Строящийся участок недвижимости в районе 7 (Хошимин) — Фото: QUANG DINH
Дисбаланс между спросом и предложением делает «мечту» остепениться для многих людей все более недостижимой...
Чтобы устранить дисбаланс между спросом и предложением, на недавнем заседании, посвященном ситуации на рынке недвижимости, Постоянный правительственный комитет поручил Министерству строительства , Государственному банку, а также соответствующим министерствам и местным органам власти реализовать ряд решений по устранению препятствий, таких как создание земельных фондов, исследование среднесрочных кредитных пакетов, стабильные процентные ставки для проектов коммерческого жилья по приемлемым ценам и кредитные пакеты для молодежи, которые позволят ей брать кредиты на покупку жилья.
В то же время строго пресекать случаи инфляции цен и создания виртуальной лихорадки с целью контроля цен на жилье.
Цены на жилье стремительно растут
По данным Министерства строительства, в первые месяцы 2025 года на рынке недвижимости ожидается значительное улучшение: объемы предложения и сделок купли-продажи недвижимости увеличатся по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Однако предложение по-прежнему ограничено и не удовлетворяет рыночный спрос, структура продукции несбалансирована, не хватает жилья, подходящего для нужд рабочих и молодёжи; избыток вилл и малоэтажных домов; цены на недвижимость и жильё не соответствуют возможностям нуждающихся. Спекуляция, манипуляции, инфляция цен и сбои на рынке продолжают иметь место.
В городе Хошимин большинство проектов, вышедших в продажу с конца прошлого года по второй квартал этого года, относились к сегменту элитных и роскошных квартир, цены на которые варьировались от 100 до 150 млн донгов/м², а в центральном районе они были еще выше.
Согласно исследованию Tuoi Tre, проведенному в восточной части Хошимина, квартиры в новых проектах в районе Тху Дык предлагаются покупателям по цене свыше 100 миллионов донгов за м². В некоторых проектах в районе перекрёстка Ан Фу (Тху Дык) цены достигают 120–150 миллионов донгов за м².
В южной части города, в районах Биньчан и Нябе, проекты продаются покупателям по ценам от 64 до 80 млн донгов/м².
Только в Районе 1 лишь в нескольких многоквартирных домах в «корзине покупок» остались квартиры, но цена продажи составляет от 200 до 300 млн донгов/м², а в некоторых местах — до 400–500 млн донгов/м².
Не только на первичном рынке, но и на рынке старых квартир цены по-прежнему заоблачные. Есть даже проекты, которые работают уже почти десять лет, но цена продажи квартир в них выросла вдвое и в настоящее время составляет 4-5 миллиардов донгов за квартиру.
По данным маркетинговых исследований, стоимость доступных квартир в пригородах Хошимина колеблется от 45 до 55 миллионов донгов за м². При такой цене квартира площадью 50 м² стоит около 2,2 миллиарда донгов.
Многоквартирные дома вдоль улицы Во Нгуен Зиап, город Тху Дык, Хошимин - Фото: КУАН ДИНЬ
В Ханое цены на жилье выросли «головокружительно» со второй половины 2024 года и по настоящее время, коммерческие квартиры стоимостью менее 50 млн донгов/м2 практически исчезли, даже за пределами кольцевой дороги 3.
На торговой площадке по продаже недвижимости в районе Нам Ту Лием (инвестор открывает проект по продаже в районах Хынг Йен , Ханой, включая: Донг Ань, Зя Лам и Нам Ту Лием), несмотря на будний день, полно машин, мотоциклов брокеров и людей, приехавших посмотреть на модель дома.
По данным опроса, проведенного в районе Нам Ту Лием, некоторые проекты коммерческих квартир выставляются на продажу инвесторами по ценам от 120 до 160 млн донгов/м2.
Риелтор Минь Хыонг сообщила, что в Нам Ту Лиеме больше нет квартир дешевле 50 миллионов донгов за м². В проекте рядом с улицей Ле Куанг Дао также предлагаются квартиры по цене 120–150 миллионов донгов за м² без учёта налога на добавленную стоимость и эксплуатационных расходов.
Квартиры с красивым видом стоят около 150 миллионов донгов за м². Трёхкомнатная квартира площадью около 100 м² также стоит от 13 до 15 миллиардов донгов.
