Avertissement de forte opportunité
La publication simultanée des listes de prix des terrains en vertu de la loi foncière de 2024 devrait créer des fluctuations des prix des terrains dans de nombreuses localités, entraînant des impacts significatifs sur le marché immobilier, les coûts d'investissement et l'accès des populations au logement.
Le Dr Pham Anh Tuan, chef d'artement d'aménagement du territoire de l'Université des ressources naturelles et de l'environnement de Hanoï , a indiqué que la liste des prix des terrains ajustés augmenterait probablement par rapport à la liste actuelle. Cela pourrait nhiéficier aux personnes dont les terres sont récupérées et augmenter les recettes budgétaires locales, mais cela entraînera également une augmentation des coûts d'investissement, notamment des coûts de déblais des sites dans les projets de développement, ce qui aura de multiples répercussions sur le marché immobilier et sur la population.
La hausse des prix des terrains aura un impact considérable sur les recettes foncières, telles que les droits d'utilisation des terres, les taxes et les redevances, mais augmentera également les coûts d'investissement, ce qui affectera les prix de l'immobilier sur le marché. M. Pham Anh Tuan avertit qu'en cas d'ajustement excessif, les coûts d'investissement des projets immobiliers augmenteraient, ce qui entraînerait des difficultés tant pour les investisseurs nationaux que pour les entreprises étrangères.
Pour les particuliers, la hausse du prix des terrains signifie que les procédures de changement d'affectation des terres et d'octroi de certificats d'utilisation foncière deviendront plus coûteuses. En particulier, lors de la conversion de terres agricoles en terrains résidentiels, la forte augmentation des droits d'utilisation foncière peut entraîner des difficultés pour les ménages souhaitant légaliser leurs terres.
D'un point de vue d'expert, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a souligné la nécessité d'un mécanisme de contrôle centralisé pour garantir la cohérence et la rationalité de l'élaboration des listes de prix des terrains. Selon M. Dang Hung Vo, la liste actuelle des prix des terrains étant publiée au niveau provincial, chaque localité peut l'aborder et l'élaborer différemment, ce qui peut facilement entraîner des écarts déraisonnables, notamment dans les zones frontales.
Le professeur Dang Hung Vo a suggéré que le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement joue un rôle dans l'évaluation et la vérification de la liste des prix fonciers avant son approbation, afin d'empêcher l'exploitation des écarts de prix à des fins personnelles. Le principe le plus important est que la liste des prix fonciers doit être cohérente avec le prix du marché. Cependant, cet expert a déclaré que le Vietnam ne dispose toujours pas d'une définition claire du « prix du marché », ni d'un cadre juridique spécifique pour déterminer ce prix de manière scientifique.
Concerné la participation des responsables communaux à l'élaboration des barèmes de prix des terrains, M. Vo a déclaré que cela était nécessaire car ils connaissent la valeur réelle des terrains dans la localité. Cependant, il est nécessaire de fournir des arguments clairs pour déterminer si le prix proposé reflète réellement le prix du marché.
Risque de « fièvre des prix » si elle n'est pas bien maîtrisée
Tran Quoc Dung, vice-président de l'Association immobilière de Ho-Chi-Minh-Ville, une analyse des prix actuels des terrains sont souvent inférieurs de 30 à 60 % à ceux du marché, ce qui entraîne des pertes de recettes pour l'État et des indemnisations inadéquates. Par conséquent, la loi foncière de 2024 impose aux communes d'ajuster leurs prix afin de les rapprocher de la réalité. Cependant, en l'absence de contrôle strict, cette situation peut avoir des conséquences.
Le premier facteur à prendre en compte est qu'une hausse excessive du prix des terrains peut entraîner les projets d'investissement public en raison de la forte hausse des coûts de défrichement. Parallèlement, l'accès au logement sera entravé, notamment dans des segments comme le logement social ou le logement de standing moyen. Ces impacts peuvent bloquer les flux de capitaux d'investissement et engendrer un risque de bulles immobilières locales. Cette réalité exige une solution pour établir un prix des terrains harmonieux et durable.
M. Tran Quoc Dung a proposé de numériser les données sur les prix fonciers, mises à jour à partir des contrats notariés et des salles des marchés, afin d'améliorer la précision et la transparence. De plus, il est nécessaire de renforcer les contrôles et de gérer l'inflation des prix, la spéculation et la création de vagues virtuelles, en particulier dans les localités qui établissent actuellement de nouveaux barèmes de prix fonciers.
Une autre solution sur laquelle il faut se concentrer est de veiller à ce que la composition du conseil d'évaluation des prix des terrains comprenne la participation de parties indépendantes telles que des experts, des entreprises et des représentants de départements et de branches, afin de créer un retour d'information objectif et d'éviter la situation de « fixation interne des prix ».
Dans les zones où les terrains fluctuent fortement, les autorités locales peuvent appliquer des mesures à court terme telles que le zonage, la suspension des licences de transfert ou le maintien de l'ancien prix de compensation initialement pour stabiliser le marché tout en fournissant une nouvelle liste de prix.
Les experts ont également recommandé la nécessité d'un cadre d'orientation unifié au niveau central, coordonné entre le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement et le ministère des Finances, pour établir des critères permettant de construire une liste de prix des terrains adaptée à la réalité, tout en garantissant des augmentations raisonnables pour éviter de choquer le marché.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/lanh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594
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