Zahlreiche Erholungsindikatoren; Wohnungsinvestitionen bringen gute und stabile Gewinne

Der am 4. Oktober von Batdongsan.com.vn veröffentlichte Bericht zum dritten Quartal 2023 zeigt, dass der Immobilienmarkt zwar weiterhin mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat, es jedoch positive Anzeichen hinsichtlich der Transaktionsnachfrage und der Käuferstimmung gibt.

Der am 4. Oktober von Batdongsan.com.vn veröffentlichte Q3/2023-Bericht zeigt, dass der Immobilienmarkt hinsichtlich der Transaktionsnachfrage und der Käuferpsychologie positive Anzeichen zeigt. (Quelle: Construction Newspaper)

3 wichtige Indikatoren, die einen Wendepunkt signalisieren

Dem Bericht zufolge gibt es drei grundlegende Indikatoren des Immobilienmarktes, die mit dem zuvor prognostizierten Trend übereinstimmen.

Erstens , was die Bankzinsen betrifft: Während es im Zeitraum 2008–2012 vier Jahre dauerte, bis der Markt Anzeichen einer Anpassung der Bankzinsen zeigte, hat die Staatsbank in diesem Zeitraum, ab dem ersten Quartal 2023, zwei Anpassungen vorgenommen, um die Betriebszinsen zu senken, gefolgt von Senkungen vieler Arten von Zinssätzen.

Zweitens zum Kreditwachstum. Rückblickend auf das Jahr 2012 sank das Kreditwachstum von 20 % auf 7 %, während die Inflation 8 % erreichte. 2013 stieg das Kreditwachstum auf 12 %, während die Inflation bei 6 % lag. Genau im Jahr der Kreditlockerung zeigte der Immobilienmarkt Anzeichen einer Trendwende. Im aktuellen Marktkontext hat die Staatsbank ab Anfang 2023 ein Kreditwachstum von 14–15 % für das gesamte Jahr 2023 prognostiziert, verglichen mit 14 % im Jahr 2022. Dies ist ein positives Signal.

Drittens zur Immobilienpolitik. Im Jahr 2008 brach die Liquidität des Immobilienmarktes stark ein. Doch erst 2013 wurden marktstützende Maßnahmen wie das 30.000 Milliarden VND schwere Hilfspaket und die Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes eingeführt. Im Jahr 2022 erlebte der Markt erneut eine Verlangsamung, da die Kreditvergabe verschärft, die Zinsen erhöht und die Liquidität verringert wurde.

Seit Ende 2022 hat die Regierung jedoch kontinuierlich Maßnahmen ergriffen, um die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen. Dazu gehören beispielsweise das Unterstützungspaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, das Dekret 08 zur Entlastung von Unternehmen bei der Rückzahlung von Anleihen, die Resolution 33 zur Entlastung des Immobilienmarkts, das Dekret 35, das es dem Volkskomitee der Provinz ermöglicht, Gebiete zu regeln, die in zum Verkauf stehende Grundstücke aufgeteilt werden können, usw.

Basierend auf der Analyse der oben genannten Indikatoren bleibt der Bericht bei der Meinung: „Der Immobilienmarkt wird sich voraussichtlich etwa im zweiten bis vierten Quartal 2023 erholen.“

Landanteil: Süd nimmt stark zu, Nord nimmt stetig zu

Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist der Grundstückspreisindex landesweit seit 2018 stabil gestiegen, zeigt im Jahr 2023 jedoch eine Tendenz zu Differenzierungen zwischen bestimmten Regionen und Gebieten.

Über einen langen Zeitraum vom ersten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2023 stiegen die Verkaufspreise für Grundstücke im Süden um 71 % und im Norden um 54 %. Somit war der durchschnittliche Preisanstieg für Grundstücke im Süden in den letzten fünf Jahren höher als im Norden.

Betrachtet man jedoch nur das Jahr 2023, zeigten die Grundstückspreise in den beiden Regionen unterschiedliche Entwicklungen. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Grundstücke im Norden Chinas blieb im Aufwärtstrend und stieg im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um 4,9 %. Im Süden hingegen zeigten die Grundstückspreise seit Ende letzten Jahres rückläufige Tendenzen und sanken um 26,2 %.

Typische Provinzen im Norden verzeichneten über einen langen Zeitraum, vom ersten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2023, ein stabiles Wachstum der Grundstückspreise, darunter Hai Phong (plus 128 %), Quang Ninh (plus 44 %), Hung Yen (plus 36 %) und Bac Ninh (plus 20 %).

Im Süden hat Binh Duong die Grundstückspreise im Vergleich zu Anfang 2018 um 147 % erhöht und ist damit eine der Provinzen mit den höchsten Grundstückspreiswachstumsraten der Region. Auch in anderen Orten wie Long An, Ba Ria-Vung Tau und Dong Nai sind die Verkaufspreise zwar zuletzt gesunken, in den letzten fünf Jahren wurden jedoch insgesamt Preissteigerungen von 89 %, 64 % bzw. 60 % erzielt.

