เหตุใดตลาดอสังหาฯ เวียดนามจึงเงียบเหงา แต่ยังคง 'น่าดึงดูด' สำหรับนักลงทุนต่างชาติ?

รอการอนุมัติกรอบกฎหมายสำคัญสำหรับตลาด

ซาวิลส์ ระบุว่า ปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้เวียดนามยังคงดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้อย่างต่อเนื่อง คือจำนวนประชากรกว่า 100 ล้านคน โดยในจำนวนนี้ นครโฮจิมินห์และ ฮานอย มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยและสำนักงานในสองเมืองนี้ค่อนข้างสูง

นอกจากนี้ ความมุ่งมั่นของ รัฐบาล เวียดนามในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการสนับสนุนนิคมอุตสาหกรรมได้ทำให้ตลาดเวียดนามน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi ประเมินว่า จากประสบการณ์การทำงานร่วมกับนักลงทุนต่างชาติ มุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ทิศทางหลัก

เพราะเหตุใดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงยังน่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ? — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงน่าดึงดูดใจนักลงทุนต่างชาติอย่างมาก เนื่องด้วยเหตุผลหลายประการ (ภาพ: LD)

ประการแรก การลงทุนในระดับโครงการและระดับองค์กร จากมุมมองระดับองค์กร นักลงทุนให้ความสำคัญกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้จะมีความท้าทายมายาวนานในตลาดเวียดนาม เช่น กระบวนการทางกฎหมาย แต่เวียดนามยังคงดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและสถาบัน ทางการเมือง ที่มั่นคง

แม้ว่า GDP ของเวียดนามจะอยู่ในระดับต่ำ แต่อัตราการเติบโตที่สูงเมื่อเร็วๆ นี้ของเวียดนามก็ดึงดูดนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ท้าทาย อย่างไรก็ตาม ความซับซ้อนของกฎหมายกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเวียดนามยังคงเป็นข้อจำกัดสำหรับนักลงทุนต่างชาติรายย่อยในตลาดระดับกลางถึงระดับสูง

กองทุนที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอยดูเหมือนจะกำลังหมดลง อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ รัฐบาลได้ส่งเสริมการลงทุนสาธารณะในโครงการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองบริวารโดยรอบนครโฮจิมินห์และฮานอย

ส่งผลให้นักลงทุนในประเทศสามารถเข้าร่วมโครงการขนาดใหญ่ได้มากกว่าเดิม นักลงทุนที่ถือครองกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในเมืองบริวารมีความพร้อมที่จะลงทุนในโครงการนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2567 ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากนโยบายการเงิน อัตราดอกเบี้ยที่เข้าถึงได้ และโอกาสในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“ปัจจุบัน นักลงทุนยังคงรอนโยบายกฎหมายแบบเปิดเพื่อส่งเสริมการพัฒนาและจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการทางสังคม” นางฮั่งกล่าวเน้นย้ำ

ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก

คุณฮังกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงปลายปี 2566 ตลาดโดยรวมมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก แต่ยังคงมีความท้าทายอยู่

ตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2566 รัฐบาลได้ดำเนินการอย่างแข็งขันและต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในตลาด อาทิเช่น พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 08/2023/ND-CP, มติเลขที่ 33/NQ-CP, มติเลขที่ 338/QD-TTg, พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 10/2023/ND-CP, หนังสือเวียนเลขที่ 02/2023/TT-NHNN, โทรเลขเลขที่ 1376/CD-TTg, โทรเลขเลขที่ 965/CD-TTg เป็นต้น

ขณะเดียวกัน รัฐสภาได้ผ่านร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2566 ร่างกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2566 ฉบับปรับปรุงใหม่เป็นโครงการกฎหมายสำคัญที่จำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดและรับรองคุณภาพก่อนที่จะผ่านความเห็นชอบในอนาคตอันใกล้นี้ จำนวนโครงการใหม่และอุปทานใหม่ปรับตัวดีขึ้น แต่ยังไม่มากนัก สถานการณ์อุปทานที่จำกัดยังคงมีอยู่

ในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ตลาดมีสภาพคล่องที่ดีขึ้นในโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง โดยมีปัจจัยดีๆ หลายประการมาบรรจบกัน เช่น นักลงทุนที่มีชื่อเสียง สินค้าที่มีคุณภาพระดับคลาสด้วยพื้นที่ที่เหมาะสม คุณภาพการส่งมอบที่คาดหวังไว้ที่ดี ทำเลที่ตั้งดี ความถูกต้องตามกฎหมายที่ได้รับการรับประกัน สาธารณูปโภคที่ครบครันและสะดวกสบาย นโยบายการขายที่น่าสนใจ เช่น การขยายกำหนดการชำระเงิน การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย... แต่จำนวนโครงการอพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีไม่มากนัก

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงก็เป็นปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องเช่นกัน นอกจากนี้ ความกังวลทางกฎหมายที่ว่าโครงการไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้เมื่อลูกค้าได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันแล้ว ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อปริมาณธุรกรรม

“ตลอดปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอโครงการครั้งใหญ่ แก้ไขปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน และลดแรงกดดันจากการปรับโครงสร้างตลาดครั้งใหญ่ในปัจจุบัน การปรับโครงสร้างนี้มักไม่รวดเร็วและต้องใช้เวลาในการดำเนินการ” คุณแฮงกล่าว

ก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายที่ต้องแก้ไขก่อนที่จะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน ในปี 2567 หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่าน จะสร้างแรงผลักดันสำคัญให้กับตลาด นอกเหนือไปจากกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2567

หลายประเด็นที่รอคอยมานานจะมีคำตอบที่ชัดเจนในปีนี้ อุปทานจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานกำลังได้รับแรงหนุน ควบคู่ไปกับแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ซึ่งจะเพิ่มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่ม

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยต้องมีสินค้าราคาไม่แพงจำนวนมาก รูปแบบธุรกิจที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการที่กว้างขวาง นอกจากนี้ การลดต้นทุนสินค้าในปัจจุบันยังทำได้ยาก แต่หากทำได้ก็จะดึงดูดความต้องการได้ รัฐบาล/รัฐได้ดำเนินมาตรการที่จำเป็นมากมายเพื่อส่งเสริมตลาด

“นักลงทุนต้องทำเช่นเดียวกันในเวลานี้ โดยใช้มาตรการต่างๆ มากมายเพื่อปรับปรุงการพึ่งพากระแสเงินสดจากธนาคาร โดยการระดมเงินทุนจากช่องทางอื่นๆ เช่น ความร่วมมือด้านการลงทุน การจัดโครงสร้างพอร์ตการลงทุน การขยายระยะเวลาการชำระเงินเพื่อลดแรงกดดันด้านกระแสเงินสดของผู้ซื้อ เพื่อส่งเสริมการตัดสินใจลงทุน และดำเนินการได้ดีในทุกขั้นตอน” นางฮั่งกล่าวเสริม

แหล่งที่มา