คู่รักที่มีรายได้ 30 ล้านดอง/เดือน พบว่าการซื้ออพาร์ทเมนท์ในฮานอยเป็นเรื่องยาก

(แดน ตรี) - จากการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่ากลุ่มที่มีรายได้สูงใน ฮานอย และโฮจิมินห์ก็ประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้านเช่นกัน ซึ่งหมายความว่ากลุ่มที่มีรายได้น้อยแทบไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านเลย

ปัญหาการซื้อบ้านสำหรับผู้มีรายได้สูงที่สุด

การสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากรปี 2566 โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ (GSO) ประกาศระดับรายได้ของ 5 กลุ่มประชากรในท้องที่หลัก

ทั้งนี้ กลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด คิดเป็นร้อยละ 20 ของประชากร (กลุ่มที่ 5) มีรายได้เฉลี่ยต่อคนต่อเดือนเท่ากับ 14.47 ล้านดองในฮานอย 13.8 ล้านดองในดานัง 13.26 ล้านดองในโฮจิมินห์ 13.9 ล้านดองในด่งนาย และ 18.38 ล้านดองใน บิ่ญเซือง

สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หรือ โฮจิมินห์ซิตี้ ได้โดยไม่ต้องได้รับการสนับสนุนจาก รัฐบาล อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เมื่อเผชิญกับปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านใน 2 เมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้น แม้แต่กลุ่มนี้ก็พบกับอุปสรรคมากมาย

หน่วยนี้ถือว่าครัวเรือนที่มีคนวัยทำงาน 2 คน ซึ่งทั้งคู่มีรายได้สูงที่สุด ดังนั้นรายได้เฉลี่ยของครอบครัวนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดองต่อเดือน รายได้ต่อปีจะเทียบเท่ากับ 360 ล้านดอง

กฎทางการเงินทั่วไปที่ผู้เชี่ยวชาญมักแนะนำเพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงทางการเงินคือค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่ควรเกิน 1/3 ของรายได้ ดังนั้น ครอบครัว 2 คนที่มีรายได้สูงในกลุ่มสำรวจควรใช้จ่ายค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่เกิน 180 ล้านดอง

ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นมีราคาอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่ม โดยอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 60 ตารางเมตรจะมีราคาประมาณ 2.5-3.5 พันล้านดอง

หากครัวเรือนข้างต้นตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตร.ม. ในราคาประมาณ 3,500 ล้านดอง และกู้เงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน หรือ 2,450 ล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี ดังนั้น เงินผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือประมาณ 300 ล้านดองต่อปี VARS สรุปว่าหากผ่อนสูงสุด 80 ล้านดองต่อปี กลุ่มนี้แทบจะซื้อบ้านไม่ได้เลย

อาคารอพาร์ทเมนท์ในกรุงฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

ราคาที่อยู่อาศัยเกินกว่าที่ประชาชนจะสามารถจ่ายได้

เมื่ออธิบายถึงเหตุผลที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานนี้ได้ระบุเหตุผลหลัก 3 ประการ

ประการแรกราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่เกินขีดความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ไปมาก และเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเติบโตของรายได้หลายเท่า

โดยเฉพาะภายหลังสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยพุ่งขึ้นแตะระดับใหม่ 30% เมื่อเทียบกับปี 2562

ขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยต่อหัวในเขตเมืองในปี 2566 เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 4% เมื่อเทียบกับสถิติของ GSO ในปี 2562 ส่วนรายได้เฉลี่ยของกลุ่มรายได้สูงสุดในฮานอยและดานังในปี 2566 เพิ่มขึ้นเพียง 3% และ 7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2562

รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ในนครโฮจิมินห์มีอัตราการเติบโตติดลบถึง 8% ซึ่งทำให้ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางบน

ประการที่สองคือการขาดอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม อุปทานที่อยู่อาศัยในปัจจุบันส่วนใหญ่เน้นไปที่กลุ่มระดับกลางและระดับสูงขึ้นไป แม้ว่าความต้องการในกลุ่มนี้จะสูงมาก แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเป็นความต้องการหลักของตลาด โครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตรมีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น ทำให้คนส่วนใหญ่ แม้แต่กลุ่มที่มีราคาสูงสุดก็ไม่มีทางเลือกที่เหมาะสม

VARS ยังเชื่อว่านักลงทุนบางส่วนกำลังใช้ประโยชน์จากอุปทานในตลาดที่ไม่เพียงพอเพื่อเพิ่มราคาขายอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น แม้แต่ในพื้นที่ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีมากนัก นอกจากนี้ยังทำให้ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประสบความยากลำบากอีกด้วย

ประการที่สาม เป็นผลจากพฤติกรรมการเก็งกำไร ในบริบทของช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่ยังคงมีความผันผวนอยู่มาก จิตวิทยาของการกักตุนทรัพย์สินและคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้หลายคนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตั้งใจที่จะใช้งานจริง ผู้คนเหล่านี้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่นำไปใช้งาน รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ยิ่งเลวร้ายลงไปอีก

นอกจากนี้ ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่มักถูกกล่าวถึงน้อยแต่ส่งผลกระทบอย่างมากคือต้นทุนทางการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงแล้ว แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากมีส่วนลดประมาณ 10% หรือมากกว่านั้น ซึ่งยังสร้างแรงกดดันทางการเงินจำนวนมากอีกด้วย

ต้นทุนทางการเงินควบคู่ไปกับต้นทุนการลงทุนและต้นทุนที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อกระบวนการพัฒนาโครงการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นโดยตรง

ในระยะยาว VARS เชื่อว่านอกเหนือจากการวิจัยและนำนโยบายพิเศษด้านที่ดิน ภาษี และเงินกู้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดมาใช้แล้ว รัฐบาลยังต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อและขยายการพัฒนาเมืองตามแบบจำลอง TOD ซึ่งเป็นแบบจำลองการพัฒนาเมืองที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะต่อไป ซึ่งเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยในเมืองของเวียดนาม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm