de biens immobiliers sur papier, la Commission permanente de l'Assemblée nationale a également proposé deux options dans le projet de loi.

Option 1 : le vendeur ne peut percevoir qu'un maximum de 95 % de la valeur du contrat de vente si l'acheteur ou le locataire-acquéreur n'a pas obtenu de certificat de droits d'usage du sol, de propriété du logement et des autres biens attachés au terrain. Les 5 % restants seront versés lorsque les certificats seront délivrés à l'acheteur par l'autorité compétente.

Option 2 : le vendeur ne peut percevoir qu'un maximum de 95 % de la valeur du contrat de vente si l'acheteur ou le locataire-acquéreur ne dispose pas d'un certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété du logement et des autres biens attachés au terrain. Les 5 % restants sont transférés par le client sur le compte de l'investisseur ouvert à la banque pour gestion et l'investisseur ne peut pas utiliser ce montant. Les coûts et les bénéfices découlant de ce montant sont convenus entre l'investisseur et la banque.

L'investisseur ne peut utiliser ce montant avec les bénéfices (le cas échéant) que lorsque l'agence d'État compétente délivre un certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété du logement et d'autres actifs attachés au terrain à l'acheteur ou au locataire.

Conformément à l'ordre du jour, l'Assemblée nationale a débattu, dans l'après-midi du 31 octobre, de la situation socio-économique en 2023, du plan prévu pour 2024 et de la mise en œuvre de la résolution 43 sur le programme de relance socio-économique. L'Assemblée nationale a également discuté de la mise en œuvre de plusieurs mécanismes pilotes dans la ville de Da Nang, ainsi que des résultats de l'examen des documents juridiques.

Hoai Thu

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