Pénurie d'offre immobilière dans les stations balnéaires en 2023

Déclin sous tous les aspects

Autrefois un segment activement recherché par les investisseurs et générant d'énormes profits, le secteur de l'immobilier de villégiature est aujourd'hui confronté à de nombreuses difficultés, après avoir connu un déclin en 2023.

Selon M. Pham Lam, président du conseil d'administration de DKRA Vietnam, en 2023, l'immobilier de villégiature a enregistré une forte baisse de l'offre et de la consommation par rapport à la même période en 2022.

Le rapport de DKRA montre que dans le segment des villas de villégiature, le marché a enregistré 2 542 unités d'approvisionnement primaire provenant de 67 projets en 2023, soit une baisse de 58 % par rapport à l'année précédente.

Le taux d'absorption a atteint 21% (équivalent à 526 unités), soit seulement 13% par rapport à 2022. La majeure partie de l'offre provenait de la région centrale, représentant 36% de l'offre totale et 86% de la consommation primaire totale de l'ensemble du marché.

Immobilier - L'offre immobilière de villégiature est insuffisante en 2023 — L’offre d’appartements de villégiature devrait diminuer en 2023.

Le prix de vente primaire n'a pas fluctué par rapport à la même période et reste élevé, oscillant entre 6 et 155,7 milliards de VND/unité. Malgré la mise en œuvre de nombreuses politiques commerciales, telles que l'engagement/le partage des bénéfices, le soutien des taux d'intérêt, le différé de remboursement du capital, les incitations au paiement rapide, etc., pour accroître la liquidité, elles n'ont pas été aussi efficaces qu'escompté.

Parallèlement, le segment des maisons de ville/maisons de commerce de villégiature a enregistré une offre primaire en 2023 provenant de 34 projets, fournissant au marché environ 3 271 unités, en baisse de 62 % par rapport à 2022.

La demande du marché a fortement diminué, la consommation atteignant environ 366 unités, soit 6 % de plus que l'année dernière. Les transactions se sont principalement concentrées sur des projets dotés de documents juridiques complets, développés par de grands investisseurs et évalués à moins de 10 milliards de VND/unité.

Parallèlement, le segment des condotels a enregistré en 2023 5 937 unités ouvertes à la vente provenant de 45 projets (dont 4 nouveaux projets). Le taux de consommation sur l'offre primaire a atteint 20 % (1 164 unités).

Selon Nguoi Dua Tin , le marché immobilier de villégiature s'est développé ces dernières années principalement dans les provinces de Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Ba Ria - Vung Tau , Binh Thuan... en plus de Phu Quoc, province de Kien Giang.

Dans les domaines mentionnés ci-dessus, les « grands noms » du secteur immobilier ont investi dans une série d’infrastructures, de services et d’hébergement pour stimuler les besoins des gens en matière de shopping et de villégiature.

Cependant, la liquidité du marché est faible, les transactions se concentrant principalement sur des projets dotés de documents juridiques complets, développés par des investisseurs disposant de finances solides et d'une valeur de produit inférieure à 3 milliards de VND/unité. Les prix primaires n'ont pas fluctué par rapport à l'année dernière et restent élevés en raison du coût élevé des intrants.

Selon la dernière annonce de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam (fin décembre 2023), en 2023, l'ensemble du pays recevra environ 3 165 nouveaux produits immobiliers touristiques et de villégiature, en baisse de plus de 80 % par rapport à 2022.

L'ensemble du marché a enregistré 726 transactions réussies de produits immobiliers touristiques et de villégiature en 2023. Le volume des transactions ne s'est pas redressé comme prévu car certains projets qui intéressent de nombreux investisseurs sont confrontés à des problèmes juridiques et ne peuvent pas être lancés.

Bien que les stocks soient principalement composés de produits haut de gamme et de grande valeur, ils doivent concurrencer directement les produits à faibles pertes des investisseurs qui ont acheté plus tôt.

