ปัญหาต่างๆ ในตลาดอสังหาฯ ยังรอการ 'แก้ไข' ด้วยกฎหมาย

การประชุมเชิงปฏิบัติการนี้จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ร่วมกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและ กระทรวงก่อสร้าง ในช่วงบ่ายของวันที่ 15 ตุลาคม ณ กรุงฮานอย

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ให้ความเห็นว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ฉบับ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ในครั้งนี้มีข้อกำหนดที่ละเอียดและชัดเจนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจ อย่างไรก็ตาม จากการรับฟังความคิดเห็นของธุรกิจต่างๆ มากมาย VNREA ยังคงคาดหวังว่ากฎหมายเหล่านี้จะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ เนื่องจากปัจจุบันมีปัญหาต่างๆ มากมายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังรอการแก้ไขและคลี่คลาย

“ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมจนถึงปัจจุบัน กฎหมายมีผลบังคับใช้มาเพียง 2 เดือนเศษเท่านั้น ยังไม่เพียงพอที่จะบังคับใช้บทบัญญัติใหม่ของกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบทบัญญัติของกฎหมายมีความซับซ้อนมากเป็นส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความซับซ้อนและความท้าทายมากมาย กฎหมายก็ยังต้องได้รับการบังคับใช้และบังคับใช้อย่างจริงจัง” นายดิงห์เสนอแนะ

นายดิงห์ กล่าวว่า ปัจจุบัน เมื่อเข้าไปตรวจสอบพื้นที่ VNREA พบว่ายังมีหลายพื้นที่ที่ยังคงสับสนเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมาย ทำให้อัตราการทำงานที่ดำเนินการอยู่ต่ำมาก ตัวอย่างเช่น ในโครงการชดเชยการเวนคืนที่ดิน ธุรกิจต่างๆ สะท้อนว่าจะต้องจ่ายเงินชดเชย 100% ก่อนที่จะสามารถเวนคืนที่ดินได้ แต่เป็นเรื่องยากมาก ทำให้โครงการต่างๆ หลายแห่งประสบปัญหา

นอกจากนี้ยังมีประเด็นอื่นๆ เช่น การประมูล การเสนอราคา ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เป็นต้น ดังนั้น VNREA จึงหวังว่าในอนาคต บทบัญญัติใหม่ของกฎหมายจะเผยแพร่ออกไปและมีคำแนะนำที่ชัดเจนสำหรับการบังคับใช้โดยเร็ว ซึ่งต้องอาศัยความใส่ใจและความร่วมมือจากกระทรวงที่เกี่ยวข้อง

ประเด็นหนึ่งที่หลายธุรกิจให้ความสนใจและต้องการคำตอบก็คือ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การโอนบางส่วนของโครงการจะต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่ตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุนจึงจะโอนได้ หากการโอนบางส่วนของโครงการส่งผลให้ขนาดโครงการเดิมของผู้โอนเปลี่ยนแปลงไป (ลดลง) มากกว่า 10% หรือตั้งแต่ 30 ไร่ขึ้นไป จะเป็นกรณีที่ต้องปรับนโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติของมาตรา 41 วรรค 3 แห่งกฎหมายว่าด้วยที่ดินเอกชน

อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ตั้งคำถามว่า หลังจากที่หน่วยงานผู้ตัดสินใจนโยบายการลงทุนอนุญาติให้โอนส่วนหนึ่งของโครงการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้โอนต้องดำเนินการปรับนโยบายการลงทุนให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนหรือไม่

เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายหวู่ ดุย ดุง รองอธิบดีกรมควบคุมมลพิษ (กระทรวงก่อสร้าง) ยืนยันว่าการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์บางส่วนหรือทั้งหมดนั้น มีโครงการ 2 ประเภทที่ต้องมีการปรับปรุง

ประการแรก ประเภทโครงการที่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนและคัดเลือกให้ลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุนจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุน โดยเงื่อนไขยังคงเป็นไปตามมาตรา 40 แห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะต้องใช้บังคับตามมาตรา 40 ไม่ว่าจะเป็นการโอนตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือกฎหมายว่าด้วยการลงทุน หรือการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของสถาบันสินเชื่อก็ต้องใช้บังคับตามมาตรา 40 เช่นกัน

ต่อมาเมื่อโอนโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนจะรับโอนกฎระเบียบของผู้ลงทุนเดิมทั้งหมด หากโครงการไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากเดิมก็ไม่จำเป็นต้องทำขั้นตอนการลงทุนใหม่ กรณีอื่น ๆ ที่ต้องมีการปรับเปลี่ยนการลงทุนตามกฎหมาย จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน แล้วจึงดำเนินการตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่อไป

“เรื่องนี้จัดการโดยระบบ 2 ระบบและหน่วยงาน 2 แห่งที่แตกต่างกัน แต่ควรเน้นย้ำว่าเมื่อโอนตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะรับมรดกเอกสารทางกฎหมายทั้งหมด (ในมาตรา 39 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) และจะไม่ต้องดำเนินขั้นตอนการลงทุนใหม่หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน” นายดุงวิเคราะห์

ดังนั้นโครงการประเภทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน ที่กำลังโอนโครงการประเภทนั้นอยู่ จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนโครงการที่ผ่านกระบวนการอนุมัติตามกฎหมายการลงทุน ที่กำลังโอนโครงการและมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุนอยู่ จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน

นายฟาน ดึ๊ก ฮิว สมาชิกสภา นิติบัญญัติ แห่งชาติ กล่าวว่า การบังคับใช้กฎหมาย 4 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายการลงทุน มีความสำคัญมาก จำเป็นต้องมีทีมงานเพื่อบังคับใช้กฎหมายทั้ง 4 ฉบับนี้ เนื่องจากหากไม่มีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน กฎหมายเหล่านี้จะประสบกับความยากลำบากมากมายในกระบวนการบังคับใช้ในทางปฏิบัติ การนั่งเฉย ๆ และแบ่งปันและหยิบยกปัญหาขึ้นมาพูดจะไม่เกิดประสิทธิผล เนื่องจากปัญหาแต่ละข้ออยู่ภายใต้อำนาจของหน่วยงานที่แตกต่างกัน ดังนั้น จำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อร่วมกันขจัดปัญหาสำหรับธุรกิจและประชาชน

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584