ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า

อุปทานที่มีจำกัดดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น

ตั้งแต่ปี 2561 นโยบายที่เกี่ยวข้องกับแหล่งเงินทุนและการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดลงอย่างรุนแรง

ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดความกดดันต่ออุปทาน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) ระบุว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า เฉพาะในปี 2021 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลักหลายเท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า — ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในตลาดที่มีอุปทานไม่เพียงพอ โดยเฉพาะอสังหาฯ ที่มีความต้องการสูง (ภาพ: LD)

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แก่นของปัญหาคือการขาดแคลนอุปทาน

ตามข้อมูล ของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าจากอัตราการเติบโตของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยในเขตเมืองเพิ่มขึ้นประมาณ 70 ล้านตารางเมตรต่อปี ดังนั้น ตามสถานการณ์การพัฒนาอุปทานในปัจจุบัน ตามการประมาณการของ VARS เวียดนามจะขาดแคลนที่อยู่อาศัยประมาณ 300,000 หน่วยต่อปี เนื่องจากมีครัวเรือนในเขตเมืองใหม่เกิดขึ้น โดยเฉพาะจากความจำเป็นในการ "อยู่แยกกัน" ของคนรุ่นใหม่ที่แยกตัวจากครอบครัวใหญ่

การขาดแคลนอย่างรุนแรงนี้จะส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างแน่นอน อย่างไรก็ตาม การขาดแคลนนี้ไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกกลุ่ม ซึ่งหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะไม่ได้รับผลกระทบในลักษณะเดียวกัน

ในความเป็นจริงการขาดแคลนอุปทานเกิดขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่และบางกลุ่มเท่านั้น

ดังนั้น ในขณะที่พื้นที่ชนบท เขตชานเมืองของเมืองชั้นนำ หรือในเมืองประเภท 3 และ 4 มีอุปทานเพียงพอหรือเกินความต้องการ พื้นที่ในเมืองกลับต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านอุปทานเกินเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น

เมื่อพิจารณาภาพรวม แม้ว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านราคาประหยัดจะมีอยู่และน่าจะยังคงมีอยู่อย่างจำกัดในอนาคต แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทที่มีมูลค่าสูงกลับมีอยู่ในพอร์ตโฟลิโอของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ส่วนใหญ่

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VAR กล่าวว่า เนื่องจากเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีการกระจายตัวในท้องถิ่น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาคและตลาด โดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยอาจไม่เพิ่มขึ้นมากนักในปี 2024

ในความเป็นจริง การแก้ปัญหาอย่างเด็ดขาดเพื่อขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีประสิทธิผล ฝั่งอุปทานของตลาดเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม สินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในแนวโน้มขาลง

เนื่องจากในภาวะ เศรษฐกิจ ที่ตกต่ำ การกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงจึงไม่ใช่สิ่งที่ประชาชนให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก อีกทั้งอุปทานที่มีอยู่ในตลาดก็ไม่เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่

ในขณะเดียวกัน เงื่อนไขการให้สินเชื่อที่ “เข้มงวด” ซึ่งยากต่อการตอบสนอง ประกอบกับสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจที่มีความเสี่ยง ทำให้ผู้ลงทุนต้องระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้จำนวนลูกค้าที่มีศักยภาพที่เข้าร่วมในตลาดลดลง ความยากลำบากในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เช่น การจัดการขั้นตอนการลงทุน การเข้าถึงเงินทุน การขาย ฯลฯ ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัย เนื่องจากส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าของการส่งมอบและการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

“ยิ่งใช้เวลานานในการแก้ไขปัญหาอินพุตข้างต้น โอกาสที่ราคาบ้านจะยังคงเพิ่มขึ้นก็ยิ่งมีมากขึ้น” นายดิงห์กล่าว

ในระยะหลังนี้ ความเสี่ยงของหนี้เสียเพิ่มขึ้น ทำให้ธนาคารต้องขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องเพื่อทวงหนี้ คาดว่าสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันจะครบกำหนดชำระในอนาคตอันใกล้นี้หลายล้านรายการ

ผลลัพธ์ของเงินกู้และวิธีที่ผู้กู้เลือกจัดการเรื่องการเงินสามารถส่งผลต่อราคาบ้านได้ ไม่ว่าผู้กู้จะเลือกขายบ้านหรือให้บ้านของตนถูกยึดก็ตาม อุปทานของบ้านจะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านในตลาดเพิ่มขึ้นช้าลง

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า ภาพที่ 2 — VAR แนะนำนโยบายสินเชื่อเพื่อจำกัดการเก็งกำไร (ภาพ: DM)

อย่างไรก็ตาม VARS คาดการณ์ว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานยังไม่ทันต่อความต้องการของลูกค้าและนักลงทุน

ในขณะเดียวกัน โครงการที่กำลังจะเกิดขึ้นส่วนใหญ่ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ตั้งอยู่ในเขตที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองซึ่งยังคงมีกองทุนที่ดินอยู่มากมาย โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องจะผลักดันให้ระดับราคาของโครงการเหล่านี้สูงขึ้นในอนาคตต่อไป

เพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและราคาไม่แพงสำหรับประชาชนในบริบทของการเติบโตของประชากรและการขยายตัวของเมือง นายดิงห์กล่าวว่าเวียดนามจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาที่สำคัญที่สุดในห่วงโซ่ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น นั่นก็คือ การขาดแคลนอุปทานอันเนื่องมาจากที่ดินไม่ได้ถูกใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

พร้อมกันนี้จำเป็นต้องใช้เครื่องมือในการควบคุมอุปทานและอุปสงค์ให้ตลาดพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

ตาม VARS ขั้นแรก จำเป็นต้องเข้มงวดวินัยในการวางแผน การประเมิน การอนุมัติ และการดำเนินการ หน่วยงานที่มีอำนาจจำเป็นต้องใช้เครื่องมืออย่างมีประสิทธิภาพเพื่อจัดทำและปรับเปลี่ยนแผนการวางแผน การใช้ที่ดิน และควบคุมอุปทานโดยจัดสรรกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทันทีที่มีการวางแผน

ในเวลาเดียวกัน ผู้คนต้องมีโอกาสในการรู้จักและมีส่วนร่วมในการวางแผนและจัดผังการใช้ที่ดิน เพื่อให้สามารถใช้ที่ดินได้ตามจุดประสงค์ที่ถูกต้อง คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ และเพิ่ม “มูลค่าการใช้ประโยชน์” ให้สูงสุด

ประการที่สอง จำเป็นต้องยกเลิกการวางแผนที่ "หยุดชะงัก" และสร้างช่องทางทางกฎหมายแยกต่างหากสำหรับการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนไว้ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องควบคุมประสบการณ์การจัดการและความสามารถทางการเงินของผู้รับเหมาอย่างเคร่งครัด เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการจะดำเนินไป หลีกเลี่ยงการสูญเสียทางการเงินและการสิ้นเปลืองทรัพยากร

ยิ่งความต้องการเก็งกำไรมากเท่าไร ก็ยิ่งควบคุมไม่ได้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้น ผันผวนมาก ส่งผลให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้น้อยลง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องศึกษาทางเลือกในการใช้ภาษีในอัตราที่เหมาะสมกับทรัพย์สินที่สะสมตามปริมาณและขนาดของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร

นอกจากนี้ ควรมีนโยบายสินเชื่อเพื่อจำกัดการเก็งกำไร เช่น การใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลำดับที่สอง สาม ฯลฯ

แหล่งที่มา