Il faut beaucoup de temps pour récupérer.

Avec la situation actuelle du marché immobilier, le segment de l'immobilier de villégiature est considéré comme étant au « plus bas ».

Outre les problèmes juridiques, les sources de crédit et de fonds de roulement ont également été limitées pour financer les projets de villégiature, ce qui rend ce segment morose. Ce segment ne reçoit d'attention que lorsque les localités s'efforcent d'attirer et de stimuler le tourisme.

M. Nguyen Van Dinh, président de VARS, a déclaré que dans ce tableau sombre, le marché des stations balnéaires a reçu de manière inattendue un point positif à partir de la fin de 2023. L'apparition de signaux de reprise positifs des marchés de l'immobilier et du tourisme a incité les investisseurs à accélérer les progrès et l'approvisionnement du marché.

Immobilier - L'immobilier de villégiature manquera d'offre en 2023 (figure 2). — La stimulation du tourisme et l’achèvement des infrastructures et des services publics constituent des opportunités de développement pour le segment de l’immobilier de villégiature dans les temps à venir.

VARS a déclaré qu'au quatrième trimestre 2023, le projet de condotel à Phu Quoc (province de Kien Giang ) avait un prix d'environ 55 millions de VND/m2, enregistrant 200 transactions sur un total de 400 appartements ouverts à la vente en plus d'un mois, la majorité des clients étant des investisseurs.

Comparé aux années précédentes, ce volume de transactions n'est pas très élevé, mais dans le contexte du marché immobilier difficile, notamment dans la région de Phu Quoc, atteindre un taux d'absorption de plus de 50 % est considéré comme un signal positif.

M. Pham Lam, président du conseil d'administration de DKRA, prédit qu'il n'y aura toujours pas beaucoup de signes positifs pour l'immobilier de villégiature en 2024. La demande globale du marché continuera de baisser, jusqu'à la fin de l'année.

En conséquence, l'offre nouvelle continuera de diminuer, les condotels devraient diminuer par rapport à 2023, fluctuant autour de 800 à 1 000 unités.

Dans le même temps, l'offre de villas de villégiature et de maisons de ville/maisons de commerce devrait être équivalente à celle de 2023, fluctuant respectivement entre 250 et 300 villas de villégiature et 200 à 300 maisons de ville/maisons de commerce.

Le niveau des prix primaires reste stable et ne devrait pas connaître de fluctuations significatives l'année prochaine. Pour survivre, les entreprises et les investisseurs doivent mettre en place des politiques de décote, de soutien des taux d'intérêt, de différé de remboursement du capital, d'engagements de loyer, etc., qui continueront d'être largement appliqués en 2024.

Commentant le marché immobilier des stations balnéaires, M. Pham Anh Khoi - PhD - Directeur de l'Institut de recherche économique, financière et immobilière Dat Xanh Services a déclaré que le marché immobilier en général est confronté à de nombreuses difficultés, pas seulement le segment de l'immobilier des stations balnéaires.

« Si l'on considère une année marquée par de nombreuses fluctuations du marché et de l'économie, le secteur de l'immobilier de villégiature est également étudié par les agences d'État, qui élaborent des politiques visant à édicter des réglementations adaptées au développement du marché. Par exemple, le décret n° 10 de 2023 (octroi de certificats pour les condotels et les officetels) est considéré comme une mesure visant à lever les obstacles juridiques aux futurs projets de villégiature. Il contribuera à accroître la transparence et la clarté du marché », a expliqué M. Khoi.

Certains experts estiment également que le secteur immobilier aura du mal à retrouver son apogée. Cependant, après ces déboires, les investisseurs doivent améliorer leur légalité, la transparence de leurs ventes et leurs profits.

Il est notamment nécessaire de développer des projets d’infrastructures avec de bonnes infrastructures sociales et techniques pour attirer les touristes et les acheteurs, puis ce marché se redressera progressivement au fil du temps.

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