Кроме того, некоторые квартиры, сданные в эксплуатацию в районе Тхань Суан (Ханой), выставлены на продажу брокерами по цене 74 млн донгов/м2, а квартиры в коммерческом жилом комплексе на улице Фам Ван Донг (Бак Ту Лием) также предлагаются по цене 67 млн донгов/м2.
Цены на жилье растут из-за процедурных трудностей
В беседе с Tuoi Tre заместитель генерального директора Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company г-н Нгуен Хоанг Минь сказал, что цены на жилье в крупных городах, таких как Хошимин, растут слишком сильно, отчасти из-за перегруженности административных процедур.
Возьмем пример бизнес-проекта, который находится в разработке с 2018 года, но «застрял» на процедурных стадиях, в результате чего ожидаемая цена дома увеличивается как минимум вдвое по сравнению с первоначальной ценой.
Г-н Минь отметил, что изначально проект компании в районе 8 был запущен по цене 26–28 млн донгов/м² до 2020 года.
Однако из-за юридических проблем проект был временно приостановлен до настоящего момента, в результате чего компания понесла дополнительные банковские проценты на сумму более 51 млрд донгов, не говоря уже о многих других финансовых расходах, которые также возросли.
Таким образом, если проект будет реализован и выставлен на продажу в этом году, то коммерческая сторона также планирует пересчитать цену продажи как минимум вдвое, поскольку помимо финансовых затрат вырастут и другие расходы, такие как стоимость строительных материалов, стоимость строительства, коммерческие расходы...
«Если бы процедуры не были сложными, мы бы быстро строили, быстро продавали, и люди бы обосновались в домах на 4–5 лет. Но теперь, когда проект развивается медленно, эти финансовые расходы в конечном итоге добавятся к продажной стоимости, и их придётся нести покупателям жилья, из-за чего цена на жильё окажется не такой низкой, как хотелось бы людям и компаниям», — пояснил г-н Минь.
По словам г-жи Дуонг Тхань Туй, вице-президента Trung Thuy Group, для проектов многоквартирных домов стоимость земли составляет всего 30%, финансовые затраты составляют 30%, если проект завершается в течение трех лет, а расходы на строительство раньше составляли всего 15%, но теперь выросли до 20–25%.
По ее словам, это «жесткие» затраты, поэтому если проект затянется из-за юридических процедур, что приведет к задержкам, то в случае его продления на четыре года финансовые затраты увеличатся на 40% и более, а значит, финансовые затраты также «раздуются».
Доступного жилья не будет, если стоимость земли будет высокой, а расходы на финансирование будут увеличиваться со временем, как это происходит во многих жилищных проектах.
Разделяя эту точку зрения, г-н Чан Кхань Куанг, директор компании Viet An Hoa, отметил, что важнейшим фактором доступности цен на недвижимость является низкая стоимость земли. Стоимость строительных материалов не оказывает существенного влияния на общую стоимость недвижимости.
Для квартиры площадью 50 м² стоимостью 5 млрд донгов в центре Хошимина стоимость материалов составляет всего около 1 млрд донгов, что составляет небольшую часть — около 15–20 % от цены продажи.
Люди завершают строительство дома в районе Биньтхань, Хошимин. Фото: ХУУ ХАНЬ
Нужна помощь тем, кто впервые приобретает дом
Компании и эксперты сходятся во мнении, что для преодоления дефицита необходимы решения по быстрому увеличению предложения жилья, особенно в сегменте доступного жилья.
Кроме того, должна быть разработана политика поддержки впервые приобретающих жилье, независимо от возраста, причем наиболее очевидной формой поддержки должна стать политика процентных ставок.
Учитывая, что земельных фондов в центральных районах Ханоя и Хошимина не хватает, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама г-н Нгуен Ван Динь заявил, что необходимо планировать и резервировать земельные фонды в пригородных районах двух городов для развития доступного жилья.
В ближайшей перспективе приоритетное внимание следует уделить земельным участкам с доступной транспортной инфраструктурой, соединяющей центры двух городов, для строительства доступного жилья.
В остальных районах планирование земельных участков под доступное коммерческое жилье должно быть синхронизировано с инвестициями в транспортную инфраструктуру, чтобы создать место для проживания людей.
