Dank einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen der Regierung und der Staatsbank zeigte der Immobilienmarkt ab der zweiten Jahreshälfte 2023 in einigen Segmenten Anzeichen einer Verbesserung des Transaktionsvolumens. Es wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 weiter erholen wird.
Herr Nguyen Minh Giang, leitender Experte für Kundenvermögensverwaltung der KB Securities Vietnam Company, sprach mit PV. VietNamNet über zu Immobilienmarkt sowie Immobilienaktien und die Aussichten im Giap Thin-Jahr 2024.
Lichtblicke sind Wohnungen und Einfamilienhäuser.
- Der Immobilienmarkt hat im zweiten Halbjahr 2023 Anzeichen einer Erholung gezeigt. Wie beurteilen Sie diese Einschätzung?
Herr Nguyen Minh Giang: Meiner Beobachtung nach hat sich der Immobilienmarkt im Jahr 2023 in der zweiten Jahreshälfte leicht verbessert, allerdings lokal begrenzt und mit deutlicher Differenzierung. Das Segment der Altbauwohnungen in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigt weiterhin im Preis. Einige Projekte, die zum Verkauf von Wohnungen der mittleren Preisklasse eröffnet werden, haben Investoren zu einer Anzahl veranlasst.
Auch der private Wohnungsmarkt hat sich gut erholt. Einige Provinzen und Städte mit stärkerer öffentlicher Investitionsentwicklung werden ebenfalls von vielen Investoren angezogen, und die Verkaufspreise sind dort weniger stark gesunken als üblich. Im Grundstückssegment ist die Lage weiterhin düster: Vorstadtgrundstücke, Geschäftshäuser, Ferienvillen usw.
Die Nationalversammlung hat gerade offiziell drei wichtige Gesetze verabschiedet, die die Immobilienbranche direkt betreffen: das Wohnungsbaugesetz (geändert), das Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und das Grundstücksgesetz (geändert).
Der Immobiliensektor ist stark von rechtlichen Faktoren abhängig, die dadurch Kapitalquellen freisetzen und die Projektumsetzung beschleunigen. Investoren hoffen daher, dass die drei oben genannten Gesetze, die am 1. Januar 2025 offiziell in Kraft treten, dem Markt einen Schub verleihen und ihm im Zyklus zu einem neuen florierenden und nachhaltigen Wachstum verhelfen werden.
- Wie schätzen Sie die Fortsetzung der Erholungsdynamik des Marktes im Jahr 2024 ein?
Auch 2024 bleibt die lockere Geldpolitik ein wichtiger Faktor, der dem Immobilienmarkt hilft, seine Erholungsdynamik aufrechtzuerhalten. In einem Großteil der Wohnimmobilieneinlagen von Ende 2022 und Anfang 2023 wird wieder in die Produktion zurückgekehrt und ein Teil davon wird investiert. Immobilien haben dabei stets Priorität. Wenn die Geldpolitik stabil bleibt und das Vertrauen der Anleger verkauft, tendiert der Immobilienmarkt zu einer Erholung.
Die Marktaussichten sind positiv, dürften aber lokal begrenzt und fragmentiert sein.
Im Luxussegment wie Resortvillen, Geschäftshäusern usw. Wird es weiterhin trübe bleiben, da es an Investoren mangelt. Auch im spekulativen Segment von Grundstücken und „grünem Reis“ wird es weiterhin ruhig bleiben, da die meisten Investoren in diesem Segment hohe Fremdkapitalkosten haben, die tatsächliche Nachfrage gering ist und die rechtlichen Verfahren noch nicht abgeschlossen sind. Das Überangebot in diesem Segment ist sehr groß, sodass eine Verbesserung im Jahr 2024 schwer zu erwarten ist.
Darüber hinaus sind die Preise für Wohnungen in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen angemessen. Auch der Bereich der Eigenheime wird sich aufgrund der realen Nachfrage weiter erholen.
Alle Felder sind geschlossen.
