Werden die Immobilienpreise mit der Umsetzung neuer Gesetze sinken?

Mit der Einführung der Grundstückspreistabelle im Bodengesetz 2024 könnten die Immobilienpreise aufgrund steigender Inputkosten weiter steigen. Dieser Anstieg lässt sich jedoch noch eindämmen.

Die Immobilienpreise werden weiter steigen

„Die Immobilienpreise könnten nach dem 1. August 2024 steigen. Das neue Bodengesetz sieht eine Bodenpreisliste vor, die die Kosten für Entschädigungen und Landnutzungsgebühren erhöht. Diese Faktoren tragen zu einer Erhöhung der Projektkosten bei“, sagte Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, auf dem Seminar „Investitionsmöglichkeiten in der zweiten Jahreshälfte finden“, das von der Zeitung Dau Tu organisiert wurde.

Bei der weiteren Analyse erklärte Herr Thang, dass bei der Betrachtung der Kapitalstruktur eines Investitionsprojekts das übliche Verhältnis 2:4:4 sei. Demnach entfallen etwa 20 % auf das Eigenkapital; 40 % der Fremdfinanzierung stammen von Banken und Investmentfonds; die restlichen 40 % werden von Kunden mobilisiert, die frühzeitig zahlen.

Herr Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, ist überzeugt, dass sich auf dem Markt jederzeit Investitionsmöglichkeiten ergeben. Foto: Chi Cuong

Nach dem neuen Immobiliengesetz darf die Anzahlung für den Hauskauf jedoch 5 % des Produktwerts nicht überschreiten, statt wie bisher 30 %. Vor der Übergabe des Hauses muss der Käufer nur noch bis zu 50 % zahlen, eine Reduzierung um 20 % im Vergleich zu zuvor.

„Wenn das von Kunden mobilisierte Kapital zurückgeht, steigt das von Eigentümern und von Finanzinstituten aufgenommene Kapital. Das Zepter liegt dann in den Händen staatlicher Verwaltungsbehörden, da die Finanzierungskosten stark vom Zeitpunkt der Projektgenehmigung beeinflusst werden“, kommentierte der Investment Director der DKRA Group.

Laut Herrn Thang werden die Finanzierungskosten sinken, wenn die neuen Gesetze den Abbau rechtlicher Hindernisse beschleunigen, was wiederum die Investitionskosten des Projekts „abkühlen“ lässt. Werden Projekte gleichzeitig zurückgezogen, entspannt sich die Stimmung der Investoren, und es wird mit Sicherheit mehr Geld in den Immobilienmarkt fließen.

Der Leiter der DKRA Group erklärte, dass die drei neuen Immobiliengesetze von jetzt bis zum Jahresende keine tiefgreifenden Auswirkungen auf die einzelnen Segmente haben werden, insbesondere angesichts der komplexen Makrolage. Vielmehr werde es mindestens sechs bis zwölf Monate dauern, bis die Gesetze den Markt wirklich durchdringen.

Ist es Zeit, in Immobilien zu investieren?

Die Experten des Dau Tu Zeitungsworkshops waren sich einig, dass der Markt unter allen Bedingungen stets Investitionsmöglichkeiten bietet. So war beispielsweise in der vergangenen Zeit das Segment der Altbauwohnungen in Hanoi besonders gefragt. Viele Investoren wussten, wie sie die Gelegenheit nutzen und zu dieser Zeit sehr attraktive Renditen erzielen konnten.

„Der Markt bewegt sich seit über zwei Jahren seitwärts. Die Zinsen sind derzeit sehr niedrig. Anleger mit Liquiditätsvorteilen und Branchenkenntnissen sollten daher in Produkte mit angemessenen Preisen investieren. Angesichts der nach wie vor starken wirtschaftlichen Schwankungen ist jedoch äußerste Vorsicht bei der Nutzung von Fremdkapital geboten“, rät Herr Thang.

Laut dem DKRA-Bericht zeigt der Markt seit Ende 2023 Anzeichen einer Erholung, konzentriert sich jedoch nur auf die Wohnungssegmente B und C in Großstädten. Es wird erwartet, dass dieses Segment auch in der zweiten Jahreshälfte den Markt anführen wird.

Herr Thang räumte jedoch auch offen ein, dass die derzeitige Erholung nicht besonders stark sei. Umfragedaten zufolge lag das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung in den ersten sechs Monaten dieses Jahres bei 15.000 Einheiten. Der Wohnungsverbrauch stagnierte jedoch erst bei etwa 3.300 Einheiten, was einem Anstieg von 8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

„Obwohl Angebot und Nachfrage insgesamt gestiegen sind, ist die Zahl immer noch unbedeutend und beträgt nur 15–20 % des Vorjahreszeitraums. Darüber hinaus sollten Anleger beachten, dass in einigen anderen Segmenten, wie beispielsweise im Ferienimmobiliensektor, keine Anzeichen einer Erholung zu erkennen sind“, so Thang.

Derzeit ist die Marktstimmung in zwei Extreme gespalten. Zum einen neigen Anleger, die den Fremdkapitalanteil aus dem vorherigen Zyklus nutzen, weiterhin dazu, Gewinne zu halten und auf Gelegenheiten zu warten. Zum anderen neigen einige Anleger, die große Bargeldbeträge halten, dazu, weiterhin abzuwarten, wie sich der Markt weiter entwickelt.

„Die von der Staatsbank Vietnams in den ersten sechs Monaten dieses Jahres veröffentlichten Daten zeigen, dass die Gesamteinlagen trotz der sehr niedrigen Zinsen über 13,6 Billiarden VND liegen. Diese defensive Mentalität hat zwar zu einer Erhöhung der Liquidität auf dem Immobilienmarkt geführt, ist aber weiterhin begrenzt“, erklärte Herr Thang.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html