Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohnbauland: Panik vor plötzlicher Erhöhung der Landnutzungsgebühren

„Verzerrtes Gesicht“ bei der Umwandlung von Land

Herr P. (Gemeinde Ba Vi, Hanoi ) erzählte, er sei kürzlich sehr überrascht gewesen, als er die Umnutzung von über 210 m² Land für mehrjährige Nutzpflanzen in Wohnbauland beantragte und dabei gemäß den Vorschriften über 911 Millionen VND an Landnutzungsgebühren und einer Registrierungsgebühr verlor. Nach den alten Vorschriften musste die Familie von Herrn P. nur etwa 455 Millionen VND zahlen.

Konkret heißt es in der Regierungsverordnung Nr. 45 vom 15. Mai 2014 zur Regelung der Landnutzungsgebühren, dass für Garten- und Teichland, das an Häuser auf demselben Grundstück angrenzt, nur 50 % der Differenz zwischen dem Preis für Wohngrundstücke und dem Preis für landwirtschaftliche Grundstücke zu entrichten sind.

Allerdings sieht das Dekret Nr. 103 der Regierung vom 30. Juli 2024 zur Regelung von Landnutzungsgebühren und Landpacht vor, dass bei einer Änderung des Nutzungszwecks von landwirtschaftlichen Flächen 100 % der Wohnnutzungsgebühren abzüglich der Landnutzungsgebühren oder landwirtschaftlichen Pachtzinsen zu entrichten sind.

In Herrn P.s Wohngebiet beträgt der Preis für Wohngrundstücke 4,4 Millionen VND/m² und der Preis für Grundstücke für mehrjährige Nutzpflanzen 63.000 VND/m². Die Differenz für die Berechnung der Landnutzungsgebühren beträgt somit 4.337.000 VND/m². Bei der Umwandlung von 210,2 m² Land muss Herr P. mehr als 911 Millionen VND an Landnutzungsgebühren und die vorgeschriebene Registrierungsgebühr entrichten.

„ Für die Landbevölkerung wie uns ist dieser Betrag zu hoch, wir können ihn nicht bewältigen. Einen so hohen Umwandlungsbetrag zu zahlen ist nichts anderes, als unser eigenes Land zurückzukaufen“, sagte Herr P.

Tatsächlich war Herr P. nicht der Einzige, der von den astronomischen Gebühren für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke überrascht war. Die öffentliche Meinung wurde kürzlich durch die Nachricht aufgewühlt, dass Herr Tran Duy Dong (Jahrgang 1965) und seine Frau Nguyen Thi Hong (Jahrgang 1970) in Nghe An ein 300 m² großes Gartengrundstück besaßen und für die Umwandlung in Wohngrundstücke fast 4,5 Milliarden VND zahlen müssten.

Nach altem Recht betrug die Landnutzungsgebühr, die Frau Hong für dieses Land zahlen musste, 1,9 Millionen VND/m², was fast 600 Millionen VND entspricht. Nach der neuen Regelung beträgt der zu zahlende Betrag jedoch 15 Millionen VND/m², was 4,5 Milliarden VND entspricht.

Frau Hong sagte, ihre Familie habe zuvor gehört, dass in der Provinz Nghe An ab dem 21. Mai eine Grundsteuer nach dem neuen Gesetz erhoben werde. Daher reichte ihre Familie den Antrag am 17. Mai ein. Der Steuerbeamte teilte jedoch mit, dass der Antrag erst am 19. Juni an die Steuerbehörde geschickt würde, sodass ihre Familie nun nach dem neuen Preis besteuert werden müsse.

„ Das Land meiner Familie liegt neben dem Dorffriedhof. Wenn wir es verkaufen, wird das Geld, das wir dafür bekommen, nicht ausreichen, um die Gebühren zu decken, ganz zu schweigen davon, dass es nicht viele Käufer geben wird“, sagte Frau Tran Van Anh (Frau Hongs Tochter).

