Хошимин определяет процентное соотношение затрат и прибыли в качестве основы для оценки земли.

Это одна из важных основ определения цен на землю с использованием метода добавочной стоимости для проектов в сфере недвижимости в городе Хошимин.

Это одна из важных основ определения цен на землю с использованием метода добавочной стоимости для проектов в сфере недвижимости в городе Хошимин.

Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг только что подписал и издал Постановление № 49/2025, в котором указаны факторы, формирующие доход от застройки, факторы, оценивающие затраты на застройку при определении конкретных цен на землю по методу излишков, и факторы, влияющие на цены на землю при определении цен на землю в городе.

Прибыль инвесторов составляет 15% от общей стоимости инвестиций в строительство

В отношении факторов оценки стоимости разработки принято решение установить проценты (%) для определения расходов на бизнес; процентных расходов, прибыли инвесторов с учетом собственного капитала, бизнес-рисков для групп проектов и основных целей использования земли по типам проектов.

В частности, город делит каждый конкретный сегмент на высотное жилье; таунхаусы, виллы; раздел и продажа земли; промышленные парки, промышленные кластеры; офисы, торговля - услуги, гостиницы. В зависимости от каждого типа проекта будут разные процентные правила.

Процентные расходы, прибыль инвестора с учетом акционерного капитала и бизнес-рисков будут рассчитываться как 15%, умноженные на общую стоимость инвестиций в строительство. Фото: Le Toan

В частности, расходы на маркетинг, рекламу и продажи будут рассчитываться в размере 2% от общей выручки по всем сегментам.

Расходы на управление и эксплуатацию будут применяться в размере 15% от общего дохода от аренды, применимо к проектам многоэтажного жилья; инвестиционным проектам промышленных парков и промышленных кластеров; инвестиционным проектам офисов, торговли и услуг. В частности, для проектов таунхаусов и вилл; проектов по разделению и продаже земли, ставка будет применяться в размере 5% от общего дохода от аренды.

В частности, процентные расходы, прибыль инвестора с учетом акционерного капитала и бизнес-рисков будут рассчитываться путем умножения 15% на общие затраты на строительство, бизнес-расходы и стоимость прав землепользования. Это соотношение применяется ко всем вышеперечисленным сегментам.

Для инвестиционных проектов в сфере гостиничного, медицинского, образовательного , спортивного строительства или проектов с особыми характеристиками организация, осуществляющая определение цены на землю, должна предложить процентную долю расходов на маркетинг, рекламу, продажи, операционное управление, процентные расходы, прибыль инвестора с учетом акционерного капитала, бизнес-рисков и других расходов в Пояснительном отчете о разработке плана цен на землю для рассмотрения и принятия решения конкретным Советом по оценке стоимости земли.

Проекты, которые не были проданы в первый год

Что касается факторов, формирующих доход от развития, то Постановление № 49/2025 также определяет время начала продаж, время продаж и соотношение продаж каждого сегмента.

Однако данная ставка применяется только в тех случаях, когда в документах по инвестиционной политике или тендерной документации по инвестиционным проектам или решениях об одобрении или принятии инвестиционных проектов не указано время продажи; время начала продажи и торговли продукцией и услугами; в решениях об одобрении детального планирования строительства не указана заполняемость.

Соответственно, продажи начинаются с первого года проекта, а процент продаж распределяется в соответствии с площадью здания, включая площадь подвала.

Что касается периода продаж и ставки продаж, то проекты многоэтажного жилья с площадью застройки менее 50 000 м2 будут иметь ставку продаж в 2 года со ставкой 40% в первый год и 60% во второй год. Что касается проектов таунхаусов и вилл с масштабом менее 100 единиц и проектов с разделением и продажей земли менее 200 участков, ставка продаж составит 100% в течение 1 года.

Для крупномасштабных проектов с более длительным периодом продаж, от 4 до 5 лет, и не имеющих права продажи в первый год, в том числе: проекты многоэтажного жилья с масштабом строительной площади 150 000 м2 и более; проекты таунхаусов и вилл с более чем 1000 наименований продукции.

Для офисных, коммерческих и сервисных инвестиционных проектов заполняемость составляет 75% для офисных помещений и 70% для коммерческих помещений.

Для инвестиционных проектов в сфере гостиничного хозяйства, здравоохранения , образования, культуры, спорта или специальных проектов организация, осуществляющая определение цены на землю, должна предложить другие факторы для оценки дохода от застройки в Пояснительном отчете о разработке плана цен на землю для рассмотрения и принятия решения конкретным Советом по оценке стоимости земли.

Метод превышения стоимости реализуется путем вычета из общей предполагаемой выручки от застройки общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади с учетом наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальной планировкой застройки.

Общий доход от освоения земельного участка или земельной площади определяется на основе оценки трансфертных цен, цен аренды земли, цен аренды помещений, цен на продукцию и услуги, колебаний трансфертных цен, цен аренды земли, цен аренды помещений, цен на продукцию и услуги в период реализации проекта и других доходообразующих факторов, в том числе: времени реализации; времени начала реализации, цены на продукцию и услуги; темпов реализации; коэффициента заполняемости.

В случае, если трансфертная цена, цена аренды земли, цена аренды помещения не могут быть взысканы, применяется деловая цена на продукцию и услуги.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html