Кроме того, для развития доступного жилья необходима конкретная стратегия, в рамках которой правительству необходимо совместно с местными органами власти спланировать развитие доступного жилья для людей в провинциях, соседних с Ханоем и Хошимином.
Г-н Нгуен Хоанг Минь заявил, что если государственные органы быстро устранят трудности в юридических процедурах, предприятия вскоре начнут строительство, проекты позволят сократить финансовые затраты и снизить расходы, из которых складывается цена на жилье.
Между тем вице-президент Trung Thuy Group заявил, что необходимо скорректировать стоимость земли и финансовые затраты, при этом государство может скорректировать стоимость земли так, чтобы она составила около 20% вместо нынешних 30%.
В частности, можно продвигать нефинансовые меры (которые по сути являются финансовыми решениями) за счет ускорения процедур, не допуская перехода проектов в стадию медленной реализации.
Например, вместо финансовых затрат в размере 30% в течение трех лет государство должно сопровождать бизнес, помогая ему пройти этапы всего за один год, тогда финансовые затраты также сократятся до всего лишь 10%.
«Если мы сможем реализовать эти два пункта, очевидно, что резкое снижение затрат на разработку проектов повлияет на цены на жильё. Тогда предприятия смогут лишь поддерживать приемлемую норму прибыли, в то время как цены на жильё снизятся, а людям станет легче добраться до него», — добавила г-жа Туй.
Необходимо оперативно урегулировать административные процедуры, чтобы снизить финансовые издержки бизнеса. На фото: жилой комплекс на улице Нгуен Хыу Тхо (Нябе, Хошимин). Фото: Ту Чунг.
* Г-н Нгуен Куок Хьеп (Председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама):
Покупатель получает то, что заслуживает.
На рынке недвижимости сложилась ситуация, когда «цены на землю гоняются за ценами на жильё, а цены на жильё гоняются за ценами на землю», создавая порочный круг цен, который в конечном итоге приносит убытки покупателям. Отчасти причина этой ситуации кроется в плавающем курсе, который приводит к росту цен на землю, причём существует высокий риск того, что они окажутся в числе самых высоких в мире.
В одном и том же проекте всего несколько месяцев между предыдущим и следующим решениями о выделении земли могут привести к росту цены на 20%, что необоснованно и приведет к росту цены продажи дома.
Поэтому пришло время властям вмешаться, чтобы гармонично управлять и контролировать цены на землю.
Кроме того, административные процедуры, такие как оценка земли, также приведут к дополнительным финансовым расходам для предприятий, таким как проценты или дополнительные расходы на землю, которые могут составить десятки или даже сотни миллиардов донгов. Все эти расходы добавляются к продажной цене.
Для контроля цен на жилье необходимо в ближайшее время создать механизм государственного управления ценами на землю, не допустить сложившейся ситуации плавающих цен и оперативно урегулировать административные процедуры для снижения финансовых издержек бизнеса.
* Доктор Нгуен Куок Хунг (вице-президент и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама):
Льготные кредитные пакеты должны быть выданы нужным субъектам
Добавление среднесрочного кредитного пакета со стабильными процентными ставками для доступных жилищных кредитов для молодых людей на покупку жилья является правильной политикой.
Но для того, чтобы этот кредитный пакет был по-настоящему эффективным, необходимо проанализировать, покупают ли нынешние покупатели жилья на рынке недвижимость для проживания или же для инвестиций или спекуляций.
Большинство текущих сделок — это сделки между инвесторами, которые покупают и продают недвижимость другим инвесторам. Если эту ситуацию не контролировать, кредиты не дойдут до тех, кому действительно нужна недвижимость.
Кроме того, необходимо чётко определить получателей кредита, критерии и стандарты привлечения заёмного капитала. В идеале этот кредит должен быть предназначен только для тех, кто приобретает жильё впервые.
Подходят коммерческие дома стоимостью 35–40 млн донгов/м2.
По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, доступное коммерческое жильё — это тип жилья, доступный для людей со средним и низким доходом. Таким образом, стоимость доступного коммерческого жилья будет варьироваться от 35 до 40 миллионов донгов за квадратный метр.
По расчетам Министерства строительства, текущая удельная цена строительства 1 м2 многоквартирных домов на верхних этажах составляет около 20 млн донгов/м2, поэтому при цене продажи в 35–40 млн донгов инвесторы получили прибыль.
