Почему покупатели жилья проявляют осторожность и не решаются «вкладывать деньги», хотя банковские процентные ставки значительно снизились?

Жилищные кредиты вялые, медленный рост

Ожидается, что именно жилищное кредитование станет движущей силой ускорения банковского кредитования в последние месяцы года, однако оно находится вялом состоянии и восстанавливается медленнее, чем ожидалось.

Цены на жилье слишком высоки, а ликвидность низкая, плюс процентные ставки по кредитам растут, из-за чего инвесторы и покупатели жилья становятся осторожными и не решаются вкладывать деньги.

Генеральный директор Sacombank г-жа Нгуен Дук Тхать Зьем заявила, что банковское кредитование за первые 9 месяцев года не оправдало ожиданий. Одной из причин такой ситуации является то, что доходы покупателей недвижимости снизились, а предложение жилья по разумным ценам не соответствовало спросу, сообщает газета Dau Tu.

По мнению аналитиков VCBS Securities Company, спрос на покупку жилья не восстановился из-за ограниченного предложения жилья. Кроме того, цены на жилье (особенно квартиры в центральных районах) резко выросли в последнее время, заставив инвесторов и заемщиков беспокоиться о покупке домов для собственного пользования. В первой половине этого года кредитование бизнеса в сфере недвижимости выросло более чем на 10%, тогда как потребительское жилищное кредитование увеличилось всего лишь более чем на 1%.

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — Слабый спрос на жилищные кредиты приводит к замедлению роста кредитования во всей системе

Ожидается, что в ближайшем будущем жилищные кредиты станут основным драйвером роста розничного кредитования в условиях низких процентных ставок и высокого спроса на жилье и инвестиции.

«Мы считаем, что кредитование недвижимости и строительства продолжит быстро расти в ближайшее время, когда предложение будет более позитивным, а проекты продолжат ускоряться после усилий по поддержанию процентных ставок и юридических проблем, особенно после вступления в силу новых законов о недвижимости. В то же время низкие процентные ставки по кредитам стимулируют спрос на заимствования со стороны компаний, занимающихся недвижимостью, а также покупателей жилья», — заявили аналитики VCBS.

Однако г-н Фан Ле Тхань Лонг, генеральный директор AFA Group, поделился на Vnexpress , что реальность не такая, как прогнозировалось. «Многие брокеры по недвижимости считают, что низкие процентные ставки будут стимулировать приток денежных средств в недвижимость, но на самом деле свободные денежные средства не текут в недвижимость, а вместо этого возвращаются в банковские сбережения. Цены на жилье слишком высоки, рынок находится в ситуации «трудно купить, трудно продать», что приводит к снижению сделок с недвижимостью, а не к привлечению денежных средств», — сказал г-н Лонг.

Личные жилищные кредиты являются одним из самых прибыльных сегментов для банков сегодня. Это также сектор, который составляет большую долю непогашенных кредитов в кредитных портфелях банков. Поэтому банки стремятся к скорейшему восстановлению кредитования.

Однако, по словам г-на Фам Дук Тоана, генерального директора акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), в настоящее время многие покупатели жилья «боятся» брать деньги в банках, отчасти потому, что они уже ощутили боль от застревания в сфере недвижимости в 2023 году.

Людям трудно реализовать свою «мечту о собственном доме»

Жилищные кредиты резко выросли в 2021 и 2022 годах, отчасти из-за того, что банки применяли низкие ставки по кредитам во время пандемии Covid-19. Однако плавающие процентные ставки резко выросли впоследствии, в сочетании с рынком недвижимости, впавшим в кризис ликвидности, что заставило многих инвесторов распродавать и сокращать убытки, чтобы снизить бремя процентных ставок.

В настоящее время, хотя процентные ставки по ипотечным кредитам снизились, покупатели жилья по-прежнему обеспокоены плавающими процентными ставками после окончания стимулирования. Кроме того, цены на жилье слишком высоки по сравнению с доходом, из-за чего люди по-прежнему осторожны и не решаются занимать деньги на покупку дома.

