Le marché immobilier vietnamien a récemment connu une évolution positive. Les transactions immobilières à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ont repris régulièrement, avec des prix en forte hausse. Les ventes aux enchères de terrains dans de nombreuses localités, notamment à Hanoï, ont fait grimper les prix. De nombreux projets immobiliers voient leurs problèmes juridiques résolus, permettant ainsi la mise en vente des biens, comme c'est le cas de Phat Dat Real Estate (PDR) et de Novaland (NVL).

En temps normal, les actions immobilières sont recherchées par les investisseurs institutionnels, y compris étrangers, pour profiter de la hausse. Cependant, certains signes montrent que les actions immobilières n'attirent plus l'attention des institutions étrangères. Nombre d'entre elles accélèrent également le désinvestissement de leurs entreprises.

Selon une annonce de Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH), Vietnam Ventures Limited sous VinaCapital s'est inscrit pour vendre près de 1,54 million d'actions KDH du 5 décembre 2024 au 3 janvier 2025, afin de restructurer son portefeuille d'investissement.

Si la vente est réussie, le ratio de propriété de Vietnam Ventures Limited à Khang Dien diminuera de 0,89 % à 0,73 %.

En septembre, le fonds a vendu avec succès 9,54 millions d'actions KDH sur près de 12 millions d'actions KDH enregistrées. Au total, depuis juillet, Vietnam Ventures Limited a vendu près de 11,1 millions d'actions KDH.

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Un projet de la Maison Khang Dien. Photo de : KDH

Étonnamment, même les sociétés immobilières dont les actions conservent leur valeur n’ont pas la même santé financière positive que leurs rapports financiers.

La maison Khang Dien génère des milliers de milliards de bénéfices, pourquoi les fonds étrangers se désinvestissent-ils ?

Khang Dien House dispose d'un capital social de plus de 10 000 milliards de VND et sa capitalisation au 3 décembre atteignait près de 33 200 milliards de VND (environ 1,3 milliard de dollars américains). KDH a réalisé un bénéfice après impôts de plus de 1 000 milliards de VND pendant de nombreuses années, notamment entre 2020 et 2022. En 2023, les résultats ont été moins bons, mais KDH a tout de même enregistré un bénéfice de près de 730 milliards de VND.

Selon le rapport financier, Nha Khang Dien a des résultats commerciaux assez positifs avec un chiffre d'affaires d'environ 2 200 à 4 600 milliards de VND/an et des bénéfices principalement de l'ordre de milliers de milliards de VND/an, même dans les moments les plus difficiles.

La marge brute est très élevée, atteignant souvent 50 % du chiffre d'affaires. Ainsi, vendre 2 dongs génère une marge brute de 1 dong. Rien qu'en 2023, la marge brute atteindra 75 % du chiffre d'affaires, ce qui signifie que gagner 4 dongs génère une marge brute d'environ 3 dongs.

Malgré ces perspectives positives, avec des bénéfices après impôts de plusieurs milliers de milliards par an, les actions de KDH n'ont pas percé et les fonds étrangers ont continué à se désinvestir.

Tout d'abord, la cession de Vinacapital pourrait suivre la tendance générale du marché et ne pas répondre aux attentes. La situation économique n'est pas forcément brillante et le bénéfice réel de KDH pourrait ne pas être très élevé.

Au cours des 9 premiers mois de 2024, KDH a déclaré un bénéfice brut de près de 832 milliards de VND sur un chiffre d'affaires total de près de 1 232 milliards de VND, des dépenses financières de 141 milliards de VND, d'autres dépenses de 104 milliards de VND et des frais d'intérêt de plus de 45 milliards de VND... Le bénéfice après impôts était supérieur à 410 milliards de VND.

Avec une échelle de plusieurs dizaines de milliers de milliards comme KDH, le chiffre des frais d'intérêt de 45 milliards de VND est très surprenant, trop petit, et attirera normalement l'attention de nombreux investisseurs.

Mais est-ce vraiment le cas ?

Le rapport financier sur 9 mois montre que KDH dispose d'un emprunt à court terme total de 1 100 milliards de VND et d'un emprunt à long terme de plus de 6 708 milliards de VND, soit un total de 7 708 milliards de VND. Avec un taux d'intérêt bancaire estimé à 8-10 % par an, l'intérêt total sur 9 mois s'élève à environ 540-580 milliards de VND. Dans ce cas, KDH pourrait subir des pertes.

Le tableau des flux de trésorerie montre également qu'au cours des 9 premiers mois de 2024, KDH a dû payer des intérêts de plus de 580,6 milliards de VND, pas plus de 45 milliards de VND sur le compte de résultat.

Ce chiffre peut être dû au fait que KDH a capitalisé les frais d’intérêt, les a enregistrés dans la valeur des actifs et dans les stocks.

L'inventaire de KDH à la fin du mois de septembre 2024 a atteint près de 22 450 milliards de VND, soit une forte augmentation par rapport aux 18 787 milliards de VND de la même période l'année dernière.

Ce n'est pas la première fois que KDH utilise cette technique. Dans son rapport interne de 2023, KDH a enregistré des charges d'intérêts de plus de 143 milliards de VND, mais après audit, ce montant a été ajusté à 217 milliards de VND.

En 2022, KDH a enregistré des intérêts de 9,3 milliards de VND, mais les intérêts réels payés ont été supérieurs à 496 milliards de VND.

En 2024, de nombreuses entreprises immobilières seront encore confrontées à de nombreuses difficultés, notamment des dettes obligataires, des prêts bancaires et des stocks importants.

Selon Vietstock, l'inventaire de plus de 100 entreprises du groupe immobilier résidentiel et des parcs industriels sur les trois bourses au troisième trimestre a établi un nouveau record, dépassant les 530 000 milliards de VND, en hausse de 12 % par rapport au début de l'année. Parmi celles-ci, Novaland (NVL) a pris la tête avec plus de 145 000 milliards de VND, en hausse de 5 % par rapport au début de l'année. Vingroup (VIC) avait un inventaire de plus de 128 200 milliards de VND, en hausse de 38 % par rapport au début de la période.

Les prix des appartements atteignent des centaines de millions au mètre carré, et les géants de l'immobilier se précipitent pour afficher leurs profits . En banlieue, les prix des appartements atteignent des centaines de millions au mètre carré, et les terrains vendus aux enchères explosent. Les revenus de courtage de certaines agences immobilières ont fortement augmenté. Les transactions immobilières sont-elles vraiment à nouveau dynamiques ?