- Welchen Herausforderungen steht der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach noch gegenüber?
Ich denke, der Immobilienmarkt steht vor drei Herausforderungen.
Erstens liegt es am allgemeinen wirtschaftlichen Kontext. Im Jahr 2024 könnte sich die Weltwirtschaft abschwächen. Im Inland erreichte das Kreditwachstum bis Ende Oktober 2023 lediglich 7,39 % und beschleunigte sich erst in den beiden Monaten des Jahres deutlich auf 13,7 %. Daraus schließen sich zunächst einmal an, dass die Nachfrage nach neuen Krediten von Unternehmen und Privatpersonen sehr gering ist, obwohl die Zinsen zuvor recht hoch waren.
Die Weltwirtschaft befindet sich insgesamt weiterhin in einer Grauzone. Der inländische Cashflow ist sehr gering. Der vietnamesische Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe liegt seit vielen Monaten unter 50 Punkten, was ebenfalls auf eine weiterhin geringe Nachfrage hindeutet. Daher stehen nicht nur der Immobiliensektor, sondern alle Wirtschaftszweige vor dieser Herausforderung.
Zweitens ist es der Cashflow. Immobilienkredite machen mehr als 21 % der gesamten Kredite in der Wirtschaft aus und stiegen im Jahr 2023 stärker als die allgemeine Wachstumsrate der Branche. Dies spiegelt die Wirksamkeit politischer Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Lösungen wider, die Immobilienunternehmen den Zugang zu Kapital erleichtern.
Allerdings ist zu beachten, dass der operative Cashflow der meisten Immobilienunternehmen mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Im Jahr 2023 ist die Zahl der Unternehmen mit neuen Projekten zum Verkauf sehr gering und der Cashflow des Kerngeschäfts ist überwiegend negativ.
Sollten die Projekte bis 2024 nicht die rechtlichen Probleme lösen und die Infrastruktur für die Markteinführung ihrer Produkte nicht vollständig ausbauen können, bestehen Risiken. Darüber hinaus ist der Druck, Anleihen mit einem Volumen von über 120.000 Milliarden VND fällig zu stellen, enorm. Dies ist die höchste Fälligkeit der letzten fünf Jahre.
Drittens ist es der rechtliche Faktor. Immobilienunternehmen stoßen bei der Projektumsetzung auf viele Schwierigkeiten. Dies ist auch der Grund, warum das Angebot in den letzten Jahren zurückgegangen ist.
Ein neu umgesetztes Projekt erforderte 70 % des Kapitals aus Kunden- und Kreditmitteln. Der Investor trägt nur 30 % des Kapitals. Bei rechtlichen Schwierigkeiten kann das Unternehmen nicht auf Kapital für die Projektumsetzung zugreifen. Dies verlangsamt das Projekt, erhöht die Kosten und führt zu zahlreichen Konsequenzen für das Unternehmen und Risiken für den Markt.
Daher glaube ich, dass die Legalität der Schlüsselfaktor auf dem Immobilienmarkt ist.
Ab 2025 umgekehrt, wird der Immobilienmarkt ab 2027 ausbrechen?
Wann wird sich der Markt Ihrer Meinung nach umkehren? Welchen Rat haben Sie für Immobilieninvestoren?
Der Primärmarkt wird im Zeitraum 2024–2025 einen Rückgang der Verkaufspreise durch Investoren verzeichnen. Dies ist notwendig, damit Unternehmen aus dem schwierigen Kreislauf ausbrechen können. Angebot und Nachfrage können sich leichter abdecken. Dies ist auch eines der Signale für den Wendepunkt am Immobilienmarkt.
Ein weiteres wichtiges Signal ist das Einkommen der Bevölkerung. Angesichts sinkender Einkommen ist es schwierig, im Jahr 2024 eine Trendwende auf dem Immobilienmarkt zu erkennen. Es wird wahrscheinlich nur eine langsame, überwiegend differenzierte Erholung geben.
