คณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านสภาไม่จำเป็นต้องบังคับ

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข หลังจากได้รับและปรับปรุงแล้ว ไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอที่จะเรียกร้องให้มีการซื้อ ขาย โอน และเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตผ่านทางพื้นดิน

เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ซึ่งเป็นการประชุมสมัยสามัญ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 15 ครั้งที่ 6 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือกันในห้องโถงเกี่ยวกับเนื้อหาหลายประการซึ่งมีความคิดเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่าง กฎหมายแก้ไขธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในการรายงานการรับและการแก้ไขกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไข ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ Vu Hong Thanh กล่าวว่าในการประชุมครั้งที่ 5 เมื่อเดือนมิถุนายนปีที่แล้ว ผู้แทนจำนวนมากไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอของรัฐบาลที่จะกำหนดให้การซื้อ โอน และเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตต้องดำเนินการผ่านที่ประชุม ในขณะที่ธุรกรรมอื่นๆ ไม่จำเป็นต้องทำ

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถั่นห์

เจีย ฮัน

นายถั่นห์ ระบุว่า ผู้แทนจำนวนมากในการประชุมสมัยที่ 5 ไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดดังกล่าว แต่กลับสนับสนุนให้ดำเนินการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านที่ประชุมเท่านั้น คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติเห็นด้วยกับความเห็นนี้ ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขหลังจากมีการชี้แจงและรับรองแล้ว ไม่ได้กำหนดให้ต้องดำเนินการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านที่ประชุม แต่เพียงสนับสนุนเท่านั้น

คณะกรรมาธิการสามัญประจำรัฐสภาอธิบายว่า การบังคับใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 แสดงให้เห็นว่าตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่สามารถรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรมได้ แม้กระทั่งมีหลายกรณีที่ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อกวนตลาด

“การบังคับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบและจะไม่สามารถรับประกันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืน” นายธานห์กล่าว

นอกจากนี้ เพื่อให้เกิดความเข้มงวด ร่างกฎหมายฉบับนี้จะเพิ่มมาตรา 59 ว่าด้วยการบริหารจัดการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น กฎหมายฉบับนี้จึงกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบของหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐและตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดในการบริหารจัดการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน

ควรวางเงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านเมื่อไหร่?

นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต (ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ) ได้รับความคิดเห็นมากมายจากสมาชิกรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5

ดังนั้น ในส่วนของการวางเงินมัดจำเมื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ จึงมีความเห็นบางส่วนเสนอให้เพิ่มข้อบังคับว่าจะสามารถยอมรับการวางเงินมัดจำได้เฉพาะเมื่อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะประกอบธุรกิจได้เท่านั้น ความเห็นบางส่วนแนะนำว่านักลงทุนจะต้องได้รับใบรับรองการลงทุน การตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และได้รับการอนุมัติผังเมือง 1/500 อย่างละเอียดก่อนจึงจะสามารถรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อได้

เนื่องจากมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมาย คณะกรรมการถาวรของสภาแห่งชาติจึงเสนอทางเลือกสองทาง: ประการแรก ผู้ลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินการได้และได้ดำเนินการตามกฎระเบียบแล้วเท่านั้น

คุณถั่นกล่าวว่านี่เป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำสำหรับลูกค้า เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นเฉพาะเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถประกอบธุรกิจได้และทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาแล้ว จึงช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาท รัฐบาล และผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภาได้เลือกทางเลือกนี้ถึง 38%

แต่ด้วยวิธีนี้ก็มีข้อจำกัดตรงที่นักลงทุนไม่มีโอกาสได้รับเงินฝากและลงนามสัญญากับลูกค้าที่มีศักยภาพได้

เช้าวันที่ 31 ต.ค. สภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาเนื้อหาร่าง พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข

เจีย ฮัน

ทางเลือกที่สองคือ ผู้ลงทุนจะเก็บเงินมัดจำตามที่ตกลงกับลูกค้าไว้เฉพาะเมื่อโครงการมีแบบร่างพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ และมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง สัญญาเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย เช่า หรือซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐบาล แต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือเช่า

ตัวเลือกนี้มีข้อดีคือนักลงทุนสามารถระดมทุนได้ก่อนกำหนด แต่ก็มีความเสี่ยงสำหรับลูกค้าเช่นกัน เพราะต้องจ่ายเงินในขณะที่โครงการยังไม่เริ่มก่อสร้าง คุณถั่น กล่าวว่า คณะกรรมาธิการสามัญของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเสนอให้รัฐบาลเพิ่มเนื้อหาเพื่อประเมินผลกระทบของตัวเลือกนี้

สองทางเลือกการชำระเงิน

เกี่ยวกับการชำระเงินสำหรับการซื้อ ขาย และเช่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเอกสาร คุณถั่นกล่าวว่า คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เสนอทางเลือกสองทางเช่นกัน ดังนั้น ทางเลือกที่ 1 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน

ส่วนที่เหลือ 5% ของมูลค่าจะชำระเมื่อใบรับรองได้รับการออกให้กับผู้ซื้อโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ

ตัวเลือกที่ 2 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขายหากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน

ลูกค้าจะโอนส่วนที่เหลืออีก 5% ของมูลค่าสัญญาเข้าบัญชีของนักลงทุนที่เปิดไว้กับธนาคารเพื่อการบริหารจัดการ และนักลงทุนไม่สามารถใช้เงินจำนวนนี้ ต้นทุนและกำไรที่เกิดขึ้นจากเงินจำนวนนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงร่วมกันระหว่างนักลงทุนและธนาคาร

ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ร่วมกับกำไร (ถ้ามี) ได้เฉพาะเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของ บ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่า

Thanhnien.vn