Что касается стоимости земли в текущей структуре цен на квартиры, то в районах за пределами центра Ханоя она обычно составляет 20–25%. Для проектов в центральной части Ханоя стоимость земли может достигать 50%.
Рынок недвижимости Ханоя - Фото: NAM TRAN
Беспокоюсь, что не смогу купить дом
Мечта остепениться становится все более недостижимой для миллионов людей, особенно для молодежи и представителей среднего класса в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин.
Цены на жилье, которые и так были высокими, продолжают расти «стремительно», в то время как доходы трудящихся «вялы», что «разрушило» планы многих офисных работников и государственных служащих по приобретению собственного жилья.
«Я работаю судебным приставом в округе, а моя жена — нотариусом. Мы накопили немного денег, но с нынешними высокими ценами на жильё у нас с женой больше нет возможности купить дом. Мы вложили заработанные деньги, но сейчас наша семья всё ещё снимает дом», — сказал Хоанг Ван Минь (40 лет, из Тханьхоа).
Г-жа Нгуен Ту Транг (34 года, из Фу То) сказала, что после более чем 10 лет накоплений у нее появились деньги, но после обследования оказалось, что их все еще недостаточно, чтобы купить квартиру площадью около 30 квадратных метров.
«Я одинок и хочу купить квартиру, но, посмотрев цены, понял, что хорошая квартира будет стоить около 2 миллиардов донгов. Мне пришлось снять дом, потому что квартира площадью 30 м² в городской местности стоит всего около 8 миллионов донгов в месяц», — поделился Транг.
По словам эксперта Ассоциации недвижимости Вьетнама, на рынке недвижимости наблюдается дефицит доступных квартир, поэтому инвесторы продают свой товар по высоким ценам.
Большинство покупателей жилья в последнее время — это инвесторы, которые рассчитывают купить дома и дождаться роста цен, чтобы получить прибыль, поэтому цены на жилье на рынке не являются реальными.
Причины роста цен на недвижимость: стоимость земли, стоимость строительных материалов, проценты по кредитам. Фото: Ту Чынг
Сократите процедуры, сократите расходы на инвестиции в жилье
Одним из важных решений в заключении Постоянного правительственного комитета по содействию развитию рынка недвижимости в безопасном, здоровом и устойчивом направлении является усиление децентрализации, делегирование полномочий и минимизация административных процедур.
Параллельно с просьбой рассмотреть и прояснить причины роста структуры цен на недвижимость, такие как стоимость земли, стоимость строительных материалов, процентная ставка по кредитам и т. д., Постоянный правительственный комитет также поручил министерствам, ведомствам и местным органам власти сосредоточиться на минимизации ненужных и дублирующих друг друга административных процедур и немедленно устранить сложные требования к оформлению документов и отчетности.
Обеспечить сокращение как минимум на 30% времени обработки заявок и на 30% расходов на соблюдение административных процедур. В частности, провести исследования, направленные на сокращение процедур утверждения инвестиционной политики, оценки проектов, проектирования, особенно процедур лицензирования строительства, проверки приемки работ, а также на сокращение числа предварительных и увеличение числа постинспекций.
Кроме того, это решение позволит увеличить предложение, снизить цены и развить разнообразные сегменты недвижимости для удовлетворения реальных потребностей в жилье, особенно для людей с низким и средним уровнем дохода.
В частности, правительству необходимо провести исследование и разработать политику поддержки молодежи и лиц, реально нуждающихся в жилье, расширения доступа к жилью и содействия реализации права на жилище, предусмотренного Конституцией.
Госбанку поручено сосредоточиться на руководстве и поощрении банков к участию в программе льготного кредитования на сумму 120 млрд донгов. Кроме того, министерствам и ведомствам поручено провести исследование и предложить модель «Центра операций с недвижимостью и правами землепользования, управляемого государством» на электронной платформе.
Это будет система, которая интегрирует все этапы, начиная от транзакций, нотариального заверения, уплаты налогов и регистрации... аналогично операциям с ценными бумагами. Эта модель обеспечит информационную прозрачность, предотвратит инфляцию цен, налоговые потери и мошенничество на рынке.
Источник: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
Комментарий (0)