Der Markt für Flachbauimmobilien ist differenziert

Seit Jahresbeginn ist der Markt für Flachbauimmobilien landesweit schleppend, das Transaktionsvolumen ist rückläufig. Laut dem Bericht von Batdongsan.com.vn für das dritte Quartal 2023 gaben 57 % der an der Umfrage teilnehmenden Makler an, dass die Transaktionen mit Flachbauimmobilien um mehr als 50 % zurückgegangen seien, 28 % kommentierten einen Rückgang der Transaktionen um 10 bis 50 %.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, erklärte, dass der Preis derzeit das größte Hindernis für Käufer darstelle, da die Preise für niedrige Immobilien weit über dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung lägen und es schwierig sei, sich für hochwertige Produkte Geld zu leihen.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Stadthäuser im dritten Quartal 2023 beträgt 333 Millionen VND/m2 in Hanoi und 209 Millionen VND/m2 in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Herr Dinh Minh Tuan sagte, dass jedes Segment der Flachbauimmobilien einen anderen Trend und ein anderes Erholungspotenzial aufweist. Insbesondere bei Reihenhäusern ist die Nachfrage nach wie vor gering, da Tourismus und Einzelhandel aufgrund der Auswirkungen der Makroökonomie und der Covid-19-Pandemie nicht stark gewachsen sind.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an Reihenhäusern in zentralen Stadtgebieten nahezu unverändert geblieben ist, während es in den touristischen Küstenprovinzen in den zentralen, nördlichen und südlichen Regionen im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 11 %, 22 % bzw. 41 % zurückgegangen ist.

Seit Jahresbeginn ist der Markt für Flachbauimmobilien landesweit in eine Krise geraten, das Transaktionsvolumen ist zurückgegangen. (Quelle: Dan Viet)

Gleichzeitig haben Reihenhäuser und Villen in Vorstädten großes Potenzial, da das künftige Infrastrukturnetz den Trend zur Ausdehnung der Stadtgebiete in die Außenbezirke und angrenzenden Gebiete unterstützt. In vielen Vorstädten haben die Preise für Villen und Reihenhäuser in den letzten Jahren deutlich zugenommen, beispielsweise in Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity und Ecopark (Hanoi) mit einem Anstieg von über 20 %, 30 % pro Jahr; oder Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River und Mizuki Park (Ho-Chi-Minh-Stadt) mit Preissteigerungen von über 20 % pro Jahr, laut Daten von Batdongsan.com.vn .

Für Privathäuser bleiben das Interesse und die Angebotspreise in Hanoi stabil, da diese Art von Immobilien einen realen Wohnbedarf deckt und die Nachfrage daher weiterhin anhält. Im dritten Quartal 2023 stiegen die Angebotspreise für Privathäuser in vielen Bezirken wie Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai und Ha Dong im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 immer noch um 4 bis 9 %. Auch das Interesse stieg in einigen Bezirken Hanois leicht um 2 bis 3 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt tendieren die Verkaufspreise und das Interesse an Privathäusern nach unten, der Rückgang beträgt jedoch nicht mehr als 10 % im Vergleich zum dritten Quartal 2022.

Wohnungsinvestment erzielt durchschnittliche Rendite von ca. 12,5%/Jahr

Der Bericht zeigt auch, dass Wohnungen die Immobilienart waren, die im vergangenen Jahr am wenigsten von den negativen Marktauswirkungen betroffen war, da sie den tatsächlichen Wohnbedarf deckt. Im dritten Quartal 2023 zeigte das Interesse an Wohnungen Anzeichen einer Erholung. Die Nachfrage nach Kaufwohnungen stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1 % und die nach Mietwohnungen um 6 %. Am häufigsten wurden Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND gesucht.

Im Jahr 2023 veränderten sich die Verkaufspreise für Wohnungen kaum. In Hanoi stiegen sie nur geringfügig um 1 % bis 5 % und in Ho-Chi-Minh-Stadt nahezu unverändert. Langfristig, von 2015 bis heute, übertraf der Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch die Wachstumsrate des Einkommens der Bevölkerung. Nach acht Jahren stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi um 82 % bzw. 56 %, während das Einkommen der Bevölkerung in städtischen Gebieten nur um 39 % stieg.

Herr Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, kommentierte: „Der Kauf einer Wohnung wird für die Menschen immer schwieriger, da das Einkommenswachstum nicht mit dem Anstieg der Immobilienpreise Schritt halten kann. Auch in Zukunft werden die Preise für Neubauwohnungen hoch sein, da die Investoren bei steigenden Kosten ihre Gewinne optimieren müssen.“

Angesichts der hohen Immobilienpreise entscheiden sich viele Immobilienkäufer für die Miete oder suchen nach Möglichkeiten, sich Geld zu leihen, um ein Haus zu kaufen. Viele Käufer haben jedoch derzeit noch keinen Kredit aufgenommen, da sie sich weiterhin Sorgen um die Zinsen machen.

Da die Wohnungspreise stetig steigen und die Nachfrage nach Kauf und Miete dieser Immobilien stets hoch ist, beträgt die durchschnittliche Rendite bei Investitionen in Wohnungen bis zu 12,5 % pro Jahr (Preissteigerung und Mietgewinn zusammengerechnet). Dies ist eine bessere und stabilere Rendite als bei anderen Anlageformen wie Aktien, Gold, Devisen, Grundstücken und Ersparnissen.

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