Sollte nicht starr angewendet werden

Vor diesem Hintergrund sollten Experten zufolge die Landnutzungsgebühren bei der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke flexibel und nicht starr berechnet werden.

Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Anwaltskanzlei TAT, betonte, dass die Umwandlung von Land in Wohnzwecke klar klassifiziert werden müsse und dass es transparente Leitlinien und entsprechende Unterstützungsmechanismen geben müsse, anstatt starr eine einzige Preisberechnungsebene anzuwenden.

Nicht alle Fälle von Landnutzungsumwandlung sollten in den gleichen politischen Rahmen eingeordnet werden. Wenn ein Haushalt die Umwandlung vornimmt, um ein Haus zu bauen und sich niederzulassen, muss eine Befreiung, Ermäßigung oder Verlängerung der Gebührenzahlung in Betracht gezogen werden. Umgekehrt ist bei der Umwandlung für eine Parzellierung oder ein Gewerbe die Anwendung des Marktpreises angemessen.

Die Gebühren für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke müssen flexibel sein.

„ Um die Berechnungsmethoden für die Grundnutzungsgebühren flexibel anwenden zu können, ist es sehr wichtig, zwischen dem tatsächlichen Wohnungsbedarf und dem Investitions- und Geschäftsverhalten zu unterscheiden.

Das Bodengesetz von 2024 ist ein wichtiger Reformschritt. Um jedoch wirksam zu sein, müssen Verordnungen und Richtlinien Klassifizierungskriterien, Anweisungen für die Bearbeitung von Anträgen, die vor Inkrafttreten der neuen Bodenpreise eingereicht werden, sowie Unterstützungsmechanismen für gefährdete Gruppen festlegen. „Die Politik kann nur dann ihren Zweck erfüllen, wenn sie den Menschen die Möglichkeit gibt, stabil auf ihrem legalen Land zu leben, anstatt sie aufgrund fehlender rechtzeitiger Anleitung zu finanziellen Belastungen zu zwingen, die ihre Möglichkeiten übersteigen “, betonte Herr Tu.

Dr. Le Dang Doanh, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement, vertrat die gleiche Ansicht und sagte, dass die Gebühren für die Landnutzung bei einer Umwandlung auf dem Zweck der Umwandlung basieren müssten.

Bei einer Änderung des Nutzungszwecks und anschließender Veräußerung müssen Sie den freigestellten Prozentsatz einziehen.

Für den Fall einer Zweckänderung in Wohnbauland gibt es einen entsprechenden Prozentsatz und Regelungen darüber, wie lange es nicht übertragen werden kann, um die Übertragung der Landnutzungsrechte zu kontrollieren und sie dann zu verkaufen, um von der Richtlinie zu profitieren.

Laut Herrn Doanh ist es hierfür notwendig, sich an den Landnutzungsgrenzen jedes Einzelnen, jedes Haushalts, jedes Gebiets und jeder Region zu orientieren.

Wenn beispielsweise eine Person das heiratsfähige Alter erreicht, aber kein Land besitzt und von ihrem Vater Land erhält, aber das Nutzungsrecht für andere Grundstücke auf Wohngrundstücke übertragen muss, welcher Prozentsatz wird dann einbehalten? Dieser Fall unterscheidet sich von dem Fall, in dem eine Person zwar Wohngrundstücke besitzt, aber dennoch Anreize für die Übertragung des Nutzungsrechts erhält.

Um Gerechtigkeit zu gewährleisten, muss die Politik flexibel umgesetzt werden, mit dem Ziel, dass jeder ein Zuhause zum Leben hat. Kommunen müssen bei der Bekanntgabe von Grundstückspreisen künftig die soziale Infrastruktur des jeweiligen Gebiets, die Urbanisierung, die Planung, tatsächliche Transaktionen, die Nachfrage und die Grundstückspreise zum jeweiligen Zeitpunkt genau verfolgen, um eine möglichst präzise Preisliste erstellen zu können.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, sagte außerdem, dass der konkrete Zweck der Landumwandlung berücksichtigt werden müsse. Wenn die Umwandlung der Erweiterung von Wohngrundstücken aus familiären Gründen und nicht aus geschäftlichen Gründen dient, ist es zulässig, einen Preisunterschied zwischen Wohngrundstücken und landwirtschaftlichen Grundstücken anzuwenden.

