หากซื้อที่ดินที่มีเอกสารลายมือเขียนก่อนปี 2536 สามารถขอสมุดปกแดงได้หรือไม่?

การซื้อขายที่ดินด้วยกระดาษเขียนด้วยลายมือ หมายความว่า การโอนสิทธิการใช้ที่ดินโดยผ่านสัญญา แต่ไม่มีการรับรองหรือรับรองสัญญาซื้อขายนี้

ดังนั้น ความถูกต้องของธุรกรรมซื้อขายที่ดินโดยเอกสารลายมือจึงกำหนดไว้ดังนี้

- กรณีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557: แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 82 ข้อ 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2557/กทพ. โดยมาตรา 54 ข้อ 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 01/2560/กทพ. กำหนดขั้นตอนการลงทะเบียนและออกหนังสือรับรองในกรณีที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์:

“ ๑. ในกรณีการใช้ที่ดินต่อไปนี้ที่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองและไม่ใช่กรณีตามวรรค ๒ แห่งมาตรานี้ ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์ในบ้านเรือน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินเป็นครั้งแรกตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติที่ดินและบทบัญญัติแห่งพระราชกฤษฎีกานี้ โดยไม่ต้องดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานรับเอกสารจะไม่ขอให้ผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินยื่นสัญญาและเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย”

ก) การใช้ที่ดินโดยการโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2551

ข) การใช้ที่ดินโดยการโอนหรือมอบสิทธิการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2551 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 โดยมีเอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดินตามมาตรา 100 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน และมาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกานี้

กรณีซื้อขายที่ดินด้วยเอกสารลายมือชื่อ (ไม่มีการรับรองหรือรับรองโดยนิติกร) ก่อนปี 2536 สามารถดำเนินการออกหนังสือสำคัญแดงเล่มแรกได้

ตามหลักเกณฑ์ข้างต้น หากที่ดินที่กำลังใช้อยู่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เมื่อดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน หน่วยงานที่รับคำขอจะไม่สามารถขอให้ผู้รับโอนยื่นสัญญาที่ได้รับการรับรองหรือรับรองโดยสำนักงานที่ดินได้

กล่าวอีกนัยหนึ่ง การโอนที่ดินโดยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ยังคงถือว่าถูกต้องอยู่

- กรณีโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 จนถึงปัจจุบัน ข้อ ก. มาตรา 167 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 บัญญัติให้สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินอันติดตรึงอยู่กับที่ดิน ระหว่างครัวเรือนกับบุคคล ต้องมีหนังสือรับรองจากสำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นสัญญาจะเป็นโมฆะ เว้นแต่ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 มาตรา 129 วรรค 2

ดังนั้นการซื้อขายที่ดินโดยใช้เอกสารลายมือตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จนถึงปัจจุบัน จะไม่ถือว่าถูกต้อง

กรณีที่ดินได้ใช้ประโยชน์แล้วแต่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรอง ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นอันติดมากับที่ดินเป็นครั้งแรก โดยไม่ต้องดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

ทั้งนี้ หน่วยงานที่รับคำขอไม่มีอำนาจขอให้ผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินยื่นสัญญาหรือเอกสารการโอนสิทธิการใช้ที่ดินหาก:

- การใช้ที่ดินโดยการโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 มกราคม 2551;

- การใช้ที่ดินโดยการโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2551 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 โดยมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน;

- การใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557

ดังนั้น ในกรณีที่คู่สัญญาซื้อขายที่ดินโดยใช้เอกสารลายมือชื่อ (ไม่มีการรับรองหรือรับรองโดยนิติกร) ก่อนปี 2536 ก็สามารถดำเนินการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกได้

บาว ฮุง

แหล่งที่มา