Der nächste wichtige Faktor ist rechtlicher Natur: Ab dem 1. Januar 2025 treten drei wichtige Gesetze in Kraft. Dies gilt auch als Übergangsphase zwischen dem alten und dem neuen Zyklus.
Meine Untersuchungen erforderten, dass der Markt nach einem Wendepunkt in der Regel mindestens zwei Jahre dauerte, um sich zu stabilisieren und wieder stark zu wachsen.
Daher gehe ich davon aus, dass die zweite Hälfte des Jahres 2025 den Wendepunkt für den Immobilienmarkt darstellen wird. Ab 2027 wird sich der Markt deutlich verbessern, wenn auch der Konjunkturzyklus die schwierige Phase überstanden hat, das Rechtssystem vollständig ist und die Einkommen der Bevölkerung wieder zu steigen beginnen. Auch die Unternehmen werden mit entsprechender Geschäftsausrichtung wachsen.
Für Anleger ist meiner Meinung nach die Verwaltung des persönlichen Cashflows und die Wahl des richtigen Investitionszeitpunkts in diesem Zusammenhang äußerst wichtig.
Wenn sich die Wirtschaft noch in einer unklaren Phase befindet und der geopolitische Kontext instabil ist, muss die Investitionsallokation angemessen sein und kann weitreichende Auswirkungen haben. Bei Immobilien sollten Anleger nach Immobilien im zentralen Kerngebiet mit Cashflow suchen. Darüber hinaus gibt es Gebiete, die die Auszahlung öffentlicher Investitionen stark fördern, das Segment für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen usw. Wichtig ist, den richtigen Zeitpunkt basierend auf dem Wendepunkt des Marktes zu wählen, damit der Cashflow die beste Anlageperformance ermöglicht.
Immobilienaktien folgen aufmerksam den Schwankungen des Immobilienmarktes.
- Wie bewerten Sie die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen?
Ich bin der Meinung, dass der Immobilienmarkt immer in engem Zusammenhang steht und mit den Aktienkursen börsennotierter Immobilienunternehmen übereinstimmt.
Während des Immobilienfiebers 2021 stiegen die Immobilienaktien innerhalb weniger Monate um das Fünf- bis Zehnfache. Im Jahr 2022, ebenfalls der Immobilienmarkt, stiegen die Preise vieler Immobilienaktien um das Fünf- bis Zehnfache. Ich bezeichne Immobilienaktien oft als „so hoch wie sie gefallen“, was die Natur des Marktes und die Schwierigkeiten der Unternehmen deutlich widerspiegelt.
Im Jahr 2022 mussten viele Investoren und Immobilienunternehmer ihre Aktien liquidieren. Das war die schwierigste Zeit für Immobilien.
Doch auch in der Gefahr lauern Chancen. Die schwierigste Zeit ist immer die beste Zeit für die „Jagd“. Objektiv betrachtet geraten viele börsennotierte Immobilienunternehmen aufgrund massiver Projektentwicklung und hoher Verschuldung in Schwierigkeiten. Es gibt jedoch auch viele gute Immobilienunternehmen, und jetzt ist die Zeit gekommen, auf die Jagd zu gehen.
Ich bin davon überzeugt, dass es in den Jahren 2024 und 2025 einen Boom bei Fusionen und Übernahmen (M&A) im Immobiliensektor geben wird.
Auch für Privatanleger ist dies ein guter Zeitpunkt, Unternehmen zu prüfen und nach Qualitätsunternehmen mit einer langfristigen Vision zu suchen, in die sie investieren können.
Ein gutes Unternehmen muss über ein gutes und gesundes Finanzpotenzial verfügen. Diese Unternehmen haben wenig Schulden und einen geringen Verschuldungsgrad. Das Unternehmen selbst muss zudem flexibel in seiner Geschäftsausrichtung sein, beispielsweise durch die Umstellung auf das Segment der Mittelschicht, den Bau von Sozialwohnungen usw., um Umsatz und Cashflow im aktuell schwierigen Umfeld aufrechtzuerhalten.