По словам г-жи Фуонг (главной медсестры в больнице в округе 1, Хошимин), ее бюджет на покупку дома составляет около 3 миллиардов донгов, из которых около 2 миллиардов сэкономлены, а 1 миллиард донгов взят в банке. Она хочет купить двухкомнатную квартиру в районе около округа 7. После недели осмотра она нашла несколько квартир, которые соответствовали критериям, но она колебалась, потому что считала, что цена все еще высока по сравнению с реальной стоимостью квартиры.

«Возможно, из-за текущего дефицита предложения цены на жилье растут. Я хочу дождаться улучшения ситуации на рынке и более разнообразного предложения, чтобы было больше вариантов», — сказала она о причине, по которой сейчас не удается закрыть сделку, сообщает Vnexpress .

На самом деле, цены на жилье в последнее время постоянно растут, особенно в сегменте квартир. Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARS) заявила, что индекс цен на квартиры в Ханое и Хошимине во втором квартале вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению с 2019 годом. Более 80% предложения, открытого для продажи в этом году, имеет цену от 50 миллионов донгов за квадратный метр и более. Цены на недвижимость в пригородных районах колеблются от 40 до 80 миллионов донгов за квадратный метр, в то время как в центре они достигают более 100 миллионов донгов за квадратный метр.

Чтобы взять кредит на покупку квартиры в доступном сегменте менее чем за 2 млрд донгов, по данным VARS, каждая семья должна иметь доход не менее 35-40 млн донгов в месяц, чтобы обеспечить погашение долга и ежемесячные расходы на проживание. Между тем, текущий доход городских семей составляет всего 10-20 млн донгов в месяц. Низкие цены и ликвидность являются барьерами, которые не позволяют денежным потокам поступать в недвижимость, как ожидалось.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель VARS, далее проанализировал, что движущей силой роста кредитования является недвижимость, особенно спрос на жилищные кредиты. Поэтому для стимулирования спроса на кредиты в этой сфере должны быть приняты меры по регулированию цен на недвижимость в соответствии с уровнем доходов людей. Кроме того, необходимо устранить правовые барьеры, чтобы предприятия могли сократить издержки и быть более гибкими в плане условий предоставления кредитов для стимулирования потоков капитала обратно в недвижимость.

Со стороны заемщика экономические эксперты также рекомендуют тщательный расчет при трате денег на покупку недвижимости на этом этапе. По словам эксперта по персональной недвижимости Ле Куока Кьена, при займе денег на покупку дома, в первую очередь, заемщик должен иметь стабильный доход от заработной платы и иметь не менее 40-50% собственного капитала, в остальном он должен рассчитывать на финансовую поддержку банка, чтобы сохранить возможность погасить долг и избежать плохих долгов.

Г-н Киен поделился тем, что обычно покупатели жилья должны тратить на жилье не более 40% от своего общего ежемесячного дохода, чтобы иметь возможность покрывать расходы на другие основные потребности в повседневной жизни. Поэтому, в дополнение к сравнению процентных ставок по ипотечным кредитам между банками для выбора подходящего кредитного пакета, покупателям жилья необходимо тщательно продумать свой денежный поток и способность к погашению. Если ежемесячные выплаты процентов и основного долга не будут тщательно и разумно спланированы, они могут создать финансовое бремя и большое давление на жизнь.

Слишком высокие оценки недвижимости при низкой ликвидности не только не позволяют покупателям торговать и закапывать свой капитал на долгое время, но и затрудняют для покупателей накопление и ожидание высокой прибыли. Высокие цены на жилье также снижают прибыль от аренды недвижимости (составляя всего около 3% от общей стоимости инвестиций, что намного ниже банковских процентных ставок). Это также является причиной того, что деньги текут в сбережения, а не в недвижимость, согласно газете Dau Tu .

Аналитики VPBank Securities Company заявили, что соотношение цен на жилье и доходов вьетнамцев увеличилось и примерно в 4-5 раз превышает рекомендуемое соотношение. Поэтому, хотя процентные ставки по жилищным кредитам значительно снизились за последний год, цены на жилье остаются высокими, что затрудняет для многих людей реализацию «мечты о владении жильем».

КХАНЬ ЛИНЬ (т/ч)

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm