En ese contexto, la vivienda asequible es un segmento potencial para los inversores hoy en día, con una alta demanda, acompañada de un sistema de infraestructura cada vez más completo y atractivas políticas gubernamentales de apoyo a la inversión. Por otro lado, la estrecha coordinación entre los sectores público y privado es un factor importante para resolver el problema de la vivienda asequible.
Demanda “enorme” de vivienda
Durante el período 2019-2023, los precios de los bienes raíces en Hanói aumentaron un promedio del 6 % anual y en Ciudad Ho Chi Minh un 3 % anual, mientras que los ingresos personales aumentaron solo un 4 % y un 3 %, respectivamente. Esta creciente brecha dificulta más que nunca la adquisición de una vivienda para muchas personas. Además, las barreras legales, los problemas con los promotores inmobiliarios y los retrasos en la emisión de políticas de apoyo a la vivienda han complicado la situación.
Un mercado inmobiliario sostenible suele contar con una amplia gama de segmentos, especialmente productos de clase B y C. Sin embargo, tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh , la oferta de este tipo de viviendas es muy escasa. La demanda de unos 50.000 apartamentos al año, principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, no se ha satisfecho por completo.
Según la Sra. Giang Huynh, Directora de Investigación y S22M de Savills Vietnam, tanto Ciudad Ho Chi Minh como provincias vecinas como Binh Duong, Dong Nai y Long An se enfrentan a una escasez de oferta de vivienda. En un futuro próximo, Ciudad Ho Chi Minh experimentará un aumento en los proyectos de alta gama, mientras que la oferta de vivienda asequible es limitada. En cambio, Hanói se centrará en el desarrollo de proyectos de categoría B. Este desequilibrio se debe a diversos factores, como el crecimiento de los ingresos, la escasez de terrenos y los altos costos del suelo, además de los complejos trámites administrativos para la concesión de licencias para nuevos proyectos de desarrollo.
Serie de apoyo a infraestructura y políticas
Con una inversión pública en infraestructura que representa aproximadamente el 6% del PIB, el Gobierno está implementando numerosos proyectos de gran envergadura, como la construcción de carreteras, puentes, aeropuertos y puertos marítimos. Al mismo tiempo, la Ley de Tierras de 2024 ha creado condiciones más favorables para la ejecución de estos proyectos. El objetivo principal de estos proyectos es mejorar la conectividad vial entre provincias y ciudades, acortando las distancias geográficas y los tiempos de viaje, especialmente entre centros urbanos y zonas suburbanas. Esto creará condiciones favorables para el desarrollo socioeconómico y la atracción de inversiones.
El modelo de desarrollo orientado al transporte público (DOT), típicamente el sistema de metro, ha demostrado ser eficaz para resolver los problemas de tráfico y oferta de vivienda. Al centrarse en el desarrollo de las zonas cercanas a las líneas de metro, aumenta la densidad de construcción, lo que facilita los desplazamientos y la conectividad entre zonas. Al mismo tiempo, la explotación de los fondos de suelo a lo largo de las líneas de metro también ayuda a reducir los costos de inversión, creando así opciones de vivienda más asequibles para la población, añadió la Sra. Giang Huynh.
Se espera que la promulgación de nuevas leyes, como la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, genere cambios positivos en el mercado inmobiliario. Estas nuevas regulaciones legales prometen mejorar la eficiencia del uso del suelo, simplificar los trámites administrativos y crear condiciones más favorables para la participación de los inversores en el mercado. "En particular, la Ley de Vivienda de 2023 ha simplificado el proceso de compraventa de viviendas, a la vez que establece normas claras sobre la propiedad extranjera de viviendas. En consecuencia, los extranjeros pueden poseer hasta el 30 % del total de apartamentos de un edificio y un máximo de 250 casas por barrio. El período de propiedad es de 50 años, prorrogable. Sin embargo, en caso de matrimonio con un ciudadano vietnamita, los extranjeros pueden ser propietarios de viviendas de forma permanente", señaló la Sra. Giang Huynh.
Para abordar la escasez de viviendas y prevenir la especulación con el suelo, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 prohibió la subdivisión de terrenos en las grandes ciudades a partir del 31 de enero de 2025. Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda de 2023 también introdujo ajustes importantes, centrándose en el desarrollo de viviendas en las grandes ciudades. Además, se derogó la normativa obligatoria que obligaba a reservar el 20% del terreno para proyectos comerciales, lo que abre oportunidades para que los inversores transformen esta área en vivienda social. Los inversores en vivienda social disfrutarán de numerosos incentivos atractivos, como el uso gratuito del suelo, la exención del pago de alquileres y la oportunidad de acceder a préstamos con tasas de interés preferenciales.
En un reciente taller celebrado en Ciudad Ho Chi Minh, el Sr. Ha Quang Hung, Subdirector del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo que en los últimos tiempos, las localidades han tenido muchas formas de atraer empresas, inversores inmobiliarios y sectores económicos para participar activamente en la construcción de viviendas sociales.
En concreto, las estadísticas de 2021 a la fecha muestran que en 61 de 63 localidades se han implementado 619 proyectos de vivienda social, con una escala de 561.800 apartamentos. Sin embargo, hasta la fecha, solo se han completado 79 proyectos con una escala de 40.600 apartamentos; los 128 proyectos restantes, con una escala de aproximadamente 112.000 apartamentos, ya han comenzado y están en construcción. Además, se han aprobado 412 proyectos para inversión, con una escala de casi 410.000 apartamentos, y se encuentran en proceso de finalización de los trámites para iniciar la construcción.
En ese contexto, según los expertos de Savills Vietnam, para resolver el problema de la vivienda adecuada y la asequibilidad de la población, necesitamos una solución integral que combine las fortalezas de los sectores público y privado. Ningún partido puede resolver este complejo problema por sí solo. Por otro lado, el presupuesto estatal es limitado y las tasas de interés son altas, lo que dificulta la financiación de proyectos de vivienda social; el sector privado también se enfrenta a presiones inflacionarias sobre los costos de los insumos. Por lo tanto, urge una cooperación eficaz entre ambas partes.
Los gobiernos locales deberían ofrecer fuertes incentivos para que los propietarios de terrenos colaboren en la creación de nuevas zonas residenciales sostenibles. Aprovechando al máximo el terreno, combinándolo con servicios compartidos y espacios verdes, podemos resolver en parte el problema cada vez más acuciante de la vivienda. Una estrecha coordinación entre gobiernos e inversores será clave para hacer realidad estas ideas.
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Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
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