Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich in letzter Zeit positiv entwickelt. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Wohnungsmarkt wieder stark angestiegen, und die Preise sind stark gestiegen. Grundstücksauktionen in vielen Orten, insbesondere in Hanoi, haben die Preise stark in die Höhe getrieben. Bei vielen Projekten von Immobilienunternehmen werden rechtliche Probleme allmählich gelöst, sodass die Immobilien zum Verkauf angeboten werden können, wie beispielsweise bei Phat Dat Real Estate (PDR) und Novaland (NVL).

Normalerweise sind Immobilienaktien in solchen Zeiten bei institutionellen Anlegern, auch ausländischen, gefragt, um von der steigenden Nachfrage zu profitieren. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass Immobilienaktien bei ausländischen Institutionen nicht mehr im Fokus stehen. Viele Institutionen beschleunigen zudem ihre Desinvestitionen.

Laut einer Ankündigung der Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH) hat Vietnam Ventures Limited unter VinaCapital den Verkauf von fast 1,54 Millionen KDH-Aktien vom 5. Dezember 2024 bis zum 3. Januar 2025 registriert, um sein Anlageportfolio umzustrukturieren.

Wenn der Verkauf erfolgreich ist, wird der Eigentumsanteil von Vietnam Ventures Limited in Khang Dien von 0,89 % auf 0,73 % sinken.

Im September verkaufte der Fonds erfolgreich 9,54 Millionen von fast 12 Millionen registrierten KDH-Aktien. Insgesamt hat Vietnam Ventures Limited seit Juli fast 11,1 Millionen KDH-Aktien verkauft.

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
Ein Projekt des Khang Dien House. Foto: KDH

Überraschenderweise weisen selbst Immobilienunternehmen, deren Aktien ihren Wert halten, nicht dieselbe positive finanzielle Verfassung auf wie ihre Finanzberichte.

Khang Dien House macht Tausende von Milliarden Gewinn, warum ziehen sich ausländische Fonds zurück?

Khang Dien House verfügt über ein Stammkapital von mehr als 10 Billionen VND und erreichte am 3. Dezember eine Kapitalisierung von knapp 33,2 Billionen VND (ca. 1,3 Milliarden USD). KDH erwirtschaftet seit vielen Jahren, beispielsweise in den Jahren 2020–2022, einen Nachsteuergewinn von über 1.000 Milliarden VND. Im Jahr 2023 fielen die Ergebnisse schlechter aus, aber KDH verzeichnete immer noch einen Gewinn von knapp 730 Milliarden VND.

Laut Finanzbericht weist Nha Khang Dien recht positive Geschäftsergebnisse mit einem Umsatz von etwa 2.200 bis 4.600 Milliarden VND/Jahr und Gewinnen auf, die sich selbst in den schwierigsten Zeiten meist auf der Ebene von mehreren Tausend Milliarden VND/Jahr bewegen.

Der Bruttogewinn ist sehr hoch und beträgt oft bis zu 50 % des Umsatzes. Das bedeutet, dass der Verkauf von 2 Dong einen Bruttogewinn von 1 Dong bringt. Allein im Jahr 2023 wird der Bruttogewinn bis zu 75 % des Umsatzes betragen. Das bedeutet, dass der Verkauf von 4 Dong einen Bruttogewinn von etwa 3 Dong bringt.

Trotz dieser positiven Aussichten und einem Nachsteuergewinn von mehreren Billionen pro Jahr kam es bei der KDH-Aktie nicht zu einem Durchbruch und ausländische Fonds zogen weiterhin Anteile ab.

Zunächst einmal könnte die Desinvestition von Vinacapital dem allgemeinen Markttrend folgen und die Erwartungen nicht erfüllen. Die Geschäftslage ist nicht unbedingt rosig, und der tatsächliche Gewinn von KDH dürfte nicht ganz so hoch ausfallen.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 meldete KDH einen Bruttogewinn von fast 832 Milliarden VND bei einem Gesamtumsatz von fast 1.232 Milliarden VND, Finanzaufwendungen von 141 Milliarden VND, sonstigen Aufwendungen von 104 Milliarden VND und Zinsaufwendungen von mehr als 45 Milliarden VND... Der Gewinn nach Steuern betrug mehr als 410 Milliarden VND.

Bei einem Umfang von mehreren zehntausend Milliarden wie bei KDH ist die Zinsaufwendungssumme von 45 Milliarden VND sehr überraschend, zu gering und würde normalerweise die Aufmerksamkeit vieler Anleger auf sich ziehen.

Aber ist das wirklich der Fall?

Aus dem 9-Monats-Finanzbericht geht hervor, dass KDH kurzfristige Kredite in Höhe von 1.100 Milliarden VND und langfristige Kredite in Höhe von über 6.708 Milliarden VND, also insgesamt 7.708 Milliarden VND, hat. Bei einem angenommenen Bankzinssatz von 8–10 % pro Jahr belaufen sich die Gesamtzinsen in den ersten neun Monaten auf etwa 540–580 Milliarden VND. KDH könnte dadurch Verluste erleiden.

Aus der Kapitalflussrechnung geht außerdem hervor, dass KDH in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 Zinsen in Höhe von über 580,6 Milliarden VND zahlen musste, was in der Gewinn- und Verlustrechnung nicht mehr als 45 Milliarden VND entspricht.

Diese Zahl kann darauf zurückzuführen sein, dass KDH Zinsaufwendungen kapitalisiert und im Vermögenswert sowie im Lagerbestand erfasst hat.

Der Bestand von KDH erreichte bis Ende September 2024 fast 22.450 Milliarden VND, ein starker Anstieg im Vergleich zu 18.787 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Dies ist auch nicht das erste Mal, dass KDH diese Technik anwendet. In seinem selbst erstellten Bericht für 2023 verzeichnete KDH Zinsaufwendungen von mehr als 143 Milliarden VND, die nach einer Prüfung jedoch auf 217 Milliarden VND korrigiert wurden.

Im Jahr 2022 verzeichnete KDH Zinsen in Höhe von 9,3 Milliarden VND, die tatsächlich gezahlten Zinsen beliefen sich jedoch auf über 496 Milliarden VND.

Auch im Jahr 2024 werden viele Immobilienunternehmen noch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein, darunter Anleiheschulden, Bankkredite und große Lagerbestände.

Laut Vietstock erreichte der Bestand von über 100 Unternehmen aus dem Bereich Wohnimmobilien und Industrieparks an den drei Börsen im dritten Quartal einen neuen Rekordwert und überschritt 530 Billionen VND, ein Plus von 12 % gegenüber dem Jahresbeginn. Novaland (NVL) führte dabei mit über 145 Billionen VND, ein Plus von 5 % gegenüber dem Jahresbeginn. Vingroup (VIC) verfügte über einen Bestand von über 128,2 Billionen VND, ein Plus von 38 % gegenüber dem Jahresbeginn.

Die Wohnungspreise erreichen Hunderte Millionen pro Quadratmeter, Immobiliengiganten drängen darauf, ihre Gewinne zu präsentieren . In den Vororten erreichen die Wohnungspreise Hunderte Millionen pro Quadratmeter, auch die Preise für versteigertes Land explodieren. Die Maklerumsätze einiger Immobilienunternehmen sind stark gestiegen. Belebt sich der Immobilienhandel tatsächlich wieder?