Werden die Landnutzungsrechte zu gewerblichen Zwecken übertragen, wird die Gebühr gemäß der marktüblichen Preisliste erhoben.

„ Die Grundstücksfinanzierungspolitik muss Grenzen haben, um zu wissen, wann die Übertragung kommerzieller und wann die Übertragung nutzungsbezogener Zwecke erfolgt. Bei der Übertragung von Rechten zu welchem Zweck muss klar sein, dass dies nicht mathematisch angewendet werden kann “, betonte Herr Vo.

Bei einer Pressekonferenz am Nachmittag des 2. Juli zum Plan zur „Lösung der Schwierigkeiten“ für Menschen, die 100 % der Differenz zwischen den Preisen für Wohngrundstücke und denen für landwirtschaftliche Grundstücke zahlen müssen, sagte Frau Nguyen Thi Thoa, stellvertretende Direktorin der Abteilung für öffentliche Vermögensverwaltung (Finanzministerium), dass das Finanzministerium den Gemeinden ein Dokument mit der Aufforderung zur Einreichung von Berichten und Einschätzungen über die Erhebung von Landnutzungsgebühren für Einzelpersonen und Haushalte gesandt habe. Vom Landgesetz von 2013 bis zum Landgesetz von 2024 gibt es keine Unterscheidung in den Bestimmungen zu den finanziellen Verpflichtungen von Haushalten und Einzelpersonen bei der Erteilung von Landnutzungszertifikaten, der Anerkennung von Landnutzungsrechten oder der Änderung von Landnutzungszwecken.

„ Das Bodengesetz von 2024 hebt den Rahmen für Bodenpreise auf und beauftragt die Gemeinden, Bodenpreislisten herauszugeben, um die Preise den Marktpreisen anzunähern. Wir gehen davon aus, dass die Bodenpreisliste möglicherweise steigen wird, die finanziellen Verpflichtungen jedoch weiterhin auf Grundlage der Preise in der Bodenpreisliste berechnet werden. Nach der Auswertung der Berichte der Gemeinden wird das Ministerium eine umfassende Bewertung vornehmen und sich mit dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt abstimmen, um die gesetzlichen Bestimmungen zu prüfen und entsprechende Änderungsvorschläge zu unterbreiten “, informierte Frau Thoa.

Laut Frau Thoa bittet das Finanzministerium um Stellungnahmen zum Verordnungsentwurf zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel der Verordnung Nr. 103/2024 (Verordnungen zu Landnutzungsgebühren und Pacht). Insbesondere schlägt das Ministerium vor, Artikel 52 um Absatz 6 zu ergänzen, um Übergangsfälle zu regeln.

Konkret gilt dieser Zuschlag für Haushalte und Einzelpersonen, die den Nutzungszweck des Landes von landwirtschaftlichen Flächen auf demselben Grundstück mit einem Haus (zuvor als Gartenland identifiziert, Teich auf demselben Grundstück mit einem Haus, aber nicht als Wohngrundstück anerkannt) auf Wohngrundstücke ändern.

Das Finanzministerium schlägt vor, dass Landnutzungsgebühren in Höhe von 50 % der Differenz zwischen den Landnutzungsgebühren auf Grundlage der Preise für Wohngrundstücke und der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke erhoben werden sollten, und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem die zuständige Behörde eine Entscheidung zur Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks erlässt.

„ Wir stellen den Verordnungsentwurf fertig, um eine Stellungnahme des Justizministeriums einzuholen “, sagte der stellvertretende Direktor der Abteilung für öffentliches Vermögensmanagement.

Quelle: https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html