Finanziell starke Unternehmen bieten sich derzeit zahlreiche M&A-Möglichkeiten, um im neuen Zyklus einen nachhaltigen Entwicklungswert zu erzielen. Dies sollten Anleger bei der Suche nach einem guten Unternehmen beachten.
Es ist hervorzuheben, dass der Betriebszyklus des Immobilienmarktes länger und langsamer sein wird als der des Aktienmarktes im Allgemeinen. Anleger sollten bei Investitionen in Immobilienaktien derzeit eine langfristige Perspektive haben, da die „supergroße“ Welle der Immobilien vorüber ist. Um eine große Welle wie 2021 zu bilden, hat die Immobilienaktiengruppe sieben bis acht Jahre lang Kapital angehäuft.
Guten Morgen!
Welche der drei neuen Gesetze – Wohnungsbaugesetz (geändert), Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und Grundstücksrecht (geändert) – werden Ihrer Meinung nach bei Anwendung positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im neuen Zyklus haben?
* Damit wird den im Ausland lebenden Vietnamesen das Recht eingeräumt, Immobiliengeschäfte wie Inländer zu tätigen. Dies wird dazu beitragen, die vorzeitigen Überweisungen nach Vietnam zu erhöhen. Vietnam gehört zu drei Ländern mit den höchsten Überweisungen weltweit.
* Die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken sollen verschärft werden. Dadurch werden Grundstücksspekulationen minimiert, Ressourcenverschwendung vermieden und der Fokus auf Bereiche mit tatsächlicher Nachfrage gelegt.
Immobilienunternehmen müssen sich in der kommenden Zeit auf geeignete Immobiliensegmente für den neuen Zyklus ausrichten und so zu einer Stabilisierung und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.
* Gewährung von rosa Büchern für Mini-Apartments und Nichtangabe der Eigentumsdauer der Wohnung.
*Für Grundstücke ohne Landnutzungsdokumente vor dem 1. Juli 2014 wird ein rotes Buch ausgestellt.
* Abschaffung des Bodenpreisrahmens und Festlegung des Bodenpreises nach Marktprinzipien. Diversifizierung der Entschädigungsformen für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird. Vor der Rückgewinnung müssen Umsiedlungsunterkünfte organisiert werden. Wer landwirtschaftliche Flächen zurückgewinnt, erhält eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken/Wohnungen.
Dadurch profitieren die Menschen stärker und Unternehmen können leichter Land roden und Projekte schneller umsetzen.
* Unternehmen erhalten die Grundsteuer jährlich und müssen sie nicht einmalig bezahlen.
* Offene Mechanismen für landwirtschaftliche Flächen, wie z. B. die Erhöhung des maximalen individuellen Eigentumsanteils von 10 auf 15. Personen, die nicht direkt landwirtschaftliche Flächen bewirtschaften, dürfen weiterhin Reisanbauflächen übertragen bekommen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese drei Gesetzesänderungen tiefgreifende Auswirkungen auf alle Bereiche der Gesellschaft und alle Bevölkerungsschichten haben werden. Nach ihrer Umsetzung werden sie Unternehmen helfen, rechtliche Schwierigkeiten zu überwinden und die Entwicklung des Immobiliensektors im neuen Zyklus neu auszurichten. Das Immobilienangebot wird sich schrittweise erholen und sich auf Produkte konzentrieren, die einen nachhaltigen Mehrwert für die Wirtschaft schaffen und die Grundbedürfnisse der Bevölkerung erfüllen.
[Anzeige_2]
Quelle
![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh empfängt Führungskräfte mehrerer brasilianischer Unternehmen](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/6/3622160b379746e6bca82f804ea35e47)
![[OCOP REVIEW] Bay Quyen Klebreiskuchen: Eine Spezialität aus der Heimatstadt, die dank ihres Markenrufs neue Höhen erreicht hat](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/3/1a7e35c028bf46199ee1ec6b3ba0069e